Investir em países com moeda forte é uma fonte de rendimentos promissora que pode ultrapassar muito os investimentos tradicionais. Entre os mercados mais atrativos está investir em imóveis em Portugal, o mercado passou por anos de crescimento e, nem com a pandemia sofreu um impacto forte. Neste artigo vamos apresentar melhor o setor imobiliário em Portugal, melhores áreas para investir e ajudar você a analisar se é o momento ideal para investir no país.

Investir em imóveis em Portugal é rentável?

Investir em Portugal é atrativo para muitos brasileiros, independente da motivação, a economia portuguesa passou por momentos muito positivos nos últimos anos e atraiu muitos investidores. Mas se em 2019 investir em Portugal era relativamente barato e simples, em 2020 foi preciso agir com mais cautela e, em 2021, ainda será necessário avaliar o desenrolar da economia antes de investir.
Porém, apesar de todo o cenário de incertezas, investir em imóveis em Portugal ainda é rentável e pode ser uma boa oportunidade. Mas antes de investir é importante avaliar bem o mercado, os custos, as possibilidades de lucro e outras tantas variáveis pertinentes.
Confira também um guia passo a passo para comprar imóvel em Portugal

Portugal é um mercado com liquidez

Não há nada mais satisfatório do que investir em um mercado com liquidez. Entre as diversas razões para este sucesso destacamos segurança, hospitalidade, clima, impostos, oferta turística diversificada e custos baixos.
Encontre um país que reúne esses seis pontos fortes e terá um mercado imobiliário sólido e ativo. A proposta de valor de Portugal, ou seja, a relação entre o quanto o país entrega e aquilo que cobra, é uma das melhores do mundo. É um posicionamento competitivo de alto nível.
Não é à toa que os preços dos imóveis reagiram com força. Segundo o Instituto Nacional de Estatística, os centros históricos de Lisboa e Porto valorizaram 72% desde 2016.

Programas de incentivo para investir em imóveis em Portugal

Nos últimos anos, Portugal desenvolveu alguns programas para incentivar o investimento de estrangeiros. Entre ele está o Golden Visa atraiu muitos investidores e profissionais de alta renda para o país. O programa deve sofrer algumas alterações, que vão passar a valer a partir de julho de 2021.
Outro incentivo é a concessão da cidadania portuguesa após 5 anos de investimento e residência no país. Essa modalidade é mais demorada, mas exige investimentos menores que, por fim, são mais acessíveis.
residência por investimento imobiliário em Portugal

Melhores opções para investir em imóveis em Portugal

São muitas as possibilidades de investimento em imóveis em Portugal, alguns com retorno mais elevado, mas maior risco e outras com retorno moderado, mas risco mais baixo. As três categorias de investimento em imóveis que mais se destacam no país, são:

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1. Imóveis para estudantes

Apenas 12% dos 113.813 alunos que estudam longe de casa são atendidos por alojamentos do governo em Portugal, o resto tem que se virar em um mercado no qual não há oferta suficiente.
A equação é simples de entender. Mesmo que toda nova construção residencial, turística e estudantil fosse direcionada exclusivamente ao mercado de estudantes, ainda não seria suficiente. Só no Porto e só no mercado estudantil foram 3 mil novos alunos em 2018 para um total de construção de 2.200 unidades.
O mercado de estudantes é extremamente resiliente e vai além dos estudantes portugueses. Todos os anos, mesmo que temporariamente, chegam estudantes de toda Europa e, também, do Brasil para intercâmbios, cursar graduação, mestrado, etc. O tamanho do mercado estudantil não baixa do patamar alcançado após a entrada do país na União Europeia.

Custos dos imóveis para estudantes

A plataforma mais usada para aluguel destinado a estudantes é a Uniplaces que cobra uma comissão de 8%.
O gerenciamento do imóvel é mais simples, pois não há demandas diárias de hóspedes e a cobrança irá ficar entre 10% e 15% das receitas. As despesas de água, eletricidade, gás podem ser por conta do inquilino, restando o pagamento de internet, IMI (similar ao IPTU), condomínio, seguros e manutenção.
O imposto de renda é uma taxa única de 28% sobre as receitas menos algumas despesas dedutíveis, quando a exploração é através de pessoas físicas.

Exemplo real de alojamento estudantil Valores
Aluguel por quarto 375€
Quartos 5
Aluguel mensal 1.875€
(-) Condomínio, IMI, Seguros, Internet, TV, Manutenção – 150€
(-) Comissão plataforma – 150€
(-) Gerenciamento – 188€
(-) Impostos – 394€
Lucro 994€
Investimento 200 mil €
Retorno bruto ao ano 11%
Retorno líquido ao ano 6%

Conheça outros negócios rentáveis em Portugal e descubra qual mais vale a pena.

3. Imóveis residenciais para aluguel

Com a grande demanda de investidores e estrangeiros e muitos anos sem lançamentos de novos imóveis, Portugal vive a tempestade perfeita para quem procura um imóvel para alugar nos grandes centros, como Porto, Lisboa e Algarve.
Embora a procura por aluguel residencial não seja explosiva, encontra oferta praticamente inexistente. Um imóvel é muitas vezes alugado no mesmo dia que é anunciado. As plataformas são as tradicionais como Imovirtual, Idealista e OLX que são de graça. O gerenciamento do imóvel é o mais simples de todos e cobra 10% das receitas.

Custos dos imóveis residenciais para aluguel

As despesas de água, eletricidade, gás são por conta do inquilino, restando o pagamento de internet, IMI (similar ao IPTU), condomínio, seguros e manutenção. O imposto de renda é uma taxa única de 28% sobre as receitas menos algumas despesas dedutíveis, quando a exploração é através de pessoas físicas.

Exemplo real de aluguel residencial Valores
Aluguel mensal 750€
(-) Condomínio, IMI, Seguros, Manutenção -110€
(-) Gerenciamento -75€
(-) Impostos -41€
(=) Lucro  525€
Investimento 200 mil €
Retorno bruto ao ano 5%
Retorno líquido ao ao 3%

Confira quanto custa uma casa em Portugal, regiões mais caras e mais baratas.

3. Imóveis para turistas (alojamento local)

Apesar da crise que atingiu com força o turismo, até 2019 o mercado era bastante promissor, com receitas crescendo 70% desde 2011. O turismo chegou a compor 10% do PIB português, sendo uma grande fonte de receitas para negócios imobiliários.
O aluguel se concretiza através de plataformas como AirBnB e Booking que cobram comissão entre 3% a 15%. Para quem não vive no país e pretende comprar o imóvel apenas com esse fim, o gerenciamento pode ser totalmente terceirizado com uma equipe que cuide desde definição de preços até a lavagem dos lençóis, entretanto, pode reduzir entre 20% e 30% das receitas.
Os custos adicionais são de consumo (água, eletricidade e gás), tv e internet, IMI (similar ao IPTU), condomínio, seguros e manutenção. O imposto de renda é cobrado em sistema similar ao lucro presumido brasileiro, quando a exploração é através de pessoas físicas.

Rentabilidade de exemplo real Anual
Diária 75€
Ocupação 80%
Receita mensal de alojamento 1.800€
Taxa de limpeza e outras despesas (cobrada dos hóspedes) 108€
Faturamento mensal 1.908€
(-) Consumo (água, luz, gás, condomínio, IMI, seguro, internet, TV) – 209€
(-) Manutenção – 41€
(-) Comissão plataforma – 153€
(-) Gerenciamento, Limpeza, Lavagem – 477€
(-) Impostos – 167€
(=) Lucro mensal 861€
Aquisição Imóvel 155 mil €
Retorno bruto % ao ano 15%
Retorno líquido % ao ano 7%

O potencial de retorno do investimento deve ser gerenciado levando em conta quatro decisões principais: localização, gerenciamento, tributação e estado inicial do imóvel.

Localização do imóvel e receita

Cada cidade, bairro e rua tem uma relação diferente entre diária e ocupação esperada e o preço de aquisição do imóvel. Por exemplo, imóveis em Lisboa são 80% mais caros que o Porto, contudo a diária média é apenas 20% mais cara.
As mesmas diferenças podem ser verificadas entre bairros e ruas de uma mesma cidade, cabendo ao investidor tomar as melhores escolhas.
Então é melhor comprar casa em Portugal no Algarve, Lisboa ou Porto? Eu explico tudo nesse artigo, confira.

Imóveis por reformar podem ser boas oportunidades

Em relação à tributação, imóveis localizados dentro das áreas de reabilitação urbana (ARUs) tem imposto de renda cerca de 40% menor.
Por último, investir em um imóvel que necessitam de reformas, fará com que o preço de aquisição reduza. Porém, pode ter um custo elevado para reformar, especialmente se a situação do imóvel for inabitável. Entretanto, um imóvel para reformar por ajudar no retorno total do investimento.

Riscos do alojamento local

2020 foi um ano especialmente difícil para quem destino os imóveis ao alojamento local ou aluguel por temporada. As fronteiras externas praticamente fechadas por causa do coronavírus na Europa, fez com que muitos imóveis ficassem vazios, o que gerou prejuízo para os proprietários.
Assim, muitos investidores que antes destinavam os imóveis para turistas se viram sem receitas e com as contas para pagar. Apesar de ser o mais rentável, é também o mais arriscado. Como ainda não se sabe quando o turismo será reativado plenamente, essa pode ser a opção menos atrativa, pelo menos até que se normalize.
Conheça os 12 obstáculos a ultrapassar para comprar casa em Portugal.

Ganhos na valorização de imóveis em Portugal

A mais simples estratégia para aproveitar um mercado vigoroso é comprar um imóvel em Portugal e esperar pela valorização. É um negócio de baixa complexidade e com alta probabilidade de sucesso no momento atual do mercado imobiliário português.

Imóveis na planta

A compra um imóvel na planta embute a valorização decorrente da regra básica de que quanto mais perto da entrega, mais valioso será um imóvel. A diferença de preço entre um terreno vazio e um imóvel pronto e operando fica entre 25% a 60% em Portugal.
Em um mercado aquecido, um projeto de qualidade precificado de forma justa para compra na planta terá um potencial de valorização entre 10% e 25% na entrega. A vantagem é que o investidor pode parcelar o pagamento e pagar somente 50% do imóvel para ter acesso a 100% da valorização. É uma forma de alavancagem dos resultados.

Reforma e construção

A perspectiva de retorno fica ainda mais interessante quando o investidor se propõe a encarar a obra. A atuação como incorporador, que compra prédios e terrenos, aprova projetos, toca a construção e vende posteriormente, alcança um retorno ainda maior. É uma atividade mais exigente em termos de capital e expertise, porém com resultados positivos em moeda forte.
Comprar um terreno ou prédio para reformar pode dar uma margem da ordem de 15% a 30%, o que por si só já é muito bom. Para tornar o resultado ainda mais atrativo, é perfeitamente possível obter um financiamento de até 100% da construção, muito embora os bancos geralmente não financiam o investimento no terreno, proporcionando retornos acima de 100%.
investimento imobiliário em Portugal

Financiamento

Os bancos portugueses têm uma imensa familiaridade com clientes estrangeiros. O procedimento para abrir contas é extremamente simples e a concessão de financiamento de imóveis em Portugal a não-residentes é muito comum.
A concorrência entre os bancos é intensa, então vale à pena verificar qual banco está oferecendo as melhores condições para o seu caso em especial. Os custos geralmente incluem a taxa básica, conhecida como Euribor – equivalente à Selic, uma taxa de juros adicional, conhecido como spread, mais os custos de seguro de vida e do imóvel e taxas administrativas.
Na contratação ainda incluem taxas de avaliação do imóvel e do crédito. O percentual financiado varia de 60% a 90% do valor de aquisição do imóvel, dependendo do perfil de crédito, do uso do imóvel – investimento, primeira, segunda ou terceira moradia, local de residência e do valor da avaliação do imóvel. O brasileiro não-residente pode contar com financiamento de 60% a 70% da aquisição com spreads da ordem de 1,5% ao ano e prazo máximo de 30 anos nas condições atuais de mercado.
Com custos tão baixos é um ótimo negócio financiar o investimento imobiliário em Portugal. É uma forma recomendada de aumentar o retorno do capital empregado. Um imóvel que tenha um retorno líquido sobre o valor do imóvel de 7%, em 70% com juros de 1,5% ano, elevaria o retorno do capital investido para 15% ao ano, um número invejável em qualquer local do mundo.

Retorno ao investir em imóveis em Portugal é bom?

Para quem pretende investir em imóveis em Portugal, o retorno pode ser bom, mas é preciso considerar alguns fatores.
O primeiro deles é a desvalorização do real. Mesmo que decida financiar o imóvel, os 30% do valor da entrada terão que ser pagos e, se você não tiver capital em Portugal, significa ter que enviar dinheiro para o país. Um imóvel que custe 200 mil euros, precisará de pelo menos 60 mil euros de entrada, em real, esse valor supera os 380 mil. Assim, é preciso considerar esse aspecto antes de investir.
Outro ponto importante é a crise decorrente do coronavírus, apesar do setor imobiliário ter sofrido uma pequena queda no valor dos aluguéis, quem mais sofreu foi o alojamento local. Assim, é preciso definir uma estratégia a médio prazo, sobre qual o melhor modelo de investimento e como realizá-lo.
Estudar o mercado imobiliário em Portugal e entender como funcionam os investimentos no exterior é fundamental para realizar um investimento consciente. Além disso, avalie as diferentes possibilidades e acompanhe os desdobramentos da recuperação da economia de Portugal para saber qual o momento ideal para investir.
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