Como investir em imóveis com financiamento em Portugal

Portugal continua a destacar-se como um dos mercados imobiliários mais atrativos da Europa, oferecendo qualidade de vida e uma ampla oferta de imóveis, tanto para habitação como para investimento. Mas como investir em imóveis com financiamento em Portugal? É sobre isso que falo na minha primeira coluna.

Próximos meses podem ser de oportunidades

A expectativa de queda nas taxas de juro nos próximos poderá representar uma janela de oportunidade para quem está em fase de compra. Após um período de aumento no custo do crédito, o mercado começa a dar sinais de estabilização, abrindo espaço para melhores condições de financiamento e margens mais interessantes de negociação.

Mas atenção: financiar um imóvel em Portugal requer conhecimento do sistema bancário local e atenção a detalhes que podem ser determinantes para o sucesso do processo de compra. Como Portugal está hoje no centro do mercado imobiliário global, antecipar o processo de financiamento bancário é uma etapa essencial no seu projeto de compra.

Por isso, recomendo que a aprovação do crédito habitação seja feita antes mesmo das visitas aos imóveis. Isso não só agiliza o processo, como também fortalece a sua posição como comprador, aumentando significativamente as chances de ter a sua proposta de compra aceite.

Principais desafios do financiamento imobiliário em Portugal

Como calcular a melhor taxa? Em Portugal, o financiamento bancário (crédito habitação) pode ser feito com taxa fixa, taxa variável ou taxa mista — e cada uma tem vantagens dependendo do perfil do comprador e do momento do mercado.

1. Taxa Fixa

A taxa de juro mantém-se igual durante todo o contrato. É ideal para quem quer previsibilidade total no valor da prestação mensal. Geralmente, essa modalidade tem taxas iniciais mais altas do que as variáveis.

É pouco sensível às oscilações do mercado, como a subida ou a descida da Euribor (Euro Interbank Offered Rate), a taxa indicadora de referência para muitas operações financeiras, como créditos à habitação.

• Vantagens: mais segurança e estabilidade, é ideal para quem tem orçamento fixo;
• Desvantagens: por ser menos flexível, pode sair mais caro se a Euribor cair.

2. Taxa Variável

É composta pela Euribor (indexante) somada ao spread (a margem do banco no crédito habitação).

O valor da prestação varia ao longo do tempo, com base nas flutuações da Euribor, que é revista a cada período de 3, 6 ou 12 meses. Atualmente, é o tipo mais comum em Portugal.

• Vantagens: são taxas que começam geralmente com taxas mais baixas;
• Desvantagens: correm risco de subida da prestação se a Euribor aumentar.

3. Taxa Mista

É a taxa que combina os outros dois modelos anteriores: taxa fixa nos primeiros anos (exemplo: 2, 5 ou 10 anos) e depois passa a ser uma taxa variável. É uma boa opção para quem quer previsibilidade no início do contrato, mas disponibilidade para flutuação futura.

• Vantagens: dá segurança nos primeiros anos do crédito, com potencial de benefício futuro;
• Desvantagens: exige um planejamento mais cuidadoso para quando o contrato passar à fase variável.

Um dos principais critérios analisados pelos bancos é a taxa de esforço, ou seja, a percentagem da renda líquida mensal que será comprometida com o pagamento das prestações. Falo mais sobre isso a seguir:

Como calcular a taxa de esforço?

A fórmula básica que define a taxa de esforço é:

Taxa de esforço = (Encargos financeiros / Rendimento líquido mensal) x 100

Os encargos financeiros incluem valores de outras prestações de crédito habitação, crédito pessoal, financiamento de automóvel, entre outros. O rendimento líquido é o valor dos ganhos mensais recebidos após pagamento de impostos e descontos obrigatórios.

Para entender melhor, veja este exemplo: com um rendimento mensal de 2.000€, e encargos de 700€ (600€ da casa + 100€ do carro), a taxa de esforço será de 35%.

Existem faixas recomendadas para a taxa de esforço, entenda a seguir:

• Até 30%: é o ideal e o recomendado pelos bancos;
• De 30% a 40%: ainda é uma taxa de esforço considerada aceitável, mas com maior atenção ao risco;
• Acima de 40%: considera-se que um esforço financeiro acima desse patamar pode dificultar a aprovação e comprometer a saúde financeira.

Quanto é possível financiar?

É possível comprar um imóvel em Portugal com 30% do valor de entrada. No país, a maioria dos bancos financia até 70% do valor de compra de um imóvel destinado a um investimento ou à compra de uma segunda habitação.

Isso significa que você entra com 30% do valor total do imóvel e o banco financia os 70% restantes através de crédito habitação.

Veja um exemplo prático:

• Valor do imóvel: 300 mil euros;
• Valor da entrada (30%): 90 mil euros;
• Valor do financiamento bancário (70%): 210 mil euros.

Com uma boa análise de crédito, comprovação de rendimentos e documentação em ordem, esse modelo de financiamento é perfeitamente viável. Ele pode permitir que você invista com segurança e estratégia, mantendo parte do capital disponível para outras oportunidades.

Entenda outros detalhes sobre a percentagem do financiamento em algumas situações distintas:

Sugestões de investimento com financiamento bancário

As sugestões são variadas e serão melhor aproveitadas considerando-se o perfil de quem vai fazer o financiamento para investir na compra de um imóvel em Portugal. No Conexão Europa Imóveis podemos ajudá-lo a analisar quais as opções mais adequadas ao seu caso.

Para jovens entre 20 e 35 anos

O acesso ao crédito à habitação em Portugal pode ser uma excelente oportunidade para iniciar um investimento imobiliário sólido. Com financiamentos que podem ser feitos até os 70 anos, é possível obter prazos longos e condições atrativas. Entenda mais sobre essa oportunidade no exemplo a seguir:

Em um imóvel de 400 mil euros, com uma entrada de 30% (120 mil euros), o financiamento de 280 mil euros pode resultar em parcelas mensais de cerca de 750€.

Se o imóvel for alugado por 1.500€ mensais, o ganho bruto mensal será de 750€, o que mostra como investir com estratégia pode gerar rendimento desde o primeiro mês — além da valorização do ativo no longo prazo.

Para investidores com 55 anos

Ainda é possível contratar financiamento até os 70 anos, o que permite planejar um investimento com retorno equilibrado e de médio prazo. Por exemplo: com uma entrada de 30%, o restante do valor do imóvel pode ser financiado. E em muitos casos, o valor do aluguel pode chegar a cobrir cerca de 80% dos custos mensais do imóvel.

Isso significa que, na prática, o inquilino acaba por pagar a maior parte das despesas do investimento, reduzindo significativamente o esforço financeiro do proprietário e tornando o projeto mais sustentável e rentável ao longo do tempo.

Se você tem mais dúvidas sobre o investimento em imóveis em Portugal, veja minhas respostas para outras questões sobre o assunto.

Comprei o imóvel. Como faço a gestão?

Sim, você está do outro lado do Atlântico, e o seu apartamento está em Lisboa. Com tantas variáveis envolvidas — especialmente para compradores estrangeiros — contar com uma assessoria especializada é essencial. Isso garante clareza em cada etapa do processo.

Procure uma empresa que ofereça um serviço completo, com total transparência, sem filtros, e que permita que os pagamentos dos hóspedes ou inquilinos sejam feitos diretamente na sua conta bancária. Isso evita surpresas indesejadas e aumenta significativamente as chances de obter os melhores resultados com o seu investimento.

Entre em contato com o Conexão Europa Imóveis para mais informações sobre a viabilidade de fazer um investimento em um imóvel financiado em Portugal. Até a próxima coluna!