Cada vez mais brasileiros decidem iniciar uma nova etapa da vida em Portugal e, muitas vezes, a compra de um imóvel é uma das primeiras preocupações. Se você quer saber se vale a pena pedir um empréstimo imobiliário para financiar uma casa em Portugal, acompanhe este artigo.

Como financiar uma casa em Portugal?

Para financiar uma casa em Portugal é preciso obter a aprovação de um financiamento imobiliário junto a um banco ou instituição financeira portuguesa. Para fazer o financiamento, siga estes passos:

  1. Verifique o valor do imóvel pretendido e o valor que você deseja financiar (em Portugal é possível financiar, no máximo, 90% do valor do imóvel);
  2. Faça simulações em diferentes bancos para avaliar os valores das prestações. Tenha atenção especial com as taxas cobradas e com o tipo de prestação oferecida na proposta (podem ser fixas ou variáveis — explico mais detalhes logo a seguir);
  3. Escolha o banco que oferece as melhores condições para você e verifique a lista de documentos exigida pela instituição;
  4. Reúna toda a documentação exigida;
  5. Leve os documentos ao banco para apresentar a sua proposta de crédito.

O banco, conforme as exigências institucionais, vai verificar os documentos do pedido apresentado para confirmar se você preenche todos os requisitos para receber o crédito imobiliário.

Assessoria para financiar casa em Portugal

O processo de financiamento de casa é bastante burocrático e exige muita atenção à documentação e experiência no mercado imobiliário em questão. Se você não conhece de perto o mercado imobiliário português e deseja ter auxílio de uma imobiliária experiente no tema, aconselhamos entrar em contato com a Pati Lemos Homes.

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Trata-se de uma One Stop Shop: ou seja, uma empresa que trata de todo o processo de financiamento para seu cliente, desde a procura dos melhores imóveis para a sua necessidade, procura das melhores condições de financiamento,  abertura de contas bancárias, emissão de NIF e outros detalhes. A Pati Lemos é nossa parceira e é de confiança, por isso indicamos aos nossos leitores.

Como funciona o financiamento de imóveis em Portugal?

Basicamente, os bancos fazem o chamado crédito hipotecário, em que uma porcentagem está financiada ao banco e a outra parte é dada como entrada. Nesse financiamento, o imóvel que você comprou funciona como a garantia do pagamento.

Com as informações fornecidas por você, principalmente sobre os seus rendimentos, o banco faz uma análise e disponibiliza uma opção de crédito personalizada para o seu caso, baseada principalmente na sua capacidade financeira de cumprir com os pagamentos.

Dentro das prestações disponibilizadas, são aplicadas taxas fixas ou variáveis, conforme explicamos mais a frente.

É importante saber que nem todos os bancos disponibilizam o mesmo tipo de condição para financiar imóvel em Portugal. Por isso, recomendamos que você faça uma simulação de crédito em diferentes instituições.

Condições para financiar imóvel em Portugal: o mais importante

A principal condição para conseguir um financiamento de imóvel em Portugal é conseguir comprovar a capacidade financeira para arcar com as prestações do financiamento, chamada taxa de esforço. Em resumo: é preciso demonstrar ao banco que você possui renda suficiente para bancar o compromisso.

A taxa de esforço é entendida como o percentual do valor mensal dos ganhos do(s) requerente(s) do financiamento que pode ser comprometido para garantir o pagamento. Em Portugal, as instituições entendem que o valor mensal do financiamento não deve comprometer mais de 1/3 do valor dos rendimentos mensais.

Como brasileiro pode financiar uma casa em Portugal?

Um cidadão brasileiro pode financiar uma casa em Portugal desde que preencha os requisitos exigidos pelos bancos quanto à documentação e a capacidade financeira.

Atualmente, por conta do movimento migratório e do aumento dos investimentos em imóveis em Portugal, muitos bancos aprovam financiamentos até mesmo para pessoas não residentes no país luso. Nestes casos o percentual financiado é um pouco menor, mas ainda assim, é possível.

Para os brasileiros que já moram em Portugal, em alguns casos é possível conseguir financiamento sem Autorização de Residência, mas nem todos os bancos aceitam essas condições.

Além de apresentar toda a documentação exigida pela instituição bancária (que explicaremos logo a seguir), também é preciso obter a aprovação do crédito.

Como funciona a análise de crédito para compra de imóvel?

O processo de análise do pedido de crédito varia de um banco para outro.

O objetivo é analisar se o requerente do crédito imobiliário tem condições de arcar com o valor mensal do empréstimo em Portugal. É por essa razão que são solicitados documentos como Imposto de Renda e comprovante de rendimentos ou salário.

Ao avaliar os seus documentos, o banco examina a sua taxa de esforço, ou seja, a capacidade de cumprir o pagamento.

Pessoa calculando financiamento de casa
É necessário estar atento às taxas, como o Euribor. Elas impactam diretamente no valor das suas prestações.

Quanto aos prazos, também podem variar bastante. Alguns bancos, como o Millennium BCP e o ActivoBank, prometem que a análise do pedido de crédito é respondida em 48 horas. Em outras instituições esse prazo pode se estender por algumas semanas.

O Banco de Portugal fiscaliza de perto a concessão de crédito

Poucos sabem que os bancos têm liberdade para quebrar a regra da taxa de esforço para casos muito especiais, geralmente reservada para clientes com grande patrimônio.

O Banco de Portugal — banco central português — fiscaliza a concessão de crédito e não permite que mais de 5% dos casos estejam fora dos parâmetros de taxa de esforço. O resultado é que financiamentos fora do padrão são como artigos de luxo que as instituições financeiras guardam para usar com os seus melhores clientes.

Uma saída é usar a renda de terceiros — como parentes próximos. Alguns bancos aceitam avais destes terceiros que podem complementar a renda necessária para aprovação do crédito. É também uma operação de exceção, muito trabalhosa e destinada geralmente aos clientes de grande poder aquisitivo.

Aprovação de renda com contracheque

A forma mais comum de comprovação de renda é através de contracheques, devidamente declarados no imposto de renda. Também podem ser solicitados cópias do extrato da conta bancária em Portugal ou do Brasil.

Alguns bancos são mais flexíveis e até aceitam dividendos e aluguéis, porém sempre com registros oficiais no imposto de renda e nos extratos de conta recente.

Avaliação do imóvel e do patrimônio

Não havendo restrição de renda, um brasileiro pode obter 70% do que for o menor entre a aquisição e a avaliação, que por isso é outro componente importante do financiamento. Quando uma avaliação — feita por um profissional indicado pelo banco — é menor que a aquisição, o percentual do imóvel financiado será menor que os 70% usuais.

O patrimônio também será avaliado. Em primeiro lugar, para ter certeza que os recursos próprios para pagar a parte não financiada estarão disponíveis e, em segundo lugar, para verificar se existem outros ativos que podem ser utilizados em caso de perda da fonte primária de rendimentos.

Aderir a produtos do banco diminui taxa de juros

A taxa de juros pode ser reduzida se o cliente concordar em aderir a pelo menos três produtos oferecidos pelo banco. Vale muito à pena para reduzir significativamente os custos do financiamento.

Além dos juros e da Euribor, os bancos cobram comissões de avaliação, de cadastro e do imóvel — cobradas uma única vez. Também deverá arcar com seguros de vida e do imóvel e uma pequena taxa de administração — cobrados mensalmente.

Documentos necessários para solicitar o crédito imobiliário

No momento em que você for ao banco solicitar a análise do crédito para comprar o imóvel em Portugal, deve apresentar:

  • Documento de identificação (Aurtorização de Residência, Cartão de Cidadão ou Passaporte);
  • NIF (Número de Identificação Fiscal);
  • Declaração de Imposto de Renda mais recente;
  • Três últimos comprovantes de salário ou de rendimentos;
  • Declaração de Entidade Patronal ou outro comprovante profissional — declaração da empresa para o qual você presta serviço ou possui contrato de trabalho em Portugal;

Algumas instituições também costumam exigir outros documentos para a analisar a proposta, como:

  • Certidão Permanente do Registro Predial — documento que contém registros do imóvel;
  • Documento matricial — documento da informação fiscal do imóvel;
  • Licença de Utilização do Imóvel;
  • Planta do imóvel;
  • Relatório do Sistema de informação de crédito do Banco Central do Brasil (se for aplicável).

Depois da análise da documentação, se o crédito for aprovado, o banco emite uma Carta de Aprovação da proposta.

Avaliação e documentação do imóvel

Com a transação de compra acordada, o próximo passo é dar entrada nos documentos do imóvel junto ao banco escolhido, que irá providenciar a avaliação.

Os documentos do imóvel nessa fase geralmente se limitam à caderneta predial, licença de utilização e certidão predial. Em uma fase posterior será requerida a ficha técnica de habitação, certificado energético, entre outros.

Como regra geral, o montante do financiamento de um imóvel em Portugal é determinado pelo menor valor entre aquisição e avaliação. Se o valor de avaliação é menor que o de aquisição, na prática, o percentual financiado será menor que esperado. Se o valor de avaliação for maior, o percentual inicial se manterá.

Quais as taxas que incidem no financiamento imobiliário?

Ao fazer uma simulação, você vai se deparar com taxas como TAN e TAEG.

A TAN (Taxa Anual Efetiva) é a soma do Spread (taxa de juro aplicada no financiamento) e da Euribor (indexante utilizado na definição dos juros do empréstimo bancário).

A Euribor é uma taxa que sofre variações em diferentes períodos e serve como base da taxa cobrada no financiamento. A variação escolhida na contratação vai refletir nas possíveis alterações do valor da prestação (as variações da Euribor são 1 semana, 1 mês, 3 meses, 6 meses e 12 meses). O Spread, ao contrário, pode ser negociado com o banco.

Pessoa assinando acordo para financiar casa em Portugal
Na própria simulação de crédito é possível ver quais os valores das taxas que estão sendo aplicadas nas prestações.

Já a TAEG (Taxa Efetiva Anual Global) reflete todos os gastos relacionados com o financiamento, é o custo total do crédito. Inclui as despesas com seguros obrigatórios, custo da avaliação do imóvel, preenchimento cadastral, impostos e as taxas ou comissões cobradas pelo serviço do banco.

A TAEG é um excelente indicador para analisar os benefícios da proposta de financiamento. O negócio mais em conta para o cliente é aquele que tem a TAEG mais baixa.

Seguros obrigatórios

No momento da efetivação do financiamento é preciso contratar dois seguros obrigatórios: seguro de vida e seguro multirriscos.

  • Seguro de vida: é destinado a proteger a moradia em caso de morte do requerente do financiamento para evitar a perda do imóvel em caso de falecimento. O valor equivale ao montante que o requerente tem em dívida com o banco;
  • Seguro multirriscos: seguro que garante proteção ao imóvel em diversas ocorrências, como furto, roubo, incêndios, inundações, entre outras situações.

Diferença entre prestações fixas e variáveis

Os financiamentos de imóvel em Portugal têm opções de prestações/taxas fixas e variáveis. As taxas fixas podem representar mais segurança e controle de gastos, já que você sabe qual o valor mensal que deverá pagar ao banco.

As taxas variáveis, por outro lado, podem subir e descer, pois são calculadas conforme a Euribor. Pode ser um bom negócio, mas é preciso estar disposto a correr um certo risco. Conforme a alteração da Euribor, a prestação mensal pode aumentar, mas também pode diminuir.

Se for feito um financiamento com Euribor a 3 meses, por exemplo, a revisão do valor da parcela será feita trimestralmente. É possível acompanhar as Taxas Euribor atuais no site Euribor rates.

Taxa fixa Taxa variável
Taxa fixada em prazos (entre 2 a 30 anos — varia conforme a negociação bancária) A taxa é fixada conforme a Euribor
Valor mensal sem alteração Valor pode variar a cada período determinado (conforme definição do contrato de financiamento)
Composta por Spread e taxa fixada Composta por Spread e Euribor

Observe que, ao simular um financiamento, os valores ofertados para as taxas variáveis são sempre menores do que os valores das taxas fixas. Entretanto, convém reforçar: apesar de ser uma taxa menor, há que pesar os prós e os contras de um custo mensal que pode mudar conforme a variação da Euribor.

Simulação de financiamento imobiliário

Se você quiser fazer uma simulação de crédito imobiliário, veja o simulador da Deco Proteste. Ao preencher os dados, é possível acessar simulações de várias instituições financeiras. Também é possível fazer simulações diretamente nos sites dos bancos portugueses.

Tenha em conta que as simulações são apenas exemplificativas. Para ter acesso a informações mais precisas ou mesmo para negociar taxas, é preciso contactar o banco escolhido por você.

Dicas para conseguir um bom financiamento

  • A TAEG pode indicar o melhor negócio (a simulação com a menor TAEG corresponde ao financiamento mais em conta);
  • Quanto menor a quantia solicitada ao banco, mais chances de conseguir negociar um Spread menor;
  • A adesão a outros produtos oferecidos pelo banco também pode ajudar a diminuir as taxas cobradas.

Qual porcentagem do imóvel pode ser financiada?

É permitido que os bancos concedam financiamento de até 90% do valor do imóvel, conforme determinação do Banco de Portugal (semelhante ao Banco Central do Brasil).

Entretanto, é importante saber que normalmente o valor máximo da concessão de financiamento é o menor valor entre 80% do valor da avaliação ou 90% do valor da compra.

Normalmente, o imóvel precisa estar pronto

Os imóveis para serem financiados precisam estar prontos e com licença de habitação, porém em alguns casos de imóveis em construção, a incorporadora consegue um protocolo de cooperação com um banco para financiar as prestações que devem ser pagas na planta.

Comprar imóvel na planta em Portugal vale a pena? Veja prós e contras.

Qual o prazo de financiamento de casa em Portugal?

Em Portugal os financiamentos têm um prazo limite de até 40 anos para portugueses e estrangeiros residentes. Já para os estrangeiros não residentes, o prazo é reduzido para 30 anos.

É importante estar atento a algumas mudanças. Desde abril de 2022, as regras quanto ao prazo de financiamento foram alteradas. Agora, as prestações podem ir de 35 a 40 anos dentro das seguintes regras de idade:

  • Financiamento de 40 anos para quem tem idade inferior ou igual a 30 anos;
  • Financiamento de 37 anos para quem tem idade igual a 30 e inferior a 35 anos;
  • Financiamento de 35 anos para quem tem idade igual ou superior a 35 anos.

Essa alteração foi feita pelo Banco de Portugal, que pretende reduzir os prazos para os próximos anos.

É preciso ter atenção ao fato de que também existe um limite de acordo com a idade do requerente do financiamento. A soma entre a idade da pessoa que pede o crédito e o prazo de financiamento não pode ultrapassar de 75 anos para a maioria dos bancos.

Por exemplo, caso o requerente do crédito imobiliário tenha 50 anos, o prazo máximo do financiamento será de 25 anos, já que o financiamento terminará quando o mesmo estiver com 75.

Cidades para comprar e financiar imóvel em Portugal

Escolher uma cidade de Portugal para morar deve ser o primeiro passo para quem quer comprar um imóvel no país.

Essa escolha depende, especialmente, do seu perfil e o que espera de uma cidade ideal para viver. Além disso, os valores dos imóveis podem variar muito de uma cidade para outra, o que impacta diretamente para você financiar imóvel em Portugal.

Para ajudarmos nessa escolha, separamos diferentes cidades de Portugal que podem ser boas escolhas para diferentes perfis de pessoas:

  • Lisboa: a capital e o local mais caro do país, Lisboa é a cidade que recebe os maiores investimentos e também possui os imóveis mais caros;
  • Porto: a chamada Invicta é menor do que Lisboa, mas ainda é uma das maiores e mais populosas cidades do país;
  • Cascais: com o clima de cidade de veraneio, Cascais é uma cidade encantadora e é a escolha de muitos brasileiros que vão viver em Portugal depois de aposentar;
  • Faro e Portimão: as duas cidades estão localizadas no sul de Portugal, no Algarve, onde ficam as praias mais lindas do país;
  • Braga: bem próxima ao Porto, Braga é uma cidade pequena e encantadora, e a escolha de muitos brasileiros que moram em Portugal;
  • Évora: a capital da região do Alentejo é encantadora e tem clima de cidade do interior.

Cidades mais caras para comprar e financiar uma casa em Portugal

Com base no Relatório de preços à venda do Idealista, um dos sites mais renomados no mercado imobiliário do país, reunimos as seis cidades mais caras de Portugal.

O relatório indica o valor pago por metro quadrado na compra de um imóvel em cada uma dessas cidades. Realizamos a pesquisa em abril de 2023 e o dados do relatório estão atualizados à data de março de 2023. Veja o resultado:

  • Lisboa: 3.383€ por m2;
  • Faro: 3.102€ por m2;
  • Porto: 2.402€ o m2;
  • Setúbal: 2.328€ o m2;
  • Évora: 1891€ o m2;
  • Aveiro: 1657€ o m2;

Cidades mais baratas para comprar e financiar casa em Portugal

Ainda acompanhando o relatório de preços à venda do Idealista, listamos abaixo as seis cidades mais baratas para viver em Portugal. Lembrando que o valor é referente ao m2:

  • Portalegre: 644€ por m2;
  • Guarda: 670€ por m2;
  • Castelo Branco: 760€ o m2;
  • Bragança: 863€ o m2;
  • Vila Real: 927€ o m2;
  • Viseu: 939€ o m2;

Vale a pena financiar uma casa em Portugal?

Em uma análise geral, podemos responder que sim, mas isso depende de alguns fatores que devem ser analisados em cada caso.

Se você tem interesse em morar em Portugal ou investir no país, financiar um imóvel pode ser uma boa opção, desde que isso vá de encontro com os seus objetivos e condições financeiras.

Conjuntos de casas em Portugal
Uma curiosidade: o Algarve também é conhecido como um dos melhores lugares para aposentados viverem.

Exemplo prático

Veja este exemplo: pensando em um imóvel de 150.000€, fizemos uma simulação de um financiamento de 135.000€ em três bancos diferentes (Millennium BCP, Caixa Geral de Depósitos e ActivoBank). Com este valor, é possível encontrar no site Idealista um apartamento T1 (de um quarto) no Porto e Lisboa, em lugares mais afastados do centro.

Os resultados da simulação que realizamos em abril de 2023, foram:

  • Millenium BCP: financiamento no prazo de 30 anos, com taxa fixa, o valor da prestação seria de 682,06€;
  • ActivoBank: financiamento no prazo de 30 anos, com taxa variável, o valor da prestação seria de 746,90€;
  • Caixa Geral de Depósitos: financiamento no prazo de 30 anos, com taxa fixa, o valor da prestação seria de 687,34€.

O valor das prestações pode ser mais baixo do que os aluguéis

Os bancos oferecem vários tipos de prestações, que variam conforme o tipo de taxa que você escolhe, o valor do imóvel e o valor que será financiado. Se compararmos os valores aos preços de aluguel praticados em Lisboa e no Porto para o mesmo tipo de imóvel que fizemos a simulação acima, constatamos que pode valer a pena financiar casa em Portugal.

O aluguel de um apartamento T1 no centro da cidade, por exemplo, custa entre 700€ e 1.000€ (no Porto) e 820€ e 1.800€ (em Lisboa). Fizemos essa pesquisa no site da Numbeo em abril de 2023.

Mas lembrando que em imóveis mais afastados do centro, pode-se encontrar aluguéis mais baratos nestes mesmos locais. Por isso, o melhor é avaliar se ter uma casa financiada é a melhor decisão para o seu caso.

É melhor comprar antes ou depois de emigrar?

Considerando que comprar pode ser mais barato que alugar em alguns casos, e que muitos brasileiros chegam em Portugal sem possibilidade de comprovar renda, pois ainda não têm empregos ou negócios, faz muito sentido comprar antes de emigrar.

A vantagem é que pode usar o emprego e negócios que tenha no Brasil para comprovar renda e assim economizar um valor relevante da diferença entre os aluguéis e as prestações dos imóveis. É sempre importante considerar os custos iniciais, como a entrada e outros custos adicionais.

Caso se arrependa da escolha de imóvel, como o mercado português está muito forte, não terá dificuldades de vender.

Perguntas frequentes sobre financiar casa em Portugal:

Ainda tem dúvidas? Veja mais algumas respostas que damos sobre o assunto.

Comprar casa financiada em Portugal consegue visto de permanência?

Não.

Estrangeiros que compram imóveis em Portugal podem se beneficiar do visto ARI, a Autorização de Residência para Atividade de Investimento, também conhecido como o Golden Visa. Só que neste caso são imóveis comprados à vista e não financiados, além de os valores serem específicos — casas entre 350.000€ e 500.000€, dependendo do tipo de imóvel.

Porém, o Golden Visa deve acabar em breve, por decisão do próprio governo português. O veridito foi anunciado pelo primeiro-ministro de Portugal, António Costa, em fevereiro de 2023. Até a data que escrevemos este artigo, ainda não há uma resposta concreta sobre a finalização.

Se você tem interesse em solicitar o Golden Visa Portugal, vale a pena ficar atento nas próximas decisões sobre o caso.

Estrangeiro consegue comprar casa financiada em Portugal?

Sim, consegue!

Umas das facilidades (e uma ótima notícia para não residentes em Portugal) é que o país permite que estrangeiros realizem um financiamento imobiliário sem precisar residir.

Como financiar casa no Porto Portugal?

O financiamento de casa no Porto, funciona como nas outras cidades do país: é necessário verificar com os bancos as opções de financiamento para o seu caso.

Se você já escolheu o imóvel que quer comprar no Porto, basta fazer uma simulação de crédito online para ter ideia quais são as opções disponibilizadas. É necessário reunir todas a documentação solicitadas e entregar para a análise do banco.

Posso solicitar o Golden Visa ao financiar casa em Portugal?

Não.

Como dissemos anteriormente, no Golden Visa é necessário investir o valor mínimo exigido dentro das normas no visto. Para isso, é necessário comprovar que há recursos financeiros para investir numa das opções indicadas do Visto Gold, sendo necessário fazer o pagamento integral do valor do investimento.

É possível financiar casa em Portugal estando no Brasil?

Sim! 

Como dissemos anteriormente, Portugal permite que não residentes financiem casa em Portugal. Ou seja, mesmo morando ainda no Brasil, é possível financiar o seu imóvel no país luso. Neste caso, indicamos que conte com a ajuda de um intermediário, como um corretor de imóveis em Portugal, que possa ajudar você em todo o processo.

Agora que você já sabe como financiar uma casa em Portugal, que tal começar a planejar a sua mudança para a terrinha? Recomendamos o Programa Morar em Portugal, que conta com 22 videoaulas e um e-book completo para te ajudar com todos os passos da mudança. Afinal, planejamento é primordial para atravessar o Atlântico de maneira tranquila e dar início a uma nova vida.