Comprar casa na França é seu sonho? Se for, duas perguntas precisam ser respondidas antes de sair às compras: seu objetivo é morar ou obter renda com aluguel? Quanto custa adquirir um imóvel? Quais os documentos necessários? Já tive essas dúvidas, e agora quero te ajudar a esclarecer ponto a ponto.
Índice do artigo
Como comprar casa na França? Passo a passo
Estrangeiros podem comprar casa na França? Sim!
Nem o estado e nem as imobiliárias oferecem resistências. Note que a burocracia existe, mas não deve botar medo em cidadãos brasileiros, uma vez que a papelada para a compra de uma casa ou imóvel comercial na França é quase tão extensa quanto aquela vista em solo tupiniquim. O processo se desenrola em cinco etapas fundamentais.
Com esse guia você estará bem-preparado para lidar com agentes imobiliários e notários – isso mesmo, você não vai escapar dos cartórios! On y va?
1. Consulte sites confiáveis para localizar anúncios legítimos
Se você está no Brasil, o primeiro passo para encontrar o imóvel dos sonhos é se dedicar às buscas online. Há diversos portais com anúncios na França, e abaixo está a relação com aqueles que considero os melhores.
Os critérios que adotei para considerá-los mais adequados do que outros incluem navegação simplificada, filtros poderosos, números reduzidos de publicidade invasiva, além de reviews publicados em redes sociais e motores de busca.
Não tem programa melhor do que se afundar no sofá e passear por imóveis na França. Afinal, é um cantinho mais lindo do que o outro!
A melhor forma de garantir a moeda europeia é através de um cartão de débito internacional. Recomendamos o Cartão da Wise, ele é multimoeda, tem o melhor câmbio e você pode utilizá-lo para compras e transferências pelo mundo. Não perca dinheiro com taxas, economize com a Wise.
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É preciso observar que imóveis comercializados entre particulares costumam ter valor menor do que compras e vendas intermediadas por imobiliárias. Se você tem experiência com aquisição de imóveis no exterior e está afiado no idioma e leis francesas, tudo bem.
Do contrário, opte pela intermediação de uma imobiliária de confiança. Paz de espírito também é investimento.
2. Visite o imóvel
Após selecionar seus imóveis favoritos, entre em contato com o corretor. Tente visitar mais de um imóvel no mesmo dia para facilitar a comparação entre os bens – faça seu roteiro utilizando o Google Maps ou algum aplicativo semelhante.
Há imóveis que são mais “concorridos” do que outros em função da sua localização ou preço. Isso significa que você terá que lidar com amolação de corretores durante as visitas presenciais.
Os profissionais se valerão de muita retórica e poder de persuasão (Imperdível! Oferta como essa você nunca mais vai ver! Tenho outros clientes interessados, vai vender rápido!) durante as visitas para garantir sua assinatura da Offre d’achat, espécie de compromisso que o potencial comprador do imóvel assume, e que favorece a negociação junto ao vendedor.
3. Assine a Offre d’achat
A Offre d’achat é um instrumento indispensável do processo de aquisição imobiliária, mas não é o momento de desembolsar nenhum euro. Se isso acontecer, fuja. Negócio que começa mal acaba mal.
O documento ainda estabelece direitos e deveres que podem implicar compromissos sérios e não devem ser negligenciados. Na dúvida, submeta a offre pela revisão de uma assessoria jurídica de sua confiança. Não tenha pressa na compra.
Conforme o Serviço Público francês, na assinatura da Offre d’achat o comprador deve ter o que chamam de capacidade jurídica, isto é, ser legalmente capaz de celebrar um contrato, uma vez que essa etapa pressupõe um real interesse de compra e, consequentemente, destina-se à assinatura de uma escritura de compra e venda no futuro próximo.
Em resumo, significa possuir recursos e, mais importante, ter todos os documentos necessários.
Finalmente, seja você cidadão europeu ou brasileiro, a contratação de um seguro viagem para a Europa é indispensável. O Euro Dicas tem um guia completíssimo sobre seguros.
4. Registre o compromisso de compra e venda (Compromis de vente)
Uma vez firmada a Offre d’achat sob termos adequados a você e ao vendedor, será necessário assinar o Compromis de vent (compromisso de compra e venda). O compromis será transmitido ao notário, profissional do sistema cartorial francês, que fará validações do imóvel e da documentação.
No ato da assinatura do compromis você fará seu primeiro desembolso que, por lei, equivale a 10% do valor total do imóvel. Se você ou a contraparte mudar de ideia dentro de uma semana, o valor é devolvido sem ônus.
Agora, dá-lhe paciência! O processo que sucede a assinatura do Compromis de vente, e que consiste na averiguação detalhada das pendências legais do imóvel, pode durar até 3 meses para ser concluído.
5. Efetue o pagamento
Você não aguenta mais esperar pra chamar aquele cantinho de seu. E chegou a hora! Findado o processo de avaliação notarial, caso irregularidades não tenham sido identificadas, você deverá pagar o restante do valor negociado – os outros 90% do negócio.
É recomendável ainda ter um colchão de segurança, da ordem de 3% a 5% do valor total da negociação, para lidar com eventualidades como pagamento de impostos, taxas condominiais, imobiliária e gastos cartoriais.
Se você ainda não tiver os recursos disponíveis em uma conta na Europa (ou multimoedas), terá de fazer uma transferência internacional. Não se assuste: é fácil! Veja neste artigo do Euro Dicas como fazer pagamentos internacionais seguros e econômicos.
Documentos necessários para comprar casa na França
A França possui particularidades no processo de compra e venda de imóveis. Embora figuras conhecidas sejam comuns aos dois países, como o corretor imobiliário e o profissional do cartório, há documentos diferentes e prazos que, mesmo com a morosidade brasileira, são bem maiores na França.
Agora que você descobriu as quatro etapas essenciais para comprar casa na França, providencie a documentação básica para acelerar a aquisição do seu imóvel assim que a oportunidade surgir.
Lista da documentação necessária
Supondo que você fará a compra do seu imóvel à vista você precisará dispor da seguinte documentação:
- Passaporte (original e cópia);
- Conta aberta na França;
- Cópia da certidão de nascimento com Apostila de Haia;
- Cópia da certidão de casamento/certidão de divórcio (se for o caso);
- Comprovante de fontes de financiamento;
- Extrato de conta bancária;
- Visto de residência.
Se, por outro lado, seu plano for financiar a compra do imóvel, além da documentação acima será necessário obter crédito com um banco do país.
De modo geral, as instituições na França financiam até 80% do valor da propriedade e oferecem longos prazos de pagamento, podendo chegar a até 25 anos com taxas de juros muito baixas – a partir de 1,25% em média, segundo levantamento realizado em 16 de abril de 2022.
Finalmente, observa-se que a conta corrente europeia não é obrigatória, mas altamente recomendada. Esse mecanismo irá facilitar as transferências internacionais, a quitação de impostos, os pagamentos de taxas condominiais, de reformas e de contas básicas (água, luz, internet e gás, por exemplo).
Precisa ter visto para comprar casa na França?
Interessados em adquirir uma casa na França não precisam de visto, mas isso não significa que não seja recomendável tê-lo, sobretudo se seu interesse for residir no país. Há uma variedade de vistos possíveis e certamente um deles se encaixa no seu momento de vida:
- Visto de estudante;
- Visto Passeport Talent (para pesquisadores);
- Visto Au pair;
- Cônjuge de francês;
- Visto de trabalho;
- Programa férias-trabalho.
Sabemos que esse post é sobre a França, mas a dúvida pode existir: diferente de Portugal, que oferece uma modalidade de visto interessante para aposentados (chamado D7), a França não possui nada equivalente.
Uma alternativa aos aposentados que desejam se estabelecer na França seria o visa long séjour type D. Este visto não permite o exercício de atividades de trabalho no país, mas garante a possibilidade de se estabelecer por um período entre três meses e um ano.
Seja qual for o seu caso, é recomendável consultar informações disponíveis neste post sobre vistos para a França e também junto à Embaixada da França no Brasil e identificar o consulado da sua jurisdição.
Quanto custa comprar uma casa na França?
Além do valor líquido do bem, ou seja, aquele que o proprietário irá receber, a compra do imóvel embute outras taxas, como as cobradas pela própria imobiliária (normalmente você verá a proporção discriminada no próprio anúncio) e as notariais.
Vejamos dois custos essenciais a se levar em conta: o custo médio dos imóveis por metro quadrado e as taxas associadas.
Custo médio de um imóvel em diferentes regiões na França
A França é um país enorme, e cada vila possui seus encantos e inúmeros imóveis pra se apaixonar. Consequentemente, os valores variam em função do município e das próprias características da residência.
Estudo realizado por meio da plataforma Seloger oferece uma estimativa bastante fiel do cenário imobiliário na França, sobretudo nas maiores cidades. Para normalizar o cálculo, adotaremos o valor por metro quadrado:
| Cidade | Metro quadrado apartamento | Metro quadrado casa |
| Paris | 10,832€ | 11,698€ |
| Lyon | 5,803€ | 2,984€ |
| Marselha | 4,566€ | 5,926€ |
| Cannes | 5,731€ | 6,613€ |
Custo da documentação
Os impostos cartoriais variam entre 1% e 4% do preço final do imóvel. As taxas cobradas pelas imobiliárias na França não são fixas como no Brasil (cuja proporção fixada pelo CRECI é de 6%). Portanto, observe esses detalhes quando for começar a mobilizar recursos para comprar casa na França.
Finalmente, não se esqueça dos impostos anuais. No Brasil, chama-se IPTU; na França, TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties) ou imposto predial sobre imóveis construídos. O cálculo do imposto devido é baseado nas alíquotas votadas anualmente pelos municípios e, portanto, são variáveis.
Dados consolidados em 2021 revelam que os proprietários de imóveis na França pagaram cerca de 27 bilhões em impostos prediais, o equivalente a 827 euros por pessoa, por ano. Esse valor oferece uma estimativa de base, uma vez que o cálculo varia, como dito, em função das alíquotas e das dimensões do imóvel.
Cuidados ao adquirir imóvel para locação
Se você pensa em adquirir um imóvel para obter renda com locação, fique de olho: locações de longa duração são permitidas, mas as de curta duração (popularizadas pelo Airbnb) possuem limitações que precisam ser levadas em consideração.
Há, por exemplo, limite de 120 noites por ano para imóveis locáveis sob a modalidade de curta duração em cidades como Paris. Alguns condomínios possuem estatutos de coproprieté que vetam sumariamente que os proprietários ofertem seus imóveis em plataformas de locação court séjour.
Essas informações estão normalmente disponíveis nos próprios anúncios. Se seu objetivo for esse, questione o corretor de imóveis antes mesmo de visitar a casa.
Onde comprar casa na França?
Tudo dependerá do seu estilo de vida. Você quer sossego ou agitação? Tem filhos, vive em casal ou mora sozinho? Tal qual no Brasil, as metrópoles oferecem comodidades que o interior não dispõe.
Há restaurantes, museus, transporte público variado (RER, tram, ônibus), transporte por aplicativo a qualquer momento e aluguel de bicicletas, para citar o mínimo. De brinde, as grandes cidades oferecem também uma vida barulhenta, repletas de turistas por todos os lados, vendedores ambulantes e um custo de vida alto.
Vilas mais afastadas vão brindá-lo com sossego, casas maiores e vizinhança tranquila. Mas exigirão tempos maiores de deslocamento para ter acesso às comodidades listadas acima. Qual seu momento de vida?
Novamente, a emoção às vezes fala mais alto do que a razão, mas não custa nada pensar estatisticamente antes de tomar uma decisão. O Numbeo, plataforma de escolha dos expatriados, pode te ajudar a escolher a cidade certa a partir de índices que medem custo de vida, de aluguel e até mesmo do poder de compra.
Dicas para comprar casa na França
Mostramos que é possível adquirir uma casa na França seja por intermédio de uma imobiliária, seja direto com o proprietário – o famoso PAP (particulier à particulier). A não ser que você seja um especialista no mercado imobiliário francês, e fale bem o idioma, é aconselhado contar com uma imobiliária.
Se possível, uma assessoria especializada ou um bom advogado podem contribuir com paz de espírito. A última coisa que você quer é ver seus euros sumirem em uma transação fraudulenta.
Os custos das imobiliárias encarecem o valor final do bem, é verdade. Mas esses custos oferecem, como contrapartida, uma equipe de profissionais que conhecem o mercado, as leis e os meios legais para sua transação chegar ao fim o mais rápido possível – isso interessa aos agentes imobiliários!
Dicas de ouro: seja criterioso e pense no longo prazo
Botar a pulga atrás da orelha é um bom método pra tomar atitudes coerentes. Antes de começar a sua busca faça um exercício sobre o que de fato procura. Você pretende adquirir um imóvel para morar ou para alugar e obter renda? Mesmo que a segunda opção seja extremamente remota pra você agora, ela ainda é uma opção.
E não é raro que os desejos que vislumbramos para a nossa moradia sejam incompatíveis (ou difíceis de agradar) aos futuros locatários ou mesmo aos futuros compradores.
- Primeiro exemplo: talvez seja indiferente pra você ter um banheiro completo no quarto, podendo este ser de uso compartilhado no mesmo andar. Para os locatários, aqueles que vão te garantir uma renda contínua em euros (se este for seu objetivo), é provável que isso seja essencial;
- Segundo exemplo: aquela escadaria que leva ao seu apartamento (que por sua vez está num prédio maravilhoso), toda em madeira, reformada e brilhante é puro charme! Mas seu imóvel está no sexto e último andar… de um imóvel sem elevador. Vale a pena? Estabeleça critérios claros!
Comprar um imóvel implica valores emocionais “de momento”, mas, não se esqueça: continua sendo um investimento alto e que precisa levar em conta também o longo prazo. Na dúvida sobre o que fazer, morar de aluguel por um período pode ser vantajoso.
Finalmente, não custa lembrar: jamais transfira valores ou firme compromissos sem antes visitar o imóvel. Preferencialmente, faça também visitas pelas imediações da residência em diferentes dias e horários para certificar-se que a região agrada, que o barulho não incomoda, que a vizinhança condiz com o que você espera.
Comprar ou alugar imóvel na França: o que vale mais a pena?
Se você tem recursos suficientes para comprar um imóvel na França – o que não é pouco, pode muito bem aplicar este dinheiro no Brasil e, com os rendimentos, alugar uma casa na França enquanto amadurece os planos. Observe, contudo, que essa é uma decisão muito particular.
Algumas pessoas podem achar que alugar imóvel é jogar dinheiro fora. Outras, acreditam que aplicar o valor que seria investido na compra da casa (levando à imobilização do patrimônio) e utilizar os rendimentos (juros) para pagar o aluguel é um bom negócio. De que lado você está?
Os juros atuais no Brasil, no momento em que este artigo é escrito (abril de 2022), estão em dois dígitos. Matematicamente falando, pode ser vantajoso alugar em vez de comprar se você dispuser do valor total ou (quase) da casa que planeja adquirir.
Exemplo com valores hipotéticos
-
- A casa que você deseja comprar na França custa 150 mil euros (todas as taxas incluídas). Convertamos esse valor para reais a um câmbio de R$5,30 e teremos 795 mil reais;
- Se você aplicar 795 mil reais no Brasil em um investimento conservador, com liquidez diária, que renda 110% do CDI (algo em torno de 10,30% a.a), você terá um fluxo mensal de aproximadamente R$6.700,00 – os valores são livres de impostos mas não consideram inflação;
- Convertendo seus R$6.700,00 você terá 1.264€ por mês, utilizando o mesmo câmbio hipotético de R$5,30;
- Com seus 1.264€ mensais você pode consultar um dos sites informados no início desse artigo e verificar os imóveis disponíveis. Eu fiz esse exercício no Seloger e encontrei pérolas em Paris por valores abaixo do que os rendimentos mensais dessa simulação.
Os critérios desta simulação se aplicam ao meu estilo de vida e, por isso, privilegiei imóveis mobiliados, próximos ao transporte público e a conveniências. Altere os parâmetros levando em conta suas prioridades.
Agora, se você está longe de ter o valor total do imóvel e pretende buscar um financiamento na França, significa que a sua decisão já está tomada. Isso não é um problema, pois vimos que as taxas de financiamento no país são relativamente baixas. Sem alteração: Agora, se você está longe de ter o valor total do imóvel e pretende buscar um financiamento na França, significa que a sua
Mas lembre-se: financiar um imóvel é uma dívida de longo prazo e é preciso fôlego para lidar com isso por períodos que não raramente superam décadas. Converse com a família, faça contas e não hesite em adiar os planos se achar necessário!
