Como investir em imóveis em Portugal e obter retornos acima da média

Portugal  / 

Portugal vem se destacando como um dos melhores mercados para o investidor em busca de rentabilidade de aluguel e valorização do imóvel. Para o brasileiro que busca diversificação através do mercado imobiliário, Portugal oferece retornos em euros acima da média com um perfil de risco bem menor quando comparados ao Brasil.

Hoje vou explicar para você como investir em imóveis em Portugal e quais as vantagens.

Vamos?

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Investir em imóveis em Portugal, entenda a rentabilidade

Investir em imóveis em Portugal
Rentabilidade de aluguel Valorização do imóvel
Baixo custo fixo:
Em Portugal, a taxa de condomínio é bem mais baixa ou inexistente na maioria dos prédios. Não há necessidade de portaria 24h por exemplo. O baixo custo fixo mensal reduz significativamente o risco operacional para o proprietário
Demanda acima da oferta:
A oferta de imóveis está sujeita à mais restrições quando comparada ao Brasil, principalmente com relação ao aval para a construção de edificações verticais.
Sistema tributário simplificado:
Alugar propriedades através de sites como Airbnb e bookings.com vem se tornando a pratica em várias capitais da Europa. Portugal permite o uso do sistema simplificado (lucro presumido) para o pagamento de imposto de renda provenientes de alugueis de curto prazo.
Clientela com alto poder aquisitivo:
Portugal é um destino para muitos aposentados europeus em busca de um lugar ao sol, com bom clima e culinária. A região do Algarve é considerada a Flórida europeia para muitos ingleses, alemães, franceses e escandinavos.
Estabilidade e Baixa inadimplência:
Economia mais estável e suporte da Comunidade Europeia oferece menor risco frente ao Brasil, que depende dos ciclos imprevisíveis do mercado de commodities (minério de ferro, petróleo, etc) e de flutuacao cambial.
Programas de incentivo:
Tanto o programa de Golden Visa como o de residente não-habitual vem atraindo muitos investidores e profissionais de alta renda para o pais. Entenda sobre o Golden Visa e o status de residente não-habitual.

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Investir em imóveis em portugal oferece vantagens também com relação aos próprios países vizinhos da União Europeia. Se compararmos os dados do mercado imobiliário de luxo das grandes cidades, Lisboa oferece a melhor rentabilidade com uma média de 5.2% ao ano (aa).

Retorno de investimento em imóveis em Portugal
Fonte: ECB, The Economist, Bloomberg, Confidencial Imobiliário 2017

Lisboa oferece uma rentabilidade superior

Rentabilidade dos imóveis em Lisboa

Além da rentabilidade superior, a capital lusitana conta com um preço por m2 bem mais competitivo com relação as outras cidades.

E um preço por m2 mais acessível

Enquanto os imóveis em Londres e em Paris encontram-se supervalorizados, Lisboa oferece um m2 mais acessível.

A combinação de alta rentabilidade e preços acessíveis vis-a-vis outras capitais faz de Lisboa um destino com o melhor potencial de valorização a médio e longo prazo.

Veja como é morar em Lisboa.

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Como calcular a rentabilidade para investir em imóveis em portugal

Para calcular a rentabilidade de aluguel devemos primeiramente estimar o investimento total referente a compra do imóvel incluindo impostos, decoração e mobiliário, e serviços necessários para locação a curto prazo.

Por exemplo, para um propriedade no valor de €400 mil, o investidor devera’ disponibilizar em média cerca de €50 mil adicionais conforme abaixo:

Exemplo de cálculo de rentabilidade ao investir em imóveis em Portugal
Valor do imóvel 400,000.00€
Impostos sobre compra do imóvel [IMT, IS] 23,240.68€
Set up da propriedade 2,500.00€
Decoração e mobiliário 30,000.00€
Investimento total 455,740.68€

Explicação dos custos

  • Dois impostos incidem sobre a compra de imóveis em Portugal: IMT e IS
    • IMT: Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, com taxa variável de 1% a 6% dependendo do valor do imóvel;
    • IS: Imposto Selo, com alíquota taxa fixa de 0.8% x valor do imóvel
  • Set up da propriedade incluem os seguintes serviços opcionais ao comprador: Abertura de Água, Gás, Luz, Internet, coordenação de entrega e montagem de eletrodomésticos e mobiliário e limpeza;
  • Despesas com decoração e imobiliário podem variar entre €20 mil (básico) e €50 mil (luxo).

Cálcular o lucro líquido anual

O segundo passo é calcular o lucro líquido anual. Para uma propriedade no valor de €400 mil e boa localização em Lisboa, o proprietário pode faturar em média €40 mil por ano com locações de curto prazo (diária de €150/dia e taxa de média de ocupação entre 70%- 80%).

O exemplo abaixo explica os custos e impostos incidentes sobre a atividade de aluguel:

Receita anual de Aluguel 43,800.00 €
Despesas de um imóvel em Portugal
Imposto sobre o rendimento singular 3,376.31 €
Empresa Gestão Imoveis 13,468.50 €
Comissão – plataformas online 1,752.00 €
Total de despesas 20,696.81 €
Lucro liquido annual (LLA) 23,103.19 €

Também já compartilhamos várias dicas para comprar casa em Portugal.

Explicação das despesas e do lucro líquido

  • Receita anual de aluguel: €150/dia x 365 dias x 80% taxa média de ocupação;
  • Imposto sobre o rendimento singular: taxas podem variar entre 7% e 8% dependendo do faturamento anual e conforme tabela progressiva do sistema simplificado;
  • Empresa Gestão Imóveis inclui os seguintes serviços opcionais ao proprietário:
    • fotografia e publicação do imóvel em plataformas variadas de aluguel;
    • Check-in e check-out dos hóspedes;
    • Limpeza;
    • Faturação;
    • TMT;
    • Comunicações;
    • SEF;
    • Todo o processo legal previsto por este tipo de aluguel;
    • Controle de caixa de correio;
    • Manutenção de qualquer incidente que aconteça no imóvel;
  • Custos opcionais com Airbnb (4%) ou bookings.com (15%);
  • Despesas anuais (água, luz, gás, internet e imposto municipal sobre imóveis).

As despesas anuais do imóvel são mais baratas que no Brasil. Por exemplo, são raros os casos de taxas de condomínio. Em Portugal, este serviço está adicionado ao valor do imóvel na maioria dos casos

Retorno ao investir em imóveis em portugal, é bom?

Retorno ao investir em imóveis em Portugal
Desta maneira, se o total investido de €456 mil gera um lucro líquido anual de €23 mil, o investidor pode realizar um rentabilidade média de 5% aa (23/456). Vale lembrar que caso o investidor queira gerenciar seu investimento, seu retorno pode aumentar.

O exemplo acima conta com uma empresa terceirizada que oferece todos os serviços necessários para a atividade de locações a curto prazo para a conveniência do proprietário. A Global Citizen Solutions vem auxiliando investidores internacionais em Portugal e sugere este serviço principalmente para proprietários que vivam no Brasil ou fora de Portugal.

Rentabilidade do aluguel e valorização do imóvel

Outro ponto importante é que o retorno total de investimento é uma combinação da rentabilidade de aluguel e do ganho de capital (ou valorização do imóvel ao longo prazo).

Exemplo

Por exemplo, se a rentabilidade de aluguel (ou lucro líquido anual/Investimento) é de 5% aa, e a valorização do imóvel é de 6% aa, o investidor poderá realizar um retorno financeiro total de 11% aa.

Portugal tem retorno em imóveis acima da média

Quando bem planejado, investir em imóveis em Portugal vale a pena. Quando investimentos de baixo e médio risco em ativos de renda fixa geram juros de até 3% aa na Europa, os imóveis em Portugal podem gerar um retorno total de 10% aa ou mais a médio e longo prazo.

Além de tudo, o proprietário conta com mais um propriedade para desfrutar as férias na Europa.

E investir em Portugal pode valer residência e cidadania

E caso o valor desta propriedade seja €500 mil ou mais, o investidor internacional poderá adquirir residência permanente e cidadania portuguesa ao longo do tempo, através do golden visa.

Financiamento de propriedades em Portugal também conta com uma das taxas de juros mais baixas da Europa, saiba mais sobre como financiar imóvel em Portugal.

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Luiz tem mais de 20 anos de experiência internacional em vários segmentos, além de um MBA Nottingham University. Luiz desenvolveu uma ampla rede de contatos enquanto estudava e trabalhava no Reino Unido e no exterior. Durante o seu tempo trabalhando para grandes empresas, Luiz ganhou experiência na entrega de apresentações efetivas sobre estratégias de investimento para gerentes seniores de diferentes origens culturais.