Cada vez mais brasileiros decidem iniciar uma nova etapa da vida em Portugal e, muitas vezes, a compra de um imóvel é uma das primeiras preocupações. Se você quer saber se vale a pena pedir um empréstimo imobiliário e quer saber como financiar uma casa em Portugal, acompanhe este artigo.

Como financiar uma casa em Portugal?

Para financiar uma casa em Portugal é preciso obter a aprovação de um financiamento imobiliário junto a um banco ou instituição financeira portuguesa. P

ara fazer o financiamento, siga estes passos:

  1. Verifique o valor do imóvel pretendido e o valor que você deseja financiar (em Portugal é possível financiar, no máximo, 90% do valor do imóvel);
  2. Faça simulações em diferentes bancos para avaliar os valores das prestações. Tenha atenção especial com as taxas cobradas e com o tipo de prestação oferecida na proposta (podem ser fixas ou variáveis – explico mais detalhes logo a seguir);
  3. Escolha o banco que oferece as melhores condições para você e verifique a lista de documentos exigida pela instituição;
  4. Reúna toda a documentação exigida;
  5. Leve os documentos ao banco para apresentar a sua proposta de crédito.

O banco, conforme as exigências institucionais, vai verificar os documentos do pedido apresentado para confirmar se você preenche todos os requisitos para receber o crédito imobiliário.

Condições para financiar imóvel em Portugal: o mais importante

A principal condição para conseguir um financiamento de imóvel em Portugal é conseguir comprovar a capacidade financeira para arcar com as prestações do financiamento, chamada de taxa de esforço. Em resumo: é preciso demonstrar ao banco que você possui renda suficiente para bancar o compromisso.

A taxa de esforço é entendida como o percentual do valor mensal dos ganhos do(s) requerente(s) do financiamento que pode ser comprometido para garantir o pagamento. Em Portugal, as instituições entendem que o valor mensal do financiamento não deve comprometer mais de 1/3 do valor dos rendimentos mensais.

Como brasileiro pode financiar uma casa em Portugal?

Um cidadão brasileiro pode financiar uma casa em Portugal desde que preencha os requisitos exigidos pelos bancos quanto à documentação e a capacidade financeira.

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Fique sabendo que atualmente, por conta do movimento migratório e do aumento dos investimentos em Portugal, muitos bancos aprovam financiamentos até mesmo para pessoas não-residentes no país luso. Nestes casos o percentual financiado é um pouco menor, mas ainda assim, é possível.

Além de apresentar toda a documentação exigida pela instituição bancária (que explicaremos logo a seguir), também é preciso obter a aprovação do crédito.

Como funciona a análise de crédito para compra de imóvel?

O processo de análise do pedido de crédito varia de um banco para outro. O objetivo é analisar se o requerente do crédito imobiliário tem condições de arcar com o valor mensal do empréstimo. É por essa razão que são solicitados documentos como Imposto de Renda e comprovante de rendimentos ou salário.

Ao avaliar seus documentos, o banco examina a sua taxa de esforço, ou seja, a capacidade de cumprir o pagamento.

Quanto aos prazos, também podem variar bastante. Alguns bancos, como o Millennium BCP e o ActivoBank, prometem que a análise do pedido de crédito é respondida em 48 horas. Em outras instituições esse prazo pode se estender por algumas semanas.

O Banco de Portugal fiscaliza de perto a concessão de crédito

Poucos sabem que os bancos têm liberdade para quebrar essa regra para casos muito especiais, geralmente reservada para clientes com grande patrimônio.

O Banco de Portugal – banco central português – fiscaliza a concessão de crédito e nunca permitirá mais que 5% dos casos fora dos parâmetros de taxa de esforço. O resultado é que financiamentos fora do padrão são como artigos de luxo que as instituições financeiras guardam para usar com seus melhores clientes.

Uma saída é que usar a renda de terceiros – como parentes próximos. Alguns bancos aceitam avais destes terceiros que podem complementar a renda necessária para aprovação do crédito. É também uma operação de exceção, muito trabalhosa e destinada geralmente aos clientes de grande poder aquisitivo.

Aprovação de renda com contracheque

A forma mais comum de comprovação de renda é de contracheques, devidamente declarados no imposto de renda. Alguns bancos são mais flexíveis e até aceitam dividendos e aluguéis, porém sempre com registros oficiais no imposto de renda e nos extratos de conta recente.

Contrato imobiliário em Portugal

Avaliação do imóvel e do patrimônio

Não havendo restrição de renda, um brasileiro pode obter 70% do que for o menor entre a aquisição e a avaliação, que por isso é outro componente importante do financiamento. Quando uma avaliação – feita por um profissional indicado pelo banco – é menor que a aquisição, o percentual do imóvel financiado será menor que os 70% usuais.

O patrimônio também será avaliado. Em primeiro lugar para ter certeza que os recursos próprios para pagar a parte não financiada estarão disponíveis e, em segundo lugar, para verificar se existem outros ativos que podem ser utilizados em caso de perda da fonte primária de rendimentos.

Aderir a produtos do banco diminui taxa de juros

A taxa de juros pode ser reduzida se o cliente concordar em aderir a pelo menos três produtos oferecidos pelo banco. Vale muito à pena para reduzir significativamente os custos do financiamento.

Além dos juros e da Euribor, os bancos cobram comissões de avaliação, de cadastro e do imóvel – cobradas uma única vez. Também deverá arcar com seguros de vida e do imóvel e uma pequena taxa de administração – cobrados mensalmente.

Documentos necessários para solicitar o crédito imobiliário

No momento em que você for ao banco solicitar a análise do crédito para comprar o imóvel em Portugal, deve apresentar:

  • Documento de identificação (Título de Residência, Cartão de Cidadão ou Passaporte);
  • NIF (Número de Identificação Fiscal);
  • Declaração de Imposto de Renda mais recente;
  • Três últimos comprovantes de salário ou de rendimentos;
  • Declaração de Entidade Patronal (ou outro comprovante profissional);

Algumas instituições também costumam exigir outros documentos para a analisar a proposta, como:

  • Certidão Permanente do Registro Predial (documento que contém registros do imóvel);
  • Documento matricial (documento da informação fiscal do imóvel);
  • Planta do imóvel;
  • Relatório do Sistema de informação de crédito do Banco Central do Brasil (se for aplicável).

Depois da análise da documentação, se o crédito for aprovado, o banco emite uma Carta de Aprovação da proposta.

Avaliação e documentação do imóvel

Com a transação de compra acordada, o próximo passo é dar entrada nos documentos do imóvel junto ao banco escolhido, que irá providenciar a avaliação.
Os documentos do imóvel nessa fase geralmente se limitam à caderneta predial, licença de utilização e certidão predial. Em uma fase posterior será requerida a ficha técnica de habitação.

Como regra geral o montante do financiamento de um imóvel em Portugal é determinado pelo menor valor entre aquisição e avaliação. Se o valor de avaliação é menor que o de aquisição, na prática, o percentual financiado será menor que esperado. Se o valor de avaliação for maior, o percentual inicial se manterá.

Quais as taxas que incidem no financiamento imobiliário?

Ao fazer uma simulação, você vai se deparar com taxas como TAN e TAEG.

A TAN (Taxa Anual Efetiva) é a soma do Spread (taxa de juro aplicada no financiamento) e da Euribor (indexante utilizado na definição dos juros do empréstimo bancário).

A Euribor é uma taxa que sofre variações em diferentes períodos e serve como base da taxa cobrada no financiamento. A variação escolhida na contratação vai refletir nas possíveis alterações do valor da prestação (as variações da Euribor são 1 semana, 1 mês, 3 meses, 6 meses e 12 meses). O Spread, ao contrário, pode ser negociado com o banco.

Já a TAEG (Taxa Efetiva Anual Global) reflete todos os gastos relacionados com o financiamento, é o custo total do crédito. Inclui as despesas com seguros obrigatórios, custo da avaliação do imóvel, preenchimento cadastral, impostos e as taxas ou comissões cobradas pelo serviço do banco.

A TAEG é um excelente indicador para analisar os benefícios da proposta de financiamento. O negócio mais em conta para o cliente é aquele que tem a TAEG mais baixa.

Seguros obrigatórios

No momento da efetivação do financiamento é preciso contratar dois seguros obrigatórios: seguro de vida e seguro multirriscos.

  • Seguro de vida: é destinado a proteger a moradia em caso de morte do requerente do financiamento para evitar a perda do imóvel em caso de falecimento. O valor equivale ao montante que o requerente tem em dívida com o banco;
  • Seguro multirriscos: seguro que garante proteção ao imóvel em diversas ocorrências, como furto, roubo, incêndios, inundações, entre outras situações.

Diferença entre prestações fixas e variáveis

Os financiamentos de imóvel em Portugal têm opções de prestações/taxas fixas e variáveis. As taxas fixas podem representar mais segurança e controle de gastos, já que você sabe qual o valor mensal que deverá pagar ao banco.

As taxas variáveis, por outro lado, podem subir e descer, pois, são calculadas conforme a Euribor. Pode ser um bom negócio, mas é preciso estar disposto a correr um certo risco. Conforme a alteração da Euribor, a prestação mensal pode aumentar, mas também pode diminuir.

Se for feito um financiamento com Euribor a 3 meses, por exemplo, a revisão do valor da parcela será feita trimestralmente. É possível acompanhar as Taxas Euribor atuais no site Euribor rates.

Taxa fixa Taxa variável
Taxa fixada em prazos (entre 2 a 30 anos – varia conforme a negociação bancária) A taxa é fixada conforme a Euribor
Valor mensal sem alteração Valor pode variar a cada período determinado (conforme definição do contrato de financiamento)
Composta por Spread e taxa fixada Composta por Spread e Euribor

Observe que, ao simular um financiamento, os valores ofertados para as taxas variáveis são sempre menores do que os valores das taxas fixas. Entretanto, convém reforçar: apesar de ser uma taxa menor, há que pesar os prós e os contras de um custo mensal que pode mudar conforme a variação da Euribor.

Contrato financiamento de casa em Portugal

Simulação de financiamento imobiliário

Se você quiser fazer uma simulação de crédito imobiliário, veja o simulador da Deco Proteste. Ao preencher os dados, é possível acessar simulações de várias instituições financeiras.

Também é possível fazer simulações diretamente nos sites dos bancos portugueses.

Tenha em conta que as simulações são apenas exemplificativas. Para ter acesso a informações mais precisas ou mesmo para negociar taxas, é preciso contactar o banco escolhido por você.

Dicas para conseguir um bom financiamento

  • A TAEG pode indicar o melhor negócio (a simulação com a menor TAEG corresponde ao financiamento mais em conta);
  • Quanto menor a quantia solicitada ao banco, mais chances de conseguir negociar um Spread menor;
  • A adesão a outros produtos oferecidos pelo banco também pode ajudar a diminuir as taxas cobradas.

Qual porcentagem do imóvel pode ser financiada?

É permitido que os bancos concedam financiamento de até 90% do valor do imóvel, conforme determinação do Banco de Portugal (semelhante ao Banco Central do Brasil).

Entretanto, é importante saber que normalmente o valor máximo da concessão de financiamento é o menor valor entre 80% do valor da avaliação ou 90% do valor da compra.

Normalmente, o imóvel precisa estar pronto

Os imóveis para serem financiados precisam estar prontos e com licença de habitação, porém em alguns casos de imóveis em construção, a incorporadora consegue um protocolo de cooperação com um banco para financiar as prestações que devem ser pagas na planta.

Qual o prazo de financiamento de casa em Portugal?

Em Portugal os financiamentos têm um prazo limite de até 40 anos para portugueses e estrangeiros residentes. Já para os estrangeiros não-residentes, o prazo é reduzido para 30 anos.

É preciso ter atenção ao fato de que também existe um limite de acordo com a idade do requerente do financiamento. A soma entre a idade da pessoa que pede o crédito e o prazo de financiamento não pode ultrapassar de 75 a 80 anos (varia conforme o banco).

Por exemplo, caso o requerente do crédito imobiliário tenha 50 anos, o prazo máximo do financiamento será de 25 ou 30 anos.

Vale a pena financiar uma casa em Portugal?

Em uma análise geral, podemos responder que sim, vale a pena financiar uma casa em Portugal. Se você tem interesse em morar em Portugal ou investir no país, financiar um imóvel pode ser uma boa opção.

Veja este exemplo: pensando em um imóvel de 150.000€, fizemos uma simulação de um financiamento de 135.000€ em três bancos diferentes (Millennium bcp, Caixa Geral de Depósitos e ActivoBank). Com este valor, é possível encontrar no site Idealista um apartamento T1 (de um quarto) no Porto e até mesmo em Lisboa.

Os bancos oferecem vários tipos de prestações, que variam entre 358,41€ e 414,78€. Se compararmos os valores aos preços de aluguel praticados em Lisboa e no Porto para o mesmo tipo de imóvel, constatamos que vale muito a pena. Nestas cidades, o aluguel de um apartamento T1 custa entre 550€ e 800€ (no Porto) e 700€ e 1100€ (em Lisboa).

É melhor comprar antes ou depois de emigrar?

Considerando que comprar é sempre mais barato que alugar e que muitos brasileiros chegam à Portugal sem possibilidade de comprovar renda, pois ainda não tem empregos ou negócios, faz muito sentido comprar antes de emigrar.

A vantagem é que pode usar o emprego e negócios que tenha no Brasil para comprovar renda e assim economizar um valor relevante da diferença entre os aluguéis e as prestações dos imóveis. Caso se arrependa da escolha de imóvel, como o mercado português está muito forte, não terá dificuldades de vender e trocar.

Agora que você já sabe como financiar uma casa em Portugal, que tal começar a planejar sua mudança para a terrinha? Recomendamos o Programa Morar em Portugal, que conta com 22 videoaulas e um e-book completo para te ajudar com todos os passos da mudança. Afinal, planejamento é primordial para atravessar o Atlântico de maneira tranquila e dar início a uma nova vida.