Como investir em imóveis em Portugal e ter rendimentos acima da média

Tem investido em CDB em banco brasileiro? Confere o rendimento do último ano. Ele está minguando, não é? E a tendência é só piorar. Investir em renda fixa não garante mais o futuro de ninguém. Receber juros líquidos, depois da mordida dos impostos, de 5% ao ano com 4% de inflação significa na verdade ganhar míseros 1% ao ano em termos reais. Seriam necessários 69 anos para dobrar o capital! Uma das soluções é investir em imóveis em Portugal, pois rende muito mais que o velho CDB (Certificado de Depósito Bancário), mais que imóveis no Brasil e mais que em qualquer país da Europa Ocidental.

Saiba abaixo como investir no mercado imobiliário português, os melhores setores de investimento, como calcular gastos e lucros e se vale a pena.

Investir em imóveis em Portugal: um mercado imobiliário rentável

É possível conseguir os tão desejados e agora saudosos 1% ao mês ao investir em imóveis em Portugal. Não é todo dia, mas é factível. Exige um pouco de procura e seleção e decisões sensatas.

Há de considerar a valorização expressiva dos imóveis cujos dividendos não param de crescer, porque as receitas principalmente de turismo também continuam em ritmo ascendente.

Portugal é um mercado com liquidez

Não há nada mais satisfatório do que investir em um mercado com liquidez e preços ascendentes como o de Portugal de hoje. Entre as diversas razões para este sucesso destacamos segurança, hospitalidade, clima, impostos, oferta turística diversificada e custos baixos.

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Encontre um país que reúne esses seis pontos fortes e terá a GARANTIA de um mercado imobiliário sólido e ativo. Os turistas precisarão de camas para dormir e os imigrantes de casas para morar. Os moradores locais ganham mais e também compram mais imóveis. Simples assim.

A proposta de valor de Portugal, ou seja, a relação entre o quanto o país entrega e aquilo que cobra, é uma das melhores do mundo. É um posicionamento competitivo de alto nível.

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Fonte: Atlantic Bridge / Fipezap / Global Properties

Não é à toa que os preços dos imóveis reagiram com força. Segundo o Instituto Nacional de Estatística, os centros históricos de Lisboa e Porto valorizaram 72% desde 2016.

Então é melhor comprar casa em Portugal no Algarve, Lisboa ou Porto? Eu explico tudo nesse artigo, confira.

Programas de incentivo para investir em imóveis em Portugal

Tanto o programa de Golden Visa como o de residente não-habitual atraiu muitos investidores e profissionais de alta renda para o pais. Após 5 anos de investimento é possível, ainda, solicitar a cidadania portuguesa.

Mas é preciso ter atenção, pois o Golden Visa irá ser limitado ao interior e as regiões autônomas de Portugal, mas ainda não há data para essa limitação entrar em vigor.

Como investir em imóveis em Portugal? Veja as melhores opções

1. Imóveis para turistas (alojamento local)

Com receitas crescendo 70% desde 2011, o turismo já compõe 10% do PIB português, sendo uma grande fonte de receitas para negócios imobiliários.

O aluguel se concretiza através dos market places (plataformas) como AirBnB e Booking que cobram comissão entre 3% a 15%. O gerenciamento do imóvel pode ser totalmente terceirizado com uma equipe que cuide desde definição de preços até a lavagem dos lençóis, que irá cobrar entre 20% e 30% das receitas.

Os custos adicionais são de consumo (água, eletricidade e gás), tv e internet, IMI (similar ao IPTU), condomínio, seguros e manutenção. O imposto de renda é cobrado em sistema similar ao lucro presumido brasileiro, quando a exploração é através de pessoas físicas.

Rentabilidade de Exemplo RealAnual
Diária75€
Ocupação80%
Receita mensal de alojamento1.800€
(+) Taxa de limpeza e outras despesas108€
Faturamento mensal1.908
(-) Consumo (água, luz, gás, condomínio, IMI, seguro, internet, TV)– 209€
(-) Manutenção41€
(-) Comissão Plataforma-153€
(-) Gerenciamento, Limpeza, Lavagem-477€
(-) Impostos-167€
(=) Lucro861€
Aquisição Imóvel155 mil €
Retorno bruto % ao ano15%
Retorno líquido % ao ano7%

O potencial de retorno do investimento deve ser gerenciado levando em conta quatro decisões principais: localização, gerenciamento, tributação e estado inicial do imóvel.

Cada cidade, bairro e rua tem uma relação diferente entre diária e ocupação esperada e o preço de aquisição do imóvel. Por exemplo, imóveis em Lisboa são 80% mais caro que o Porto, contudo a diária média é apenas 20% mais cara.

imóveis Portugal
Fonte: Atlantic Bridge / Fipezap / Global Properties

As mesmas diferenças podem ser verificadas entre bairros e ruas de uma mesma cidade, cabendo ao investidor tomar as melhores escolhas.

O gerenciamento de um imóvel por terceiros custa em média 25%, tornando a decisão de gestão própria extremamente vantajosa, abrindo possibilidade de um retorno ainda maior.

Imóveis por reformar podem ser boas oportunidades

Em relação à tributação, imóveis localizados dentro das áreas de reabilitação urbana (ARUs) tem imposto de renda cerca de 40% menor.

Por último, investir em um imóvel que necessitam de reformas, fará com que o preço de aquisição reduza e acabe por ajudar no retorno total do investimento.

Conheça os 12 obstáculos a ultrapassar para comprar casa em Portugal.

2. Imóveis para estudantes

Apenas 12% dos 113.813 alunos que estudam longe de casa são atendidos por alojamentos do governo em Portugal, o resto tem que se virar em um mercado onde não há nova oferta suficiente.

A equação é simples de entender. Mesmo que toda nova construção residencial, turística e estudantil fosse direcionada exclusivamente ao mercado de estudantes, ainda não seria suficiente. Só no Porto e só no mercado estudantil foram 3 mil novos alunos no último ano para um total de construção de 2.200 unidades.

O mercado de estudantes é extremamente resiliente. A educação não pode esperar. Os pais fazem de tudo para ter a melhor opção que o bolso permitir. O tamanho do mercado estudantil nunca baixou do patamar alcançado após a entrada do país na União Europeia. O market place de referência é o Uniplaces que cobra uma comissão de 8%.

O gerenciamento do imóvel é mais simples, pois não há demandas diárias de hóspedes e a cobrança irá ficar entre 10% e 15% das receitas. As despesas de água, eletricidade, gás podem ser por conta do inquilino, restando o pagamento de internet, IMI (similar ao IPTU), condomínio, seguros e manutenção.

O imposto de renda é uma taxa única de 28% sobre as receitas menos algumas despesas dedutíveis, quando a exploração é através de pessoas físicas.

Exemplo real de alojamento estudantilValores
Aluguel por quarto375€
Quartos5
Aluguel mensal1.875€
(-) Condomínio, IMI, Seguros, Internet, TV, Manutenção– 150€
(-) Comissão plataforma– 150€
(-) Gerenciamento– 188€
(-) Impostos– 394€
Lucro994€
Investimento200 mil €
Retorno bruto ao ano11%
Retorno líquido ao ano6%

3. Imóveis residenciais para aluguel

Com a grande demanda de investidores e estrangeiros e muitos anos sem lançamentos de novos imóveis, Portugal vive a tempestade perfeita para quem procura um imóvel para alugar nos grandes centros, como Porto, Lisboa e Algarve.

Embora a procura por aluguel residencial não seja explosiva, encontra oferta praticamente inexistente. Um imóvel é muitas vezes alugado no mesmo dia que é anunciado. Os market places são os tradicionais como Imovirtual, Idealista e OLX que são de graça. O gerenciamento do imóvel é o mais simples de todos e cobra 10% das receitas.

As despesas de água, eletricidade, gás são por conta do inquilino, restando o pagamento de internet, IMI (similar ao IPTU), condomínio, seguros e manutenção. O imposto de renda é uma taxa única de 28% sobre as receitas menos algumas despesas dedutíveis, quando a exploração é através de pessoas físicas.

Exemplo real de aluguel residencialValores
Aluguel mensal750€
(-) Condomínio, IMI, Seguros, Manutenção-110€
(-) Gerenciamento-75€
(-) Impostos-41€
(=) Lucro 525€
Investimento200 mil €
Retorno bruto ao ano5%
Retorno líquido ao ao3%

4. Outras opções

Há ainda outras opções de investimento são hotéis, escritórios, imóveis comerciais (lojas e grandes comércios).

Quer saber mais informações sobre quanto custa uma casa em Portugal? Leia esse artigo.

Ganhos na valorização para investir em Imóveis em Portugal

A mais simples estratégia para aproveitar um mercado vigoroso é comprar um imóvelem Portugal e esperar pela valorização. É um negócio de baixa complexidade e que alta probabilidade de sucesso no momento atual do mercado imobiliário português.

Imóveis na planta

A compra um imóvel na planta embute a valorização decorrente da regra básica de que quanto mais perto da entrega, mais valioso será um imóvel. A diferença de preço entre um terreno vazio e um imóvel pronto e operando fica entre 25% a 60% em Portugal.

Em um mercado aquecido, um projeto de qualidade precificado de forma justa para compra na planta terá um potencial de valorização entre 10% e 25% na entrega. A vantagem é que o investidor pode parcelar o pagamento e pagar somente 50% do imóvel para ter acesso a 100% da valorização. É uma forma de alavancagem dos resultados.

Reforma e construção

A perspectiva de retorno fica ainda mais interessante quando o investidor se propõe a encarar a obra. Seja um incorporador na Europa, compre prédios e terrenos, aprove projetos, toque a construção e venda e capture um valor ainda maior. É uma atividade mais exigente em termos de capital e expertise, porém com resultados fantásticos em moeda forte.

Comprar um terreno ou prédio para reformar dará margens da ordem de 15% a 30%, o que por si só já é muito bom. Para tornar o resultado ainda mais atrativo, é perfeitamente possível obter um financiamento de até 100% da construção, muito embora os bancos geralmente não financiam o investimento no terreno, proporcionando retornos acima de 100%.

Financiamento

Os bancos portugueses têm uma imensa familiaridade com clientes estrangeiros. O procedimento para abrir contas é extremamente simples e a concessão de financiamento de imóveis em Portugal a não-residentes é muito comum.

A concorrência entre os bancos é intensa, então vale à pena verificar qual banco está oferecendo as melhores condições para o seu caso em especial. Os custos geralmente incluem a taxa básica, conhecida como Euribor – equivalente à Selic, uma taxa de juros adicional, conhecido como spread, mais os custos de seguro de vida e do imóvel e taxas administrativas.

Na contratação ainda incluem taxas de avaliação do imóvel e do crédito. O percentual financiado varia de 60% a 90% do valor de aquisição do imóvel, dependendo do perfil de crédito, do uso do imóvel – investimento, primeira, segunda ou terceira moradia, local de residência e do valor da avaliação do imóvel. O brasileiro não-residente pode contar com financiamento de 60% a 70% da aquisição com spreads da ordem de 1,5% ao ano e prazo máximo de 30 anos nas condições atuais de mercado.

Com custos tão baixos é um ótimo negócio financiar o investimento imobiliário em Portugal. É uma forma recomendada de aumentar o retorno do capital empregado. Um imóvel que tenha um retorno líquido sobre o valor do imóvel de 7%, em 70% com juros de 1,5% ano, elevaria o retorno do capital investido para 15% ao ano, um número invejável em qualquer local do mundo.

Retorno ao investir em imóveis em Portugal, é bom?

É claro que é bom.

É melhor do que as aplicações no velho CDB, é melhor que investir um apartamento para alugar no Brasil, é melhor do que investir nos principais países da Europa e tem oportunidade para obter 1% ao mês ou mais sobre o capital investido. E é seguro.

O turismo que impulsionou o imobiliário português, veio para ficar. Portugal teve uma mudança de paradigma e continuará havendo o interesse por um país que é seguro, interessante e barato.

Portanto, vale a pena investir em imóveis em Portugal. Entretanto, é preciso entender de mercado imobiliário e também de investimentos no exterior. Se você não tiver experiência, recomendamos que você faça tudo com a orientação de um consultor.

Recomendamos a empresa Atlantic Bridge, que tem ajudado muitos brasileiros a realizar investimentos em Portugal. Faça sua cotação do serviço sem compromissos.

Confira também um guia passo a passo para comprar imóvel em Portugal e conheça outros negócios rentáveis em Portugal.

Consultor Associado do Segmento Imobiliário da Atlantic Bridge, Administrador de Empresas pela FGV, com pós-graduações em finanças pela USP e Insper. Marcio Fenelon foi ainda executivo de empresas de grande porte, destacando a experiência de mais de uma década na seleção e análise de negócios imobiliários no Brasil e Portugal.

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