Moro no exterior: vale a pena investir em imóveis para aluguel no Brasil ou em renda fixa?

Quando um brasileiro muda para o exterior e passa a ser considerado não residente fiscal, a forma de investir no Brasil também muda. A estrutura bancária é diferente, alguns produtos deixam de estar disponíveis e a tributação passa a seguir regras específicas. Nesse cenário, há uma dúvida comum: vale mais a pena manter investimentos em imóveis no Brasil ou direcionar o dinheiro para renda fixa por meio de uma Conta de Não Residente (CNR)?

Na coluna de hoje, você vai entender como funciona, em linhas gerais, a tributação para não residentes no Brasil, quais as vantagens e desvantagens de imóveis e renda fixa na CNR e por que é essencial analisar também os impostos no país onde você é residente fiscal.

O que muda quando o brasileiro se torna não residente fiscal

Depois de entregar a Comunicação de Saída Definitiva do País, você passa a ser considerado não residente fiscal no Brasil. Na prática, isso significa que:

• A sua conta bancária brasileira precisa ser transformada em uma Conta de Não Residente (CNR), como a CNR Light de alguns bancos de investimento;
• A tributação passa a ocorrer, em regra, diretamente na fonte;
• Em muitos casos, você não precisa mais enviar declaração anual de Imposto de Renda no Brasil, porque a tributação já foi feita no próprio banco.

Além disso, alguns produtos deixam de estar disponíveis para esse tipo de conta, como determinados fundos de investimento. Mas a renda fixa tradicional continua acessível, por exemplo:

• CDBs (Certificado de Depósito Bancário) e outros títulos bancários;
• LCIs (Letra de Crédito Imobiliário) e LCA (Letra de Crédito do Agronegócio);
• Títulos públicos.

Investir em imóveis no Brasil morando no exterior: vale a pena?

O investimento imobiliário é tradicional entre os brasileiros, mas quando você mora fora ele exige um pouco mais de atenção – tanto do ponto de vista fiscal quanto prático.

Relativamente ao imposto sobre os aluguéis de imóveis, os valores recebidos de aluguel por não residentes sofrem retenção automática de 15% de Imposto de Renda no Brasil.

Alguns pontos importantes a saber sobre o assunto:

• O imposto é cobrado sobre o valor bruto do aluguel;
• Não é possível descontar despesas como condomínio, IPTU, taxa de administração, manutenção, seguro ou reformas.

Os impostos na venda do imóvel são distintos, o ganho de capital é tributado entre 15% e 22,5% sobre o valor do bem.

Expatriados não têm algumas isenções

Além disso, é importante esclarecer que quem mora fora não tem direito a algumas isenções que os residentes possuem, tais como:

• Isenção para vendas de até R$ 440 mil, em determinadas condições;
• Isenção quando o valor da venda é usado para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias.

A principal delas que permanece válida para os brasileiros não residentes é para imóveis comprados até 1988.

Desafios práticos do investimento imobiliário à distância

Além das especificidades da tributação, há uma série de questões práticas, como administração do imóvel, manutenções e reformas, períodos sem inquilino, eventuais inadimplências. Há ainda a necessidade de tomada de decisões à distância, muitas vezes em outro fuso horário.

Tudo isso aumenta os custos e reduz a previsibilidade. Para muitos brasileiros que vivem no exterior, o retorno líquido do aluguel costuma ficar na faixa de 0,35% a 0,55% ao mês.

Investir em renda fixa via Conta de Não Residente

Esta é uma alternativa mais simples e, muitas vezes, pode ser bem mais vantajosa. A renda fixa por meio da Conta de Não Residente é, em geral, mais simples de administrar para quem mora fora do Brasil.

A conta permite aplicar em produtos como CDBs, LCIs, LCAs e títulos públicos, de forma relativamente direta e com boa previsibilidade.

A tributação da renda fixa no Brasil é clara e já é descontada na fonte, o que facilita muito a vida do investidor não residente. Veja mais detalhes:

CDBs e outros títulos bancários

Seguem a tabela regressiva tradicional, que começa em 22,5% e chega a 15% para prazos acima de 720 dias.

LCIs e LCAs

São isentas de Imposto de Renda no Brasil, inclusive para quem mora fora do país. Em muitos casos, são os investimentos com melhor retorno líquido do ponto de vista brasileiro.

Títulos públicos

Para os não residentes, costumam ter alíquota fixa de 15% sobre os rendimentos.

Ponto crucial: a análise não termina no Brasil

Até aqui, olhamos sobretudo para o lado Brasil. Mas, para a pessoa física que é residente fiscal em outro país, o cenário completo envolve também a tributação na jurisdição de residência.

Isso porque o Brasil pode tributar ou não um determinado rendimento, mas o país onde você possui residência fiscal pode tributar esse mesmo rendimento, com suas próprias regras e alíquotas.

Em muitos casos, a pergunta correta não será apenas “quanto imposto pago no Brasil?”, mas sim: “Qual é o imposto total que vou pagar considerando Brasil e o país de residência?”

A Care Multi-Family Office (MFO) pode auxiliar você a tomar a melhor decisão considerando suas necessidades, através de uma consultoria de investimentos que oferece portfólios moldados às suas ambições e perfil pessoal.

Acordos de não bitributação e compensação de imposto

Dependendo do país onde você mora, pode existir um acordo para evitar dupla tributação com o Brasil ou outros mecanismos unilaterais de compensação do imposto pago no exterior.

Na prática, isso pode funcionar da seguinte forma:

• Se o Brasil tributou aquele rendimento e o país de residência permite compensar o imposto estrangeiro, você usa o imposto pago no Brasil como crédito lá fora;
• Em outros casos, o Brasil não tributa (por exemplo, LCIs/LCAs isentas), mas o país de residência tributa integralmente esse rendimento.

Por isso, muitas vezes a carga tributária global (Brasil + exterior) pode ser maior do que você imagina ou, em alguns casos, até menor que no Brasil, dependendo da legislação do país de destino.

Exemplo prático de LCI/LCA

No Brasil, para não residentes, LCI e LCA são isentas de Imposto de Renda. Porém, no país de residência fiscal, esses rendimentos costumam ser tratados como renda tributável.

Imagine o seguinte cenário: você investe em LCA no Brasil, não paga imposto. Mas, ao morar em outro país, precisa declarar todo o rendimento da LCA na sua declaração local.

Esse rendimento é somado à sua renda global e tributado de forma progressiva, por exemplo, em uma alíquota de 27%. Ou seja: no Brasil é imposto zero; já no país de residência há pagamento de imposto cheio sobre o rendimento da LCA.

Dependendo da jurisdição, isso pode significar uma carga tributária maior do que os 15% da renda fixa tradicional no Brasil.

No caso de países como a Suíça, por exemplo, é comum não haver imposto sobre ganho de capital em ações para pessoa física em determinadas condições, mas os rendimentos de juros (como os de CDB, LCI, LCA) são tributados como renda. Por isso, o fato de ser isento no Brasil não garante que será isento também fora do país.

Por que a renda fixa costuma ser a melhor escolha para quem vive fora

Do ponto de vista da estrutura brasileira, a renda fixa via CNR oferece mais liquidez, risco mais baixo do que investimento em imóveis, uma experiência muito mais simples e automatizada e tributação clara e previsível no Brasil.

Atualmente, uma combinação de CDBs + LCIs/LCAs pode render algo entre 0,8% e 1% líquido ao mês no Brasil, dependendo das taxas oferecidas.
Quando você compara isso com o retorno líquido de imóveis (em geral entre 0,35% e 0,55% ao mês), a renda fixa tende a sair na frente.

Observação: lembrando que ainda é preciso analisar como esses rendimentos serão tributados no país de residência.

Afinal, imóvel ou renda fixa: o que vale mais a pena?

Ao comparar os dois investimentos para quem mora fora, o quadro geralmente fica assim:

• A renda fixa tem tributação menor ou até isenta no Brasil (caso de LCIs/LCAs), embora possa ser tributada no exterior;
• O imóvel exige gestão, manutenção, risco de vacância e atenção constante;
• A renda fixa é simples, segura e muito mais líquida;
• O retorno líquido da renda fixa tende a superar o do aluguel no Brasil, considerando apenas o lado brasileiro.

De modo geral, o retorno mensal do aluguel raramente passa de 0,5% ao mês, enquanto a renda fixa muitas vezes supera esse número com menos risco e menos trabalho – sobretudo para quem está fora do país.

Quando ainda pode valer a pena investir em imóveis?

Mesmo com as limitações para não residentes, o investimento em imóvel pode fazer sentido em algumas situações, como os exemplos a seguir:

• Imóveis muito bem localizados;
• Em estratégias de diversificação patrimonial;
• Em planejamento sucessório, quando o imóvel é parte da estratégia familiar;
• Quando a família já possui estrutura de confiança para administrar tudo no Brasil (contabilidade, imobiliária, advogado, etc.).

Ainda assim, é importante comparar o retorno líquido total, incluindo impostos no Brasil e no país de residência fiscal, antes de decidir.

Conclusão: qual é a melhor opção para quem vive no exterior?

Para a maioria dos brasileiros que moram fora, investir em renda fixa via Conta de Não Residente tende a ser a alternativa mais vantajosa olhando somente para o lado brasileiro: melhor retorno, risco mais baixo, simplicidade e liquidez.

Os imóveis podem complementar a carteira em casos específicos, mas dificilmente serão a melhor opção como investimento principal. Porém, a decisão final não pode ignorar:

• A tributação no país de residência fiscal;
• A existência (ou não) de acordo para evitar bitributação;
• Se há possibilidade de compensar imposto pago no Brasil;
• Qual é a alíquota efetiva que incidirá sobre seus rendimentos no exterior.

Em outras palavras: o Brasil pode ou não tributar, mas quem dá a “última palavra” sobre sua conta de imposto é o país onde você é residente fiscal.

Por isso, antes de decidir entre imóvel ou renda fixa, o ideal é buscar orientação conjunta de um planejador financeiro e de um especialista tributário internacional, avaliando não só o retorno nominal, mas o resultado líquido global para o seu caso. Fale com a Care Multi-Family Office para avaliar as melhores opções para você.