Leis do condomínio em Portugal: quais são as regras para condôminos

Quando nos mudamos, via de regra, não sabemos muito bem como as coisas funcionam no nosso novo país. Pensando nisso e em você que está morando em um prédio, vamos falar mais sobre as leis do condomínio em Portugal.

O que diz a legislação sobre as leis do condomínio em Portugal

O Código Civil inclui alguns artigos sobre as leis do condomínio em Portugal, especialmente entre os artigos 1.403º e 1.438º. Confira abaixo as principais regras:

Principais regras das leis do condomínio em Portugal

Dentre as regras principais das leis do condomínio em Portugal destacam-se o artigo 1420º (Direitos dos condóminos) que diz:
1. Cada condômino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condômino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
Porém, para facilitar o entendimento especialmente no que diz respeito às partes comuns do prédio, o artigo 1421° (Partes comuns do prédio) diz que:
1. São comuns as seguintes partes do edifício:
a. O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b. O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c.  As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d. As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2. Presumem-se ainda comuns:
a. Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b. Os ascensores (elevadores);
c. As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d. As garagens e outros lugares de estacionamento;
e. Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condôminos.
3. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condômino certas zonas das partes comuns:
Já o artigo 1422° trata das limitações ao exercício dos direitos e prevê que:
1. Os condôminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2.  É especialmente vedado aos condôminos:
a. Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício;
b. Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
c. Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
d. Praticar quaisquer actos ou atividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condôminos aprovada sem oposição.
3.  As obras que modifiquem a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condôminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
4. Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autônoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condôminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
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Como funcionam os condomínios em Portugal

As leis do condomínio em Portugal são bastante parecidas com as do Brasil, mas vale ressaltar que os condomínios em Portugal funcionam com lei e regra específica.
Na maioria dos casos, os senhorios (donos dos imóveis) ficam responsáveis em pagar o condomínio e não os inquilinos. Mas você deve perguntar sempre que for assinar um novo contrato.

Gestão interna ou gestão privada

Depende. Geralmente o que acontece é que os condomínios tentam uma gestão interna num primeiro momento, mas depois de desgastes e alguns fracassos optam por uma gestão privada. A realidade é que a gestão privada é muito menos pessoal e, via de regra, costuma ajudar no funcionamento, punição e harmonia dos condomínios.
Dependendo do tamanho do condomínio, a gestão interna pode funcionar muito bem. Porém, no caso dos condomínios muito grandes (com 120 apartamentos, por exemplo), a gestão privada se mostra como uma melhor alternativa.
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Preços médios

Os preços médios praticados pelas empresas administradoras de condomínio em Portugal variam. É importante lembrar que para a empresa conseguir um orçamento mais justo, ela leva em consideração a quantidade de pessoas envolvidas no processo, os encargos sociais, impostos, valores de comunicação e informação (cartazes, jornalzinho, informativos e etc), gastos com transporte, assistência, seguros, etc.
Um estudo feito pela Associação das Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC) em 2016 diz que o valor médio cobrado pelas empresas, por fração, era de 6,45€ (seis euros e quarenta e cinco cêntimos). Porém, os valores podem chegar até os 9€ (nove euros) por fração e essa variação depende do que for acordado entre as partes.
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Os prédios e os problemas mundiais

Existe uma regra mundial que é: onde tem muita gente, tem confusão. Seja no Brasil, em Portugal ou na China, muitas pessoas vivendo em um mesmo prédio pode ser sinônimo de estresse e desordem.
Isso porque é muito difícil que todas as pessoas saibam conviver em sociedade, respeitar horários e regras e ter educação suficiente para que haja uma convivência harmoniosa.
Então, problemas de condomínio acontecem em qualquer lugar, porque a verdade é que não importa o país, mas sim as pessoas. É é por isso que existem as leis do condomínio em Portugal, uma tentativa jurídica de organizar e criar regras para que diferentes pessoas convivam em paz e tranquilidade.
No meu prédio, por exemplo, a policia já foi chamada para resolver brigas de casais ou até mesmo por causa da colocação de um varal na sacada (que é proibido quando visto de fora).
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Curiosidades

O tamanho do condomínio é relevante para que a organização, limpeza e manutenção sejam mais ou menos difíceis. Existem prédios muito grandes e com centenas de apartamentos onde há uma dificuldade tremenda em se encontrar o meio-termo. Inclua nisso a possibilidade de que pessoas que nem falam a mesma língua são “obrigadas” a se entenderem. Pronto, é um bom pontapé inicial para a confusão.
Quando me mudei para Portugal, o meu prédio tinha uma gestão interna de condomínio, porém alguns anos depois houve a contratação de uma gestão externa (empresa) e confesso: as coisas melhoraram muito.
A impessoalidade (não ser o seu vizinho o síndico, por exemplo) ajudam no processo e existe um maior cumprimento das leis do condomínio em Portugal.
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