Preço do metro quadrado na compra de imóveis em Portugal: veja

O preço do metro quadrado na compra de imóveis em Portugal altera por diversos fatores, veja como utilizar esse critério para buscar um imóvel no país.

Uma cena comum na compra de imóveis em Portugal é se defrontar com dois apartamentos no mesmo prédio e com quantidade idêntica de quartos, mas com valores por metro quadrado com diferença de mais de 100%. Como pode ser que dois imóveis no mesmo local e número de quartos terem preços tão diferentes? E mais importante, qual deles é o melhor negócio? Entenda como funciona o preço do metro quadrado na compra de imóveis em Portugal.

O preço do metro quadrado na compra de imóveis em Portugal depende do critério utilizado para divulgação da área

A comparação por metro quadrado é uma conta simples de fazer que define a relação básica de custo e benefício. Ela parece ser muito justa e intuitiva. Os custos de construção são definidos pelo tamanho, assim mais metros quadrados construídos representam mais dinheiro gasto na obra.
O conceito de preço por metro quadrado é ótimo, porém, por mais útil que seja, a sua simplicidade é enganadora. Os fatores de distorção desta medida são tantos que qualquer conclusão sobre o preço de uma casa usando esse critério está comprometida.
O principal inimigo desse critério é a incrível variedade de formas que se pode anunciar a área de uma casa. Imagine um apartamento térreo de três quartos de área interna coberta de 150 m², com paredes ocupando 15 m², garagem de 30 m² e um grande terraço de 100 m².
Pode-se anunciar esse apartamento com uma área de 280 m² ou 135 m², dependo do critério utilizado. Se o preço é de 300 mil euros, o valor por metro quadrado pode ser de 1.071€ ou 2.222€, havendo uma diferença de mais de 100%.
Imagine a confusão na cabeça do comprador quando confrontado com centenas de opções em que o critério de divulgação de áreas não é sempre o mesmo. É certo que cada anunciante utiliza um critério diferente para a divulgação de áreas, tornando a comparação complicada.
Se você não tem experiência na compra de imóveis, especialmente neste tipo de investimento fora do país, nossa recomendação é que você busque um advogado para ajudá-lo no processo. Muitos são os fatores que influenciam no valor do imóvel e é preciso ter cuidado para realizar a compra com sucesso.

Entenda os critérios de medição de área em Portugal

Para lidar com esse desafio em primeiro lugar é preciso entender os critérios de medição de área em Portugal. Fique esperto porque é diferente do Brasil, onde prevalece o critério de área privativa – que inclui garagem, depósito e paredes – ou área útil – que inclui apenas a área interna, sem paredes, garagens e depósitos.
O mais usado pelos profissionais em Portugal é a área bruta privativa que corresponde a área interna do imóvel, incluindo a área ocupada pelas paredes, bem como por varandas, subsolos e sótãos privativos. Não inclui área comum, como, por exemplo um hall de um prédio, nem garagem e depósitos.
A área bruta dependente é a área coberta de uso exclusivo situada na área comum que não está integrada à área bruta privativa, por exemplo, uma garagem ou depósito. Some-se área bruta privativa e dependente e chegamos ao equivalente à área privativa no Brasil.

Denominações de áreas utilizadas em Portugal

• Área bruta privativa: área interna, incluindo paredes, varanda, subsolo e sótão;
• Área bruta dependente: garagens e depósitos.

A área bruta privativa é sempre bem mais cara que a área dependente. Fazer uma vaga de garagem custa menos que uma sala, por exemplo. Entre a área bruta privativa, também há diferenças importantes. Um terraço é bem mais barato que fazer a área coberta interna.

Conheça também quais são os principais erros dos brasileiros ao comprar casa em Portugal.

Exemplos práticos para entender a diferença no preço do metro quadrado na compra de imóveis em Portugal

Um imóvel com área bruta privativa de 150 m² com um terraço de 50 m² tem valor por metro quadrado menor que o apartamento com área bruta privativa de 150 m² e sem terraço no mesmo prédio.
Outra questão importante é a proporção entre áreas nobres com acabamentos caros, como cozinha e banheiros, em relação ao restante do apartamento. Fazer uma cozinha completa com armários e eletrodomésticos é muito mais caro que uma sala.
Uma casa de 100 m² com áreas nobres de 20 m² custará muito menos por metro quadrado que um estúdio de 30 m² em que a cozinha e banheiro ocupem 15 m². Não é à toa que uma casa de 4 quartos tenha um preço por metro quadrado menor que um estúdio localizado exatamente na mesma região e com o mesmo tipo de acabamento e conservação.

A localização também precisa ser levada em consideração

Nem tente comparar imóveis que estão a mais de 1 km de distância. A localização é essencial para determinar preço e há uma enorme sensibilidade em Portugal. As cidades são menores e a distância de 1 km é suficiente para cair fora de uma zona turística com o preço literalmente despencando repentinamente.
Mesmo dentro de cada microlocalização é importante levar cada rua em consideração. Uma rua principal, grande e arborizada, não tem o mesmo preço de uma rua terciária e apertada. As vistas não serão as mesmas, assim como a exposição solar e status social.
Os brasileiros valorizam muito imóveis colados ao metrô, porém, a realidade é que os imóveis nessa localização geralmente são mais simples e geralmente de baixa qualidade, dificultando muito a procura dos brasileiros.
A maioria da população portuguesa tem acesso a um carro. Estar colado ao metrô não é tão importante quanto estar próximo a um bom acesso às principais vias das cidades.
É comum que os acessos fiquem congestionados na hora de pico e, portanto, quanto mais perto estiver da estrada ou vias estruturantes, menor tempo de deslocação e mais qualidade de vida, tornando esses imóveis mais valiosos.
Quanto custa uma casa em Portugal? Veja exemplos de preços.

Poluição sonora, acabamento e exposição solar também alteram o valor do m² do imóvel

Falando em posição, o português prefere imóveis situados nos fundos, menos expostos ao barulho da rua. A exposição solar mais popular é a sul, seguida da nascente/poente. Não há como comparar imóveis com exposição solar diferente. Quanto mais sol, mais preço.
Ainda sobre posicionamento, os andares mais altos são mais valorizados. Apartamentos no térreo tem a desvantagem da movimentação de pessoas, barulho e paisagem desinteressante. Um apartamento no último andar no mesmo prédio é muito mais caro que o mesmo imóvel no térreo.
O acabamento é essencial para uma avaliação justa. Imóveis novos são entregues com acabamento completo, incluindo pisos, pedras, armários e até eletrodomésticos, podendo representar diferenças de custo de mais de 100%.
Um piso de madeira pode custar 7€/m² – laminados de baixa qualidade – ou mais de 50€/m² – madeira nobre. As esquadrias e vidros, por exemplo, são um dos itens com maior impacto no custo da obra, tendo enorme influência no conforto térmico e sonoro, havendo uma grande variação entre de qualidade e preço.
Entre aspectos estéticos e técnicos, o preço do metro quadrado pode ter uma enorme variação dentro de imóveis aparentemente muito similares. Use os preços por metro quadrado com moderação e sempre leve em consideração a área que está sendo divulgada (área privativa e dependente), a participação de áreas com acabamentos mais caros, como cozinha e banheiros, a localização, acessos, posição vertical e horizontal, exposição solar, acabamento e conservação.

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