É possível financiar casa em Portugal sendo residente ou não no país.
Para isso, você precisa da orientação certa. A imobiliária Pati Lemos Properties é a nossa indicação para garantir o imóvel dos seus sonhos, com toda a segurança e experiência de mercado que você precisa para fazer esse investimento. Entre em contato!
QUERO CONHECER →Cada vez mais brasileiros decidem iniciar uma nova etapa da vida em Portugal e, muitas vezes, a compra de um imóvel é uma das primeiras preocupações. Se você quer saber se vale a pena pedir um empréstimo imobiliário para financiar uma casa em Portugal, acompanhe este artigo.
Índice do artigo
Para financiar uma casa em Portugal é preciso obter a aprovação de um financiamento imobiliário junto a um banco ou instituição financeira portuguesa. Para fazer o financiamento, siga estes passos:
O banco, conforme as exigências institucionais, vai verificar os documentos do pedido apresentado para confirmar se você preenche todos os requisitos para receber o crédito imobiliário.
O processo de financiamento de casa é bastante burocrático e exige muita atenção à documentação e experiência no mercado imobiliário em questão. Se você não conhece de perto o mercado imobiliário português e deseja ter auxílio de uma imobiliária experiente no tema, aconselhamos entrar em contato com a Pati Lemos Properties.
É uma imobiliária de brasileiros em Portugal, com expertise no mercado português e que trabalha com toda a seriedade que a gente gosta!
Trata-se de uma One Stop Shop: ou seja, uma empresa que trata de todo o processo de financiamento para seu cliente, desde a procura dos melhores imóveis para a sua necessidade, procura das melhores condições de financiamento, abertura de contas bancárias, emissão de NIF e outros detalhes. A Pati Lemos é nossa parceira e é de confiança, por isso indicamos aos nossos leitores.
Basicamente, os bancos fazem o chamado crédito hipotecário, em que uma porcentagem está financiada ao banco e a outra parte é dada como entrada. Nesse financiamento, o imóvel que você comprou funciona como a garantia do pagamento.
Com as informações fornecidas por você, principalmente sobre os seus rendimentos, o banco faz uma análise e disponibiliza uma opção de crédito personalizada para o seu caso, baseada principalmente na sua capacidade financeira de cumprir com os pagamentos.
Dentro das prestações disponibilizadas, são aplicadas taxas fixas ou variáveis, conforme explicamos mais a frente.
É importante saber que nem todos os bancos disponibilizam o mesmo tipo de condição para financiar imóvel em Portugal. Por isso, recomendamos que você faça uma simulação de crédito em diferentes instituições.
A principal condição para conseguir um financiamento de imóvel em Portugal é conseguir comprovar a capacidade financeira para arcar com as prestações do financiamento, chamada taxa de esforço. Em resumo: é preciso demonstrar ao banco que você possui renda suficiente para bancar o compromisso.
A taxa de esforço é entendida como o percentual do valor mensal dos ganhos do(s) requerente(s) do financiamento que pode ser comprometido para garantir o pagamento. Em Portugal, as instituições entendem que o valor mensal do financiamento não deve comprometer mais de 1/3 do valor dos rendimentos mensais.
Um cidadão brasileiro pode financiar uma casa em Portugal desde que preencha os requisitos exigidos pelos bancos quanto à documentação e a capacidade financeira.
Atualmente, por conta do movimento migratório e do aumento dos investimentos em imóveis em Portugal, muitos bancos aprovam financiamentos até mesmo para pessoas não residentes no país luso. Nestes casos o percentual financiado é um pouco menor, mas ainda assim, é possível.
Para os brasileiros que já moram em Portugal, em alguns casos é possível conseguir financiamento sem Autorização de Residência, mas nem todos os bancos aceitam essas condições.
Além de apresentar toda a documentação exigida pela instituição bancária (que explicaremos logo a seguir), também é preciso obter a aprovação do crédito.
O processo de análise do pedido de crédito varia de um banco para outro.
O objetivo é analisar se o requerente do crédito imobiliário tem condições de arcar com o valor mensal do empréstimo em Portugal. É por essa razão que são solicitados documentos como Imposto de Renda e comprovante de rendimentos ou salário.
Ao avaliar os seus documentos, o banco examina a sua taxa de esforço, ou seja, a capacidade de cumprir o pagamento.
Quanto aos prazos, também podem variar bastante. Alguns bancos, como o Millennium BCP e o ActivoBank, prometem que a análise do pedido de crédito é respondida em 48 horas. Em outras instituições esse prazo pode se estender por algumas semanas.
Poucos sabem que os bancos têm liberdade para quebrar a regra da taxa de esforço para casos muito especiais, geralmente reservada para clientes com grande patrimônio.
O Banco de Portugal — banco central português — fiscaliza a concessão de crédito e não permite que mais de 5% dos casos estejam fora dos parâmetros de taxa de esforço. O resultado é que financiamentos fora do padrão são como artigos de luxo que as instituições financeiras guardam para usar com os seus melhores clientes.
Uma saída é usar a renda de terceiros — como parentes próximos. Alguns bancos aceitam avais destes terceiros que podem complementar a renda necessária para aprovação do crédito. É também uma operação de exceção, muito trabalhosa e destinada geralmente aos clientes de grande poder aquisitivo.
A forma mais comum de comprovação de renda é através de contracheques, devidamente declarados no imposto de renda. Também podem ser solicitados cópias do extrato da conta bancária em Portugal ou do Brasil.
Alguns bancos são mais flexíveis e até aceitam dividendos e aluguéis, porém sempre com registros oficiais no imposto de renda e nos extratos de conta recente.
Não havendo restrição de renda, um brasileiro pode obter 70% do que for o menor entre a aquisição e a avaliação, que por isso é outro componente importante do financiamento. Quando uma avaliação — feita por um profissional indicado pelo banco — é menor que a aquisição, o percentual do imóvel financiado será menor que os 70% usuais.
O patrimônio também será avaliado. Em primeiro lugar, para ter certeza que os recursos próprios para pagar a parte não financiada estarão disponíveis e, em segundo lugar, para verificar se existem outros ativos que podem ser utilizados em caso de perda da fonte primária de rendimentos.
A taxa de juros pode ser reduzida se o cliente concordar em aderir a pelo menos três produtos oferecidos pelo banco. Vale muito à pena para reduzir significativamente os custos do financiamento.
Além dos juros e da Euribor, os bancos cobram comissões de avaliação, de cadastro e do imóvel — cobradas uma única vez. Também deverá arcar com seguros de vida e do imóvel e uma pequena taxa de administração — cobrados mensalmente.
No momento em que você for ao banco solicitar a análise do crédito para comprar o imóvel em Portugal, deve apresentar:
Algumas instituições também costumam exigir outros documentos para a analisar a proposta, como:
Depois da análise da documentação, se o crédito for aprovado, o banco emite uma Carta de Aprovação da proposta.
Com a transação de compra acordada, o próximo passo é dar entrada nos documentos do imóvel junto ao banco escolhido, que irá providenciar a avaliação.
Os documentos do imóvel nessa fase geralmente se limitam à caderneta predial, licença de utilização e certidão predial. Em uma fase posterior será requerida a ficha técnica de habitação, certificado energético, entre outros.
Como regra geral, o montante do financiamento de um imóvel em Portugal é determinado pelo menor valor entre aquisição e avaliação. Se o valor de avaliação é menor que o de aquisição, na prática, o percentual financiado será menor que esperado. Se o valor de avaliação for maior, o percentual inicial se manterá.
Ao fazer uma simulação, você vai se deparar com taxas como TAN e TAEG.
A TAN (Taxa Anual Efetiva) é a soma do Spread (taxa de juro aplicada no financiamento) e da Euribor (indexante utilizado na definição dos juros do empréstimo bancário).
A Euribor é uma taxa que sofre variações em diferentes períodos e serve como base da taxa cobrada no financiamento. A variação escolhida na contratação vai refletir nas possíveis alterações do valor da prestação (as variações da Euribor são 1 semana, 1 mês, 3 meses, 6 meses e 12 meses). O Spread, ao contrário, pode ser negociado com o banco.
Já a TAEG (Taxa Efetiva Anual Global) reflete todos os gastos relacionados com o financiamento, é o custo total do crédito. Inclui as despesas com seguros obrigatórios, custo da avaliação do imóvel, preenchimento cadastral, impostos e as taxas ou comissões cobradas pelo serviço do banco.
A TAEG é um excelente indicador para analisar os benefícios da proposta de financiamento. O negócio mais em conta para o cliente é aquele que tem a TAEG mais baixa.
No momento da efetivação do financiamento é preciso contratar dois seguros obrigatórios: seguro de vida e seguro multirriscos.
Os financiamentos de imóvel em Portugal têm opções de prestações/taxas fixas e variáveis. As taxas fixas podem representar mais segurança e controle de gastos, já que você sabe qual o valor mensal que deverá pagar ao banco.
As taxas variáveis, por outro lado, podem subir e descer, pois são calculadas conforme a Euribor. Pode ser um bom negócio, mas é preciso estar disposto a correr um certo risco. Conforme a alteração da Euribor, a prestação mensal pode aumentar, mas também pode diminuir.
Se for feito um financiamento com Euribor a 3 meses, por exemplo, a revisão do valor da parcela será feita trimestralmente. É possível acompanhar as Taxas Euribor atuais no site Euribor rates.
| Taxa fixa | Taxa variável |
| Taxa fixada em prazos (entre 2 a 30 anos — varia conforme a negociação bancária) | A taxa é fixada conforme a Euribor |
| Valor mensal sem alteração | Valor pode variar a cada período determinado (conforme definição do contrato de financiamento) |
| Composta por Spread e taxa fixada | Composta por Spread e Euribor |
Observe que, ao simular um financiamento, os valores ofertados para as taxas variáveis são sempre menores do que os valores das taxas fixas. Entretanto, convém reforçar: apesar de ser uma taxa menor, há que pesar os prós e os contras de um custo mensal que pode mudar conforme a variação da Euribor.
Se você quiser fazer uma simulação de crédito imobiliário, veja o simulador da Deco Proteste. Ao preencher os dados, é possível acessar simulações de várias instituições financeiras. Também é possível fazer simulações diretamente nos sites dos bancos portugueses.
Tenha em conta que as simulações são apenas exemplificativas. Para ter acesso a informações mais precisas ou mesmo para negociar taxas, é preciso contactar o banco escolhido por você.
É permitido que os bancos concedam financiamento de até 90% do valor do imóvel, conforme determinação do Banco de Portugal (semelhante ao Banco Central do Brasil).
Entretanto, é importante saber que normalmente o valor máximo da concessão de financiamento é o menor valor entre 80% do valor da avaliação ou 90% do valor da compra.
Os imóveis para serem financiados precisam estar prontos e com licença de habitação, porém em alguns casos de imóveis em construção, a incorporadora consegue um protocolo de cooperação com um banco para financiar as prestações que devem ser pagas na planta.
Comprar imóvel na planta em Portugal vale a pena? Veja prós e contras.
Em Portugal os financiamentos têm um prazo limite de até 40 anos para portugueses e estrangeiros residentes. Já para os estrangeiros não residentes, o prazo é reduzido para 30 anos.
É importante estar atento a algumas mudanças. Desde abril de 2022, as regras quanto ao prazo de financiamento foram alteradas. Agora, as prestações podem ir de 35 a 40 anos dentro das seguintes regras de idade:
Essa alteração foi feita pelo Banco de Portugal, que pretende reduzir os prazos para os próximos anos.
É preciso ter atenção ao fato de que também existe um limite de acordo com a idade do requerente do financiamento. A soma entre a idade da pessoa que pede o crédito e o prazo de financiamento não pode ultrapassar de 75 anos para a maioria dos bancos.
Por exemplo, caso o requerente do crédito imobiliário tenha 50 anos, o prazo máximo do financiamento será de 25 anos, já que o financiamento terminará quando o mesmo estiver com 75.
Escolher uma cidade de Portugal para morar deve ser o primeiro passo para quem quer comprar um imóvel no país.
Essa escolha depende, especialmente, do seu perfil e o que espera de uma cidade ideal para viver. Além disso, os valores dos imóveis podem variar muito de uma cidade para outra, o que impacta diretamente para você financiar imóvel em Portugal.
Para ajudarmos nessa escolha, separamos diferentes cidades de Portugal que podem ser boas escolhas para diferentes perfis de pessoas:
Com base no Relatório de preços à venda do Idealista, um dos sites mais renomados no mercado imobiliário do país, reunimos as seis cidades mais caras de Portugal.
O relatório indica o valor pago por metro quadrado na compra de um imóvel em cada uma dessas cidades. Realizamos a pesquisa em abril de 2023 e o dados do relatório estão atualizados à data de março de 2023. Veja o resultado:
Ainda acompanhando o relatório de preços à venda do Idealista, listamos abaixo as seis cidades mais baratas para viver em Portugal. Lembrando que o valor é referente ao m2:
Em uma análise geral, podemos responder que sim, mas isso depende de alguns fatores que devem ser analisados em cada caso.
Se você tem interesse em morar em Portugal ou investir no país, financiar um imóvel pode ser uma boa opção, desde que isso vá de encontro com os seus objetivos e condições financeiras.
Veja este exemplo: pensando em um imóvel de 150.000€, fizemos uma simulação de um financiamento de 135.000€ em três bancos diferentes (Millennium BCP, Caixa Geral de Depósitos e ActivoBank). Com este valor, é possível encontrar no site Idealista um apartamento T1 (de um quarto) no Porto e Lisboa, em lugares mais afastados do centro.
Os resultados da simulação que realizamos em abril de 2023, foram:
Os bancos oferecem vários tipos de prestações, que variam conforme o tipo de taxa que você escolhe, o valor do imóvel e o valor que será financiado. Se compararmos os valores aos preços de aluguel praticados em Lisboa e no Porto para o mesmo tipo de imóvel que fizemos a simulação acima, constatamos que pode valer a pena financiar casa em Portugal.
O aluguel de um apartamento T1 no centro da cidade, por exemplo, custa entre 700€ e 1.000€ (no Porto) e 820€ e 1.800€ (em Lisboa). Fizemos essa pesquisa no site da Numbeo em abril de 2023.
Mas lembrando que em imóveis mais afastados do centro, pode-se encontrar aluguéis mais baratos nestes mesmos locais. Por isso, o melhor é avaliar se ter uma casa financiada é a melhor decisão para o seu caso.
Considerando que comprar pode ser mais barato que alugar em alguns casos, e que muitos brasileiros chegam em Portugal sem possibilidade de comprovar renda, pois ainda não têm empregos ou negócios, faz muito sentido comprar antes de emigrar.
A vantagem é que pode usar o emprego e negócios que tenha no Brasil para comprovar renda e assim economizar um valor relevante da diferença entre os aluguéis e as prestações dos imóveis. É sempre importante considerar os custos iniciais, como a entrada e outros custos adicionais.
Caso se arrependa da escolha de imóvel, como o mercado português está muito forte, não terá dificuldades de vender.
Ainda tem dúvidas? Veja mais algumas respostas que damos sobre o assunto.
Não.
Estrangeiros que compram imóveis em Portugal podem se beneficiar do visto ARI, a Autorização de Residência para Atividade de Investimento, também conhecido como o Golden Visa. Só que neste caso são imóveis comprados à vista e não financiados, além de os valores serem específicos — casas entre 350.000€ e 500.000€, dependendo do tipo de imóvel.
Porém, o Golden Visa deve acabar em breve, por decisão do próprio governo português. O veridito foi anunciado pelo primeiro-ministro de Portugal, António Costa, em fevereiro de 2023. Até a data que escrevemos este artigo, ainda não há uma resposta concreta sobre a finalização.
Se você tem interesse em solicitar o Golden Visa Portugal, vale a pena ficar atento nas próximas decisões sobre o caso.
Sim, consegue!
Umas das facilidades (e uma ótima notícia para não residentes em Portugal) é que o país permite que estrangeiros realizem um financiamento imobiliário sem precisar residir.
O financiamento de casa no Porto, funciona como nas outras cidades do país: é necessário verificar com os bancos as opções de financiamento para o seu caso.
Se você já escolheu o imóvel que quer comprar no Porto, basta fazer uma simulação de crédito online para ter ideia quais são as opções disponibilizadas. É necessário reunir todas a documentação solicitadas e entregar para a análise do banco.
Não.
Como dissemos anteriormente, no Golden Visa é necessário investir o valor mínimo exigido dentro das normas no visto. Para isso, é necessário comprovar que há recursos financeiros para investir numa das opções indicadas do Visto Gold, sendo necessário fazer o pagamento integral do valor do investimento.
Sim!
Como dissemos anteriormente, Portugal permite que não residentes financiem casa em Portugal. Ou seja, mesmo morando ainda no Brasil, é possível financiar o seu imóvel no país luso. Neste caso, indicamos que conte com a ajuda de um intermediário, como um corretor de imóveis em Portugal, que possa ajudar você em todo o processo.
Agora que você já sabe como financiar uma casa em Portugal, que tal começar a planejar a sua mudança para a terrinha? Recomendamos o Programa Morar em Portugal, que conta com 22 videoaulas e um e-book completo para te ajudar com todos os passos da mudança. Afinal, planejamento é primordial para atravessar o Atlântico de maneira tranquila e dar início a uma nova vida.
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