Investir em aluguel por temporada em Portugal para turistas? Uma oportunidade rentável de negócio

Investir em Portugal  / 

O aluguel por temporada de imóvel destinado ao alojamento temporário de turistas, que em Portugal denomina-se “Alojamento Local – AL”, tem se tornado cada vez mais uma alternativa para investidores, não apenas para os nacionais mas também para os estrangeiros.

Com o “boom” do turismo que se registrou nos últimos anos no país, associado à criação e popularização do uso de plataformas online de reservas de casas (ex. Airbnb, Booking, Homeaway), e num cenário de segurança e baixa taxa de criminalidade, foram criadas as condições ideais para o desenvolvimento deste nicho de mercado em Portugal.

Dados oficiais apontam que o Alojamento Local (aluguel por temporada de imóveis para turistas) mais do que quadruplicou nos últimos três anos em Portugal, com o número de unidades tendo passado de 26.151 em 2016 para 51.014 em 2017, o que representa um aumento de 85%. Atualmente esta modalidade de aluguel já representa um terço dos hóspedes e dormidas no país, e a perspectiva continua a ser de forte crescimento pelos próximos anos.

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Aluguel por temporada em Portugal: gostaria você também de investir no Alojamento Local em Portugal?

Neste artigo vamos lhe ajudar a compreender melhor o contexto do país para o desenvolvimento deste negócio, as perspectivas de retorno financeiro, bem como apontar os procedimentos, requisitos e trâmites legais envolvidos para a realização de um investimento neste segmento.

Cenário de Investimento e Rentabilidade Esperada

Portugal passou por uma transformação de sua economia com o forte crescimento do turismo baseado em cinco grandes pontos fortes (i) custos baixos; (ii) segurança; (iii) patrimônio histórico; (iv) gastronomia e (v) oferta diversificada – praia, campo e cidade.

Com receitas crescendo 70% desde 2011, o turismo já compõe 10% do PIB português e uma grande fonte de receitas para negócios imobiliários.

A ocupação média do Alojamento Local nos principais centros de turismo é de 78% com diárias médias de 127 euros para Lisboa e 105 euros no Porto.

O potencial de retorno do investimento em Alojamento Local, contudo, depende da relação entre os resultados esperados e o investimento realizado. São quatro grandes fatores que irão determinar essa rentabilidade:

  • Localização
  • Gerenciamento
  • Tributação
  • Estado inicial do imóvel

Imóveis localizados no Porto, por exemplo, tem uma expectativa de retorno cerca de 40% maior do que Lisboa, por ser muito mais barato por metro quadrado. O gerenciamento de um imóvel por terceiros custa em média 20% das receitas. Quem economiza nessa despesa e faz a própria gestão do imóvel garante um retorno cerca de 58% maior.

Em relação à tributação, imóveis localizados dentro das áreas de reabilitação urbana (ARUs) tem imposto de renda cerca de 40% menor. Por último, investir em um imóvel que necessita de reformas, fará com que o preço de aquisição reduza aproximadamente 20% em relação à um imóvel novo.

Portanto, dependendo da matriz de decisões tomadas, um Alojamento Local pode ter um retorno líquido sobre o investimento entre 2% e 9% ao ano, o que pode ser muito atraente quando comparado com os retornos de imóveis residenciais no Brasil – na média 4% ao ano – e também em relação às aplicações financeiras em euros, que se situam na faixa de 0,5% a 2% ao ano.

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Requisitos, Limitações e Procedimentos Legais

 

Breve Histórico

Em Portugal a previsão legal da figura do “Alojamento Local” surge em 2008, inicialmente com o objetivo de permitir a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não reunissem os requisitos legais exigidos para os empreendimentos turísticos.

Contudo, em decorrência do reconhecimento de que esta nova realidade se tratava de um fenômeno consistente e global e, ao mesmo tempo, relevante do ponto de vista turístico e fiscal para o país, em 2014 a figura do Alojamento Local foi regulamentada em diploma próprio, passando de uma categoria residual para uma categoria autônoma face aos empreendimentos turísticos em geral.

Desde então já foram publicadas duas alterações ao regime jurídico do Alojamento Local, que tiveram como objetivo ajustar alguns aspectos desta figura à realidade dinâmica do país, bem como conciliar os interesses das partes envolvidas neste fenômeno, sendo que a mais recente alteração entrará em vigor a partir de Novembro de 2018.

Neste contexto, a seguir apresentaremos os principais aspectos do Regime Jurídico do Alojamento Local de interesse dos investidores, apontando também as inovações que entrarão em vigor muito em breve.

Definição da Tipologia

Os estabelecimentos de Alojamento Local correspondem àqueles que prestam serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração. Com as alterações legais que entrarão em vigor a partir de Novembro de 2018 passarão a existir quatro modalidades de AL:

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1. Moradia: cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autônomo, de carácter unifamiliar. Por exemplo, ocorre quando o proprietário do edifício disponibiliza todos os apartamentos para o AL.

2. Apartamento: cuja unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente. Por exemplo, ocorre quando o proprietário de uma fração/apartamento de um edifício disponibiliza o mesmo para o AL.

3. Estabelecimentos de Hospedagem: cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente. É o caso de um Hostel, quando a unidade de alojamento predominante seja o dormitório.

4. Quartos: nesta tipologia a exploração de AL é feita na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal, sendo a unidade de alojamento o quarto e só sendo possível, neste caso, ter um máximo de três unidades. Esta modalidade consiste numa inovação em relação ao regime até agora em vigor.

Registro da Atividade

Para que o investidor possa iniciar a exploração da atividade de AL é necessário proceder ao seu registro, obedecendo às seguintes etapas:

1. Abertura de Atividade (uma espécie de registro) junto à Autoridade Tributária e Aduaneira de Portugal (equivalente à Receita Federal do Brasil).

2. Realização de Comunicação Prévia (uma espécie de auto-licenciamento) junto à Câmara Municipal competente. A Comunicação Prévia é automaticamente remetida para o Turismo de Portugal e para o Registro Nacional do Alojamento Local (RNAL).

A referida Comunicação Prévia deverá ser instruída com os documentos previstos legalmente para efeito, incluindo: a autorização de utilização válida do imóvel, a identificação do investidor (passaporte, número de identificação fiscal e endereço), a capacidade do estabelecimento (quartos, camas, etc.) e a data pretendida de abertura ao público.

No prazo de 30 dias, a contar da Comunicação Prévia, a Câmara Municipal competente deve realizar uma vistoria ao local para verificação do cumprimento dos requisitos legalmente devidos. Contudo, não é preciso que o investidor aguarde a vistoria para abrir o seu espaço ao público, podendo o fazer somente com a posse do comprovante de registro da atividade.

Deveres de Identificação e de Publicidade

Os estabelecimentos em causa apenas podem identificar-se como sendo de Alojamento Local.

Apenas os “Estabelecimentos de Hospedagem” que reúnam os requisitos da lei podem utilizar a denominação Hostel no seu nome, publicidade, documentação comercial e merchandising. Ademais, os “Estabelecimentos de Hospedagem” e os “Quartos” podem usar comercialmente a designação de Bed & breakfast ou de Guest House.

Qualquer publicidade, documentação comercial e merchandising do estabelecimento deve indicar o nome, logotipo e número de registo. Os períodos de funcionamento do estabelecimento são livremente fixados, mas devem ser publicitados.

Ademais, os estabelecimentos devem dispor de um Livro de Reclamações, bem como de um Livro de Informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, em várias línguas.

Responsabilidade e Seguro Obrigatório

Com as alterações legais que entrarão em vigor em Novembro de 2018, o titular da exploração será solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos provocados por estes no edifício em que esteja instalado o estabelecimento de Alojamento Local.

Dessa forma, o explorador da atividade deve ter um seguro multirriscos de responsabilidade civil que cubra, designadamente, riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados quer a hóspedes, quer a terceiros.

A falta de seguro válido será suscetível de conduzir ao cancelamento do registo do Alojamento Local. Contudo, para as unidades de AL que já estão em funcionamento, esta obrigação só será exigível dentro do prazo de 2 anos.

Áreas de Contenção

Até o momento não há em vigor qualquer tipo de limitação quanto à localização de unidades de AL, qualquer que seja a sua modalidade.

Contudo, com vista à preservação da realidade social dos bairros e dos lugares, decorrente principalmente de um aumento da gentrificação dos centros urbanos das grandes cidades, a partir de Novembro de 2018 as Câmaras Municipais poderão criar “áreas de contenção” onde poderão ser fixadas quotas atendendo aos limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação. Estas “áreas de contenção” deverão ser reavaliadas no mínimo de dois em dois anos.

Neste sentido é importante destacar que estas limitações não se aplicam aos estabelecimentos que já iniciaram as suas atividades de AL. Entretanto, de forma a evitar uma corrida à abertura de novos alojamentos locais antes de uma eventual proibição, os municípios podem “suspender, por um máximo de um ano, a autorização de novos registros em áreas especificamente delimitadas”, até que entrem em vigor os regulamentos municipais a definir as áreas de contenção.

Prerrogativas da Vizinhança

Esta é uma das mais importantes novidades do regime jurídico que entrará em vigor em Novembro de 2018 e que veio colocar um ponto final na discussão pública sobre o tema, pois, até agora, os condóminos do prédio onde estivesse instalada a atividade de Alojamento Local não podiam proibir o seu funcionamento.

Depois desta questão ter sido levada a vários Tribunais Judiciais por condóminos que pretendiam recusar a exploração de Alojamento Local no seu prédio, o legislador veio clarificar e definir os direitos dos restantes condóminos do prédio, podendo estes, a partir de Novembro de 2018, pedirem o cancelamento da atividade sempre que a mesma prejudique o normal funcionamento do prédio/condomínio.

O pedido de cancelamento da atividade de Alojamento Local deverá ser feito junto da Câmara Municipal competente. Para tal, será preciso reunir o acordo de mais de metade da permilagem do prédio e manifestar a oposição ao exercício da atividade de Alojamento Local.

Tal decisão deverá estar fundamentada e poderá decorrer da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos. Portanto, será a Câmara Municipal a decidir do pedido de cancelamento, ouvindo previamente as partes envolvidas.

Uma outra novidade é a de que o condomínio pode fixar o pagamento, para as frações em Alojamento Local, de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30 % do valor anual da quota respectiva.

Contudo, ressaltamos que estas novas prerrogativas não se aplicarão imediatamente às unidades de AL que já estão em funcionamento, passando a ter eficácia relativamente às mesmas somente dentro de um prazo de dois anos.

Penalizações por Incumprimento

O incumprimento das regras legais pode levar a aplicação de multas ou mesmo ao fechamento das unidades de Alojamento Local, por exemplo por falta do necessário registro ou por violação da capacidade máxima dos estabelecimentos.

A partir de Novembro de 2018 os valores das multas para o efeito serão majorados, sendo que nos casos mais graves os valores poderão ser fixados dos 2.500,00€ aos 4.000,00€ para particulares e dos 25.000,00€ aos 40.000,00€ para pessoas coletivas/jurídicas.

Considerações Finais

Considerando as taxas de retorno líquido sobre o investimento esperadas, o investimento em Alojamento Local é bastante atraente quando comparado com outros investimentos semelhantes em Portugal e mesmo no Brasil.

Apesar das mais recentes alterações legais terem vindo a limitar alguns aspectos relativos ao exercício de direito de propriedade (prerrogativas da vizinhança e áreas de contenção), consideramos que a atratividade do segmento se manterá.

Trata-se de uma oportunidade rentável de negócio em Portugal, disponível para investidores nacionais e estrangeiros, e que muitas vezes se torna também uma excelente opção associada ao investimento imobiliário realizado em função do Golden Visa (Autorização de Residência para Investidores).

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Autor

Roberta Fraser é Advogada, com atuação no Brasil e em Portugal, Sócia-Fundadora da Atlantic Bridge, empresa de consultoria especializada em processos de cidadania, imigração e investimentos de brasileiros em Portugal.