Mercado imobiliário português em 2019: entenda a valorização no país

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Primeiro foram os aventureiros em hostels baratos, logo os mais atentos reformaram os seus apartamentos para ganhar um dinheiro extra com turistas. Não demorou muito para a grande maioria dos imóveis nos centros turísticos serem destinados para a hospedagem hoteleira. Quem visitava, gostava do que via e, espantados com os preços baixos, voltavam para casa para espalhar a boa notícia para amigos e familiares. Alguns gostaram tanto que resolveram fincar os pés em Portugal de forma permanente. E assim o mercado imobiliário português renasceu e permanece vigoroso.

Valorização dos imóveis no mercado imobiliário português

Um imóvel novinho em folha em Lisboa apresentou uma valorização média de 40%  desde 2016, beirando os 3.800€/m2; enquanto o Porto apresentou uma valorização de 28% e um preço médio perto de 1.900€/m2.

Os estúdios e os apartamentos com 1 quarto tiveram a maior valorização (24%), pela simples razão de atender aos turistas, enquanto os de dois quartos atingiram 20%, os de três quartos 15% e os de quatro quartos 18%.

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É bolha imobiliária?

Não, não é bolha imobiliária. Os imóveis em Portugal só valorizaram porque estão gerando mais dinheiro. Anteriormente o mercado de aluguel era uma piada, gerando menos de uma centena de euros por mês, resultado de uma lei que não permitia reajustes.

A lei foi reescrita e o país mudou drasticamente, passando a ser um destino turístico consolidado e uma opção muito barata para expatriados. Com os imóveis nas áreas turísticas produzindo pelo menos o triplo do dinheiro, só podiam valorizar.

É verdade que os portugueses estão saindo do centro das cidades?

É certo que os portugueses não conseguem comprar nos centros. Um casal ganha em média 2.600€ mensais. Com esse rendimento só consegue pagar um imóvel de até 260.000€, suficiente para comprar um bom apartamento novo de um dormitório nas regiões mais nobres de Lisboa. Como as famílias não gostam de viver em apartamentos pequenos, naturalmente estão se movendo para locais mais baratos.

Essa situação não mudará tão cedo. Quem levanta o preço é o turista que não tem problema em pagar 100€ em uma diária e o expatriado rico que ainda acha que os imóveis estão muito baratos em comparação a qualquer outra região do Europa Ocidental.

Em relação ao perigo de um estouro por excesso de crédito, como aconteceu em 2008-2010, os bancos estão muito mais criteriosos e uma alta proporção das aquisições são feitas à vista, não havendo nenhum indicativo de excesso de endividamento.

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Quais são os maiores mercados imobiliários portugueses?

Nenhuma dúvida que Lisboa desponta como o maior e mais importante mercado. É a capital política, com 28% da população, e econômica, respondendo por um terço do PIB, como uma junção de Brasília e São Paulo, sendo sozinha responsável por 30% das transações imobiliárias do país no primeiro trimestre de 2019.

Para se ter uma ideia da relevância, todo o mercado do Norte, que inclui a região metropolitana do Porto, Braga, Bragança, Vila Real e outras tantas cidades, responde por outros 30% do mercado. Todo o centro do país, que inclui Coimbra, Leiria, Viseu e Aveiro responde por outros 19%.

O impacto dos estrangeiros

O turismo foi o grande responsável pela recuperação do mercado imobiliário português. São mais de 24 milhões hóspedes anuais, um crescimento espantoso de mais de 100% em pouco mais de uma década. Os estrangeiros representam 60% da demanda, com grande destaque para os europeus do Reino Unido (21%), Alemanha (14%), Espanha (10%), França ( 10%) e Países Baixos (6%). O Brasil responde por 5% do movimento.

Cada turista gasta em média 151€ diariamente entre hospedagem, alimentação, lazer e compras, sendo a diária média de um quarto de 75€ e ocupação de 70%. A receita por quarto é de 46,20€, um crescimento de 65% sobre os 28€ de 2006.

Além disso, entre 2012 e 2017, os estrangeiros compraram mais de 70.000 imóveis, num total de 11,1€ bilhões, representando cerca de 11,5% do total transacionado. As principais nacionalidades são Reino Unido (18%), França (18%) e China (13%).

Os imóveis de mais de 500.000€ são os preferidos, com quase 44% das compras. O Algarve responde por 43% das aquisições, seguindo-se Lisboa e Alentejo (37%) e Norte/Centro (17%).

O total da população estrangeira de Portugal é de 416 mil pessoas, um expressivo crescimento em comparação aos 332 mil de 2006. A maioria é europeia (44%), brasileira (20%) e africana (20%).

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Aluguel residencial

O mercado de aluguel de imóveis de longo prazo – mais de 1 ano – não poderia estar mais aquecido. A oferta é rapidamente absorvida, havendo filas de interessados. O aluguel por metro quadrado não para de subir, tendo chegado a 4,80€/m2 no primeiro semestre de 2018, um crescimento de 9% sobre o ano anterior.

Nas grandes cidades a procura é ainda mais forte, tendo o aluguel por metro quadrado atingido 11,16€/m2 com crescimento de 16% em Lisboa e 7,85€/m2 com 15% de valorização no Porto.

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Aluguel para estudantes

Foram registrados 373 mil estudantes universitários em 2018, 11 mil a mais que o ano anterior. Desde 2010, o número de estudantes de mobilidade – que estão fora de casa – duplicou, sendo que 45 mil alunos estrangeiros estão inscritos em universidades e politécnicos portugueses. Estes alunos, que representam 11,9% do total de estudantes inscritos, vem do Brasil (39%), Angola (11%), Cabo Verde (9%) e França.

O preço médio pago em 2018 por estudantes por um quarto em casa partilhada em Lisboa foi de 377€, 8,6% maior que o ano anterior. No Porto, o valor médio foi de 287€, 33€ a mais face ao ano anterior. Coimbra é a mais barata para estudantes, com valor médio de 200€ em 2018, número que se manteve estável face aos dados do ano anterior.

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O que vem pela frente

As condições fundamentais que fizeram o mercado imobiliário português voar continuam presentes. Enquanto a economia europeia estiver bem, com desemprego e juros baixos, sobrará dinheiro para viajar nas férias ou fim de semana em Portugal, mantendo o excelente fluxo de dinheiro no bolso dos proprietários.

E enquanto o custo de Portugal for mais baixo que o resto da Europa e manter a oferta de qualidade de vida acima da média, continuará atraindo expatriados de outros países europeus para comprar casa e viver por aqui.

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Autor

Consultor Associado do Segmento Imobiliário da Atlantic Bridge, Administrador de Empresas pela FGV, com pós-graduações em finanças pela USP e Insper. Marcio Fenelon foi ainda executivo de empresas de grande porte, destacando a experiência de mais de uma década na seleção e análise de negócios imobiliários no Brasil e Portugal.