Preço do metro quadrado na compra de imóveis em Portugal: como usar

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Uma cena comum na compra de imóveis em Portugal é se defrontar com dois apartamentos no mesmo prédio e com quantidade idêntica de quartos, mas com valores por metro quadrado com diferença de mais de 100%. Como pode ser que dois imóveis no mesmo local e número de quartos terem preços tão diferentes? E mais importante, qual deles é o melhor negócio? Entenda como funciona o preço do metro quadrado na compra de imóveis em Portugal.

O preço do metro quadrado na compra de imóveis em Portugal depende do critério utilizado para divulgação da área

A comparação por metro quadrado é uma conta simples de fazer que define a relação básica de custo e benefício. Ela parece ser muito justa e intuitiva. Os custos de construção são definidos pelo tamanho, assim mais metros quadrados construídos representam mais dinheiro gasto na obra.

O conceito de preço por metro quadrado é ótimo, porém, por mais útil que seja, a sua simplicidade é enganadora. Os fatores de distorção desta medida são tantos que qualquer conclusão sobre o preço de uma casa usando esse critério está comprometida.

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O principal inimigo desse critério é a incrível variedade de formas que se pode anunciar a área de uma casa. Imagine um apartamento térreo de três quartos de área interna coberta de 150 m², com paredes ocupando 15 m², garagem de 30 m² e um grande terraço de 100 m².

Pode-se anunciar esse apartamento com uma área de 280 m² ou 135 m², dependo do critério utilizado. Se o preço é de 300 mil euros, o valor por metro quadrado pode ser de 1.071€ ou 2.222€, havendo uma diferença de mais de 100%.

Imagine a confusão na cabeça do comprador quando confrontado com centenas de opções em que o critério de divulgação de áreas não é sempre o mesmo. É certo que cada anunciante utiliza um critério diferente para a divulgação de áreas, tornando a comparação complicada.

Se você não tem experiência na compra de imóveis, especialmente neste tipo de investimento fora do país, nossa recomendação é que você busque uma assessoria para ajudá-lo no processo. Muitos são os fatores que influenciam no valor do imóvel e é preciso ter cuidado para realizar a compra com sucesso.  Recomendamos a empresa Atlantic Brigde, se tiver interesse, faça o seu orçamento sem compromisso.

Entenda os critérios de medição de área em Portugal

Para lidar com esse desafio em primeiro lugar é preciso entender os critérios de medição de área em Portugal. Fique esperto porque é diferente do Brasil, onde prevalece o critério de área privativa – que inclui garagem, depósito e paredes – ou área útil – que inclui apenas a área interna, sem paredes, garagens e depósitos.

O mais usado pelos profissionais em Portugal é a área bruta privativa que corresponde a área interna do imóvel, incluindo a área ocupada pelas paredes, bem como por varandas, subsolos e sótãos privativos. Não inclui área comum, como, por exemplo um hall de um prédio, nem garagem e depósitos.

A área bruta dependente é a área coberta de uso exclusivo situada na área comum que não está integrada à área bruta privativa, por exemplo, uma garagem ou depósito. Some-se área bruta privativa e dependente e chegamos ao equivalente à área privativa no Brasil.

Denominações de áreas utilizadas em Portugal

  • Área bruta privativa: área interna, incluindo paredes, varanda, subsolo e sótão;
  • Área bruta dependente: garagens e depósitos.

A área bruta privativa é sempre bem mais cara que a área dependente. Fazer uma vaga de garagem custa menos que uma sala, por exemplo. Entre a área bruta privativa, também há diferenças importantes. Um terraço é bem mais barato que fazer a área coberta interna.

metro quadrado apartamento Portugal

Conheça também quais são os principais erros dos brasileiros ao comprar casa em Portugal.

Exemplos práticos para entender a diferença no preço do metro quadrado na compra de imóveis em Portugal

Um imóvel com área bruta privativa de 150 m² com um terraço de 50 m² tem valor por metro quadrado menor que o apartamento com área bruta privativa de 150 m² e sem terraço no mesmo prédio.

Outra questão importante é a proporção entre áreas nobres com acabamentos caros, como cozinha e banheiros, em relação ao restante do apartamento. Fazer uma cozinha completa com armários e eletrodomésticos é muito mais caro que uma sala.

Uma casa de 100 m² com áreas nobres de 20 m² custará muito menos por metro quadrado que um estúdio de 30 m² em que a cozinha e banheiro ocupem 15 m². Não é à toa que uma casa de 4 quartos tenha um preço por metro quadrado menor que um estúdio localizado exatamente na mesma região e com o mesmo tipo de acabamento e conservação.

A localização também precisa ser levada em consideração

Nem tente comparar imóveis que estão a mais de 1 km de distância. A localização é essencial para determinar preço e há uma enorme sensibilidade em Portugal. As cidades são menores e a distância de 1 km é suficiente para cair fora de uma zona turística com o preço literalmente despencando repentinamente.

Mesmo dentro de cada microlocalização é importante levar cada rua em consideração. Uma rua principal, grande e arborizada, não tem o mesmo preço de uma rua terciária e apertada. As vistas não serão as mesmas, assim como a exposição solar e status social.

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Os brasileiros valorizam muito imóveis colados ao metrô, porém, a realidade é que os imóveis nessa localização geralmente são mais simples e geralmente de baixa qualidade, dificultando muito a procura dos brasileiros.

A maioria da população portuguesa tem acesso a um carro. Estar colado ao metrô não é tão importante quanto estar próximo a um bom acesso às principais vias das cidades.

É comum que os acessos fiquem congestionados na hora de pico e, portanto, quanto mais perto estiver da estrada ou vias estruturantes, menor tempo de deslocação e mais qualidade de vida, tornando esses imóveis mais valiosos.

Quanto custa uma casa em Portugal? Veja exemplos de preços.

Poluição sonora, acabamento e exposição solar também alteram o valor do m² do imóvel

Falando em posição, o português prefere imóveis situados nos fundos, menos expostos ao barulho da rua. A exposição solar mais popular é a sul, seguida da nascente/poente. Não há como comparar imóveis com exposição solar diferente. Quanto mais sol, mais preço.

Ainda sobre posicionamento, os andares mais altos são mais valorizados. Apartamentos no térreo tem a desvantagem da movimentação de pessoas, barulho e paisagem desinteressante. Um apartamento no último andar no mesmo prédio é muito mais caro que o mesmo imóvel no térreo.

O acabamento é essencial para uma avaliação justa. Imóveis novos são entregues com acabamento completo, incluindo pisos, pedras, armários e até eletrodomésticos, podendo representar diferenças de custo de mais de 100%.

Um piso de madeira pode custar 7€/m² – laminados de baixa qualidade – ou mais de 50€/m² – madeira nobre. As esquadrias e vidros, por exemplo, são um dos itens com maior impacto no custo da obra, tendo enorme influência no conforto térmico e sonoro, havendo uma grande variação entre de qualidade e preço.

Entre aspectos estéticos e técnicos, o preço do metro quadrado pode ter uma enorme variação dentro de imóveis aparentemente muito similares. Use os preços por metro quadrado com moderação e sempre leve em consideração a área que está sendo divulgada (área privativa e dependente), a participação de áreas com acabamentos mais caros, como cozinha e banheiros, a localização, acessos, posição vertical e horizontal, exposição solar, acabamento e conservação.

Leia também nosso guia passo a passo para comprar imóvel em Portugal.

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Autor

Consultor Associado do Segmento Imobiliário da Atlantic Bridge, Administrador de Empresas pela FGV, com pós-graduações em finanças pela USP e Insper. Marcio Fenelon foi ainda executivo de empresas de grande porte, destacando a experiência de mais de uma década na seleção e análise de negócios imobiliários no Brasil e Portugal.