É natural que o primeiro pensamento que venha à mente depois de decidir por uma aquisição é como financiar imóvel em Portugal.
Só temos boas notícias: é possível, barato e acessível, porém o processo de seleção do melhor financiamento e aprovação de crédito tem uma série de detalhes que vamos descrever a seguir.

É melhor alugar ou financiar imóvel em Portugal?

Fazendo as continhas, fica rapidamente claro que comprar financiado é muito melhor do alugar em Portugal. E os bancos portugueses estão muito bem preparados para conceder crédito aos brasileiros, independentemente de ter cidadania europeia e mesmo com renda apenas no Brasil.

O brasileiro consegue financiamento?

Sim! Para quem está acostumado com os bancos brasileiros, conceder crédito a estrangeiros pode ser espantoso, considerando que um estrangeiro nem consegue abrir conta no Brasil, quanto mais financiar um imóvel.
Com a livre mobilidade de pessoas na União Europeia, é essencial para os bancos saberem lidar com estrangeiros, sob pena de perderem negócios relevantes. Sendo a operação de financiamento imobiliário a grande porta de entrada para a fidelização de um novo cliente por décadas, todo grande banco europeu e português já está preparado para concessão de crédito para não-residentes.
Essa vontade de emprestar se deve também à gigante competição das instituições financeiras no continente europeu. Em Portugal, são 7 grandes bancos e outros tantos médios disputando um mercado de 10 milhões de habitantes.
Em tempos de políticas monetárias frouxas, o dinheiro é abundante e a taxa de juros baixíssima. Os bancos precisam ganhar no volume para sobreviver, emprestando muito dinheiro, tanto a nacionais, como a estrangeiros. O brasileiro se beneficia dessa realidade, conseguindo financiamento imobiliário desde que reúna as condições mínimas de renda e documentação, sendo aceitos rendimentos obtidos no Brasil ou mesmo em outros países.

Como funciona a análise de crédito

Qualquer banco decente é capaz de analisar uma declaração de imposto de renda, extratos de contas e comprovantes de renda e junto com uma avaliação do imóvel, conceder crédito para brasileiros comprar casa.
Se pensar bem, é impressionante a vontade de emprestar dinheiro.
A experiência do processo de análise de crédito varia muito de banco a banco, podendo demorar 48h até várias semanas, dependendo da agilidade da instituição financeira e da qualidade do crédito do cliente potencial.
A principal preocupação do banco é definir a capacidade de pagamento – conhecida aqui como taxa de esforço, que impõe que na prática a prestação do financiamento não pode ser maior que 1/3 do rendimento líquido – já descontado impostos e qualquer prestação de outros empréstimos que estejam em andamento.
Havendo comprovação de renda suficiente para passar neste teste, já é 75% do caminho andado. Se não houver renda suficiente, fica bem complicado. A razão é simples e não depende apenas da vontade da instituição financeira.

O Banco de Portugal fiscaliza de perto a concessão de crédito

Poucos sabem que os bancos têm liberdade para quebrar essa regra para casos muito especiais, geralmente reservada para clientes com grande patrimônio.
O Banco de Portugal – banco central português – fiscaliza a concessão de crédito e nunca permitirá mais que 5% dos casos fora dos parâmetros de taxa de esforço. O resultado é que financiamentos fora do padrão são como artigos de luxo que as instituições financeiras guardam para usar com seus melhores clientes.
Uma saída é que usar a renda de terceiros – como parentes próximos. Alguns bancos aceitam avais destes terceiros que podem complementar a renda necessária para aprovação do crédito. É também uma operação de exceção, muito trabalhosa e destinada geralmente aos clientes de grande poder aquisitivo.

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Aprovação de renda com contracheque

A forma mais comum de comprovação de renda é de contracheques, devidamente declarados no imposto de renda. Alguns bancos são mais flexíveis e até aceitam dividendos e aluguéis, porém sempre com registros oficiais no imposto de renda e nos extratos de conta recente.

Avaliação do imóvel e do patrimônio

Não havendo restrição de renda, um brasileiro pode obter 70% do que for o menor entre a aquisição e a avaliação, que por isso é outro componente importante do financiamento. Quando uma avaliação – feita por um profissional indicado pelo banco – é menor que a aquisição, o percentual do imóvel financiado será menor que os 70% usuais.
O patrimônio também será avaliado. Em primeiro lugar para ter certeza que os recursos próprios para pagar a parte não financiada estarão disponíveis e, em segundo lugar, para verificar se existem outros ativos que podem ser utilizados em caso de perda da fonte primária de rendimentos.
Fique atento aos custos adicionais. Em adição aos juros cobrados, os bancos cobram a atualização monetária pela Euribor – no caso de empréstimos com taxa variável, que são mais comuns. A Euribor já provou que pode oscilar entre taxas abaixo de zero até picos de 4% ou 5% ao ano.
Na própria proposta de financiamento, o banco estima o valor da prestação se a Euribor explodir. É bom ter certeza que se tem capacidade de pagar mesmo a prestação nesse cenário, lembrando que esses picos não são duradouros, dificilmente ficando mais de 2 anos no patamar máximo.
Sentindo que ficaria muito pesado, recomendo que escolha a opção de taxa fixa – que sempre é mais cara, porém não ameaça sua existência financeira.

Aderir a produtos do banco diminui taxa de juros

A taxa de juros pode ser reduzida se o cliente concordar em aderir a pelo menos três produtos oferecidos pelo banco. Vale muito à pena para reduzir significativamente os custos do financiamento.
Além dos juros e da Euribor, os bancos cobram comissões de avaliação, de cadastro e do imóvel – cobradas uma única vez. Também deverá arcar com seguros de vida e do imóvel e uma pequena taxa de administração – cobrados mensalmente.

Documentos pessoais para a aprovação de crédito

A lista de documentos pessoais inclui:

  • Identificação pessoal (passaporte);
  • Número de identificação fiscal (NIF)
  • Três últimos comprovantes de salário;
  • Extrato de conta corrente (seis meses);
  • Última declaração de imposto de renda;
  • Comprovante profissional (contrato de trabalho, carteira profissional, contrato social, etc)
  • Em alguns casos, relatório do sistema de informação de crédito do Banco Central do Brasil.

Veja o guia passo a passo para comprar imóvel em Portugal aqui.

Avaliação e documentação do imóvel

Com a transação de compra acordada, o próximo passo é dar entrada nos documentos do imóvel junto ao banco escolhido, que irá providenciar a avaliação.
Os documentos do imóvel nessa fase geralmente se limitam à caderneta predial, licença de utilização e certidão predial. Em uma fase posterior será requerida a ficha técnica de habitação.
Como regra geral o montante do financiamento de um imóvel em Portugal é determinado pelo menor valor entre aquisição e avaliação. Se o valor de avaliação é menor que o de aquisição, na prática, o percentual financiado será menor do que esperado. Se o valor de avaliação for maior, o percentual inicial se manterá.

Quanto vou conseguir financiar?

Segundo a recomendação do Banco de Portugal, os bancos não devem financiar mais que 90% de um imóvel em Portugal, porém um cliente não-residente consegue de 60% a 70%, havendo casos mais raros na faixa de 80%, quando o relacionamento com o banco é excepcional.

Normalmente, o imóvel precisa estar pronto

Os imóveis para serem financiados precisam estar prontos e com licença de habitação, porém em alguns casos de imóveis em construção, a incorporadora consegue um protocolo de cooperação com um banco para financiar as prestações que devem ser pagas na planta.

Qual será o prazo de financiamento do imóvel?

O prazo máximo de um financiamento em Portugal é de 40 anos, porém um cliente não-residente geralmente fica restrito a 30 anos. A soma do prazo do financiamento e a idade do tomador nunca pode ultrapassar de 75 a 80 anos, dependendo do banco. Um cliente com 50 anos, por exemplo, poderia tomar um financiamento de no máximo 25 a 30 anos.

Simulação e realidade

Cuidado com as conversas com gerentes de banco sobre como financiar imóvel em Portugal. Em nossa experiência, eles se dividem em dois tipos: o muito otimista, que diz que tudo é possível, e o que não se compromete com nada.
Nenhum dos dois está perto da realidade. A única forma de garantir um financiamento é uma análise completa de crédito e do imóvel. As simulações em sites ou nas agências só servem para dar uma primeira ideia das condições e da prestação, porém sem nenhum garantia em nenhum aspecto.
Os sites de simulação de crédito à habitação dos principais bancos de Portugal são:

As simulações são só informativas e há sempre o valor de conversar com os bancos para determinar aquele com melhor encaixe para suas necessidades.
Não havendo nenhuma garantia de financiamento, a melhor prática para quem quer saber como financiar um imóvel em Portugal é sempre colocar cláusula no contrato de compra e venda que garanta o retorno de qualquer valor adiantado caso haja uma resposta negativa por parte do banco.

Prestações fixas e variáveis

A modalidade mais popular para financiar imóvel em Portugal é a de prestações variáveis, que é composta por uma taxa de juros, também conhecida como spread, e um indexador, a Euribor (custo do empréstimo entre os bancos europeus – similar ao CDI brasileiro).
As prestações dos financiamentos com taxa variável sobem e descem conforme o comportamento da Euribor, podendo resultar em montantes muito maiores (ou menores) dos inicialmente acordados. Por exemplo, em um financiamento com spread de 1% ao ano, se a Euribor subir 1%, o valor dos juros irá dobrar.
Os financiamentos com taxas de juros fixas, por outro lado, irão sempre resultar em uma mesma prestação do início ao fim.
Quando se recebe uma oferta de financiamento, a taxa variável é sempre mais barata do que a taxa fixa no curto prazo, porém é incerto quem pagará menos juros ao final do prazo, a depender do comportamento da Euribor.

É melhor comprar antes ou depois de emigrar?

Considerando que comprar é sempre mais barato que alugar e que muitos brasileiros chegam à Portugal sem possibilidade de comprovar renda, pois ainda não tem empregos ou negócios, faz muito sentido comprar antes de emigrar.
A vantagem é que pode usar o emprego e negócios que tenha no Brasil para comprovar renda e assim economizar um valor relevante da diferença entre os aluguéis e as prestações dos imóveis. Caso se arrependa da escolha de imóvel, como o mercado português está muito forte, não terá dificuldades de vender e trocar.
Investir em Portugal vale a pena? Leia esse artigo e descubra.
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Como financiar imóvel em Portugal: comparando propostas e entendendo as taxas

Por lei os bancos são obrigados a entregar uma ficha com informações padronizadas de financiamento imobiliário. Este é um excelente instrumento para comparação das propostas para saber como financiar imóvel em Portugal.
O primeiro passo é entender que a Taxa Anual Efetiva (TAN) nada mais é do que a soma do spread e da Euribor. O spread é sempre negociável, porém a Euribor é uma taxa de juros calculada.
Analisar somente o spread ou a TAN não é suficiente porque existem outros custos associados de seguros, comissões e taxas que têm um impacto relevante. Um truque barato dos bancos é oferecer um spread camarada e depois carregar no custo do seguro de vida, por exemplo.
Para evitar essa armadilha é preciso também se analisar a Taxa Efetiva Anual Global (TAEG) que é a expressão de todos os custos envolvidos, como seguros de vida e do imóvel, taxas e comissões administrativas, custos de avaliação e de cadastro.
O empréstimo mais barato será aquele que tiver a menor TAEG.
Pode ser interessante também ler nosso artigo sobre comprar casa em Portugal.

Relacionamento com o banco

Como já mencionei acima, uma prática comum em Portugal é de ter custos menores para clientes que queiram aprofundar o relacionamento. O banco oferece taxas menores para quem transferir o salário, contratar um seguro, um cartão crédito, manter aplicações, autorizar débito de contas e assim por diante.
Por conta disto, quando analisamos a ficha padronizada haverá sempre duas TAEGs, sendo que a TAEG dos clientes que cumpram os requisitos mínimos de relacionamento é sempre a mais vantajosa.

Finalidade

A finalidade do imóvel tem um papel importante na proposta de como financiar  imóvel em Portugal. Os prazos são maiores e custos menores para moradia própria, havendo uma penalização nas condições para segunda moradia ou investimento.

Escolhendo o banco

Existe um banco ideal para cada perfil de cliente e negócio. E cada banco passa por um momento diferente, estando mais aberto ou mais fechado ao crédito à habitação, por isso é muito importante bater em todas as portas e descobrir qual será o casamento mais indicado.

Procure imóveis que se encaixem no modelo pré-definido

Como estratégia geral, lembre-se que os bancos têm pouco poder de decisão para fazer financiamentos fora do padrão definido pelo banco central português, portanto, procurem imóveis que se encaixem no modelo pré-definido para ter um processo de financiamento mais suave.
Qualquer exceção tem alguma possibilidade de sucesso, porém sempre terá prazos de aprovação longos e alto grau de incerteza, portanto, estando nesta posição, nunca adiante sinais em contratos de compra e venda de imóveis que não possam ser devolvidos caso haja uma negativa do banco.

Vale a pena fazer seguros à parte?

A contratação do seguro de vida e do imóvel é obrigatória para todo financiamento de imóvel em Portugal, porém o que poucos sabem é que a escolha do segurador sugerido pelo banco é opcional.
O seguro de vida pode ser uma pedra no sapato, pois fica mais caro de acordo com a idade do proponente. Em alguns casos, valerá a pena cotar o seguro em separado ou mesmo excluir um dos cônjuges do contrato de financiamento, se houver uma grande diferença de idade.
Se um banco oferece as melhores condições de spread, mas é o mais caro no seguro de vida e de imóvel, pode-se contratar o seguro em uma instituição financeira independente.
Sempre pergunte ao banco qual seria a taxa se contratasse o seguro à parte e veja qual é a combinação de spreads e seguros que resulte nos menores custos.
Imóveis em Portugal: onde encontrar e quais os requisitos para alugar e comprar.

Empresas especializadas para ajudar no financiamento

Empresas especializadas em investimento imobiliário e cidadania também podem ajudar nesta fase do processo e direcionar sua pesquisa, tendo em mente o objetivo do seu investimento. Seja em busca de uma segunda cidadania ou simplesmente diversificar seu portfólio de propriedades.
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Transferindo capital

As transferências de recursos para exterior devem ser realizados através de corretoras de câmbio, que podem ou não ser associados ao banco de sua conta-corrente. Os custos associados envolvem o imposto sobre operações financeiras (IOF), taxas de remessa e o spread.
Confira ainda o nosso guia para enviar dinheiro para Portugal com taxas baixas.

Comprando como pessoa jurídica

É possível realizar a aquisição e financiamento de um imóvel em Portugal através de uma empresa de sua propriedade, o que pode significar uma taxa tributária menor para envio de dinheiro do Brasil, mas significará taxas de juros maiores, prazos e percentuais financiados menores.
Nota importante: as informações de valores e taxas funcionam como um guia neste caso e podem variar de acordo com o período.
Se existe um consenso entre investidores do mundo todo, é esse: independente do valor ou do tamanho – pode ser uma mansão ou um apartamento de 50 metros quadrados – investir na compra de imóveis é uma das formas mais seguras e eficazes de investimento.
Agora que você já sabe como financiar imóvel em Portugal, sinta-se a vontade para entrar em contato e saber mais sobre esse processo.
Se você quer saber mais sobre como conseguir empréstimo em Portugal, leia também esse artigo.