Golden Visa por aquisição de imóveis para reabilitação em Portugal: saiba tudo

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Segundo dados oficiais do SEF (Serviços de Estrangeiros e Fronteiras de Portugal), entre outubro de 2012 até 31 de julho de 2019 Portugal já havia emitido mais de 7.738 Golden Visas, sendo que mais de 90% destes foram concedidos por via do requisito de aquisição de bens imóveis. Saiba as principais vantagens e desvantagens de obter Golden Visa para reabilitação urbana em Portugal.

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Para quem ainda não sabe, o Golden Visa (Autorização de Residência para Investidores – ARI) é o programa de vistos mais conhecido de Portugal e tem como objetivo atrair investidores para o país, concedendo em contrapartida uma série de benefícios aos seus titulares (como a obtenção da cidadania portuguesa após 5 anos de manutenção do investimento).

Regras gerais do Golden Visa e quem pode solicitar

Ainda que a modalidade de investimento imobiliário seja a mais popular entre os investidores, seja por se tratar de uma forma mais tradicional de investimento ou também em função do bom momento em que passa o mercado imobiliário de Portugal, o que muitas pessoas ainda não sabem é que existem duas formas distintas de investimento através de aquisição de imóveis para fins de obtenção do Golden Visa, com requisitos bastante distintos inclusive quanto ao montante de investimento necessário a ser aportado no país.

Confira aqui as principais diferenças, vantagens e desafios da aquisição do Golden Visa através de investimento imobiliário voltado à reabilitação urbana. Esta pode ser uma excelente opção para você!

Investimento clássico x Investimento para reabilitação

Quando foi inicialmente criado, o Programa Golden Visa previa apenas uma forma de investimento imobiliário para sua obtenção: através da aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros.

Nesta modalidade “clássica” de investimento imobiliário, não importa se o investidor adquire um ou mais imóveis, se estes imóveis são novos, restaurados ou antigos, ou mesmo onde se localiza este imóvel dentro das cidades, o que releva é o montante do investimento aplicado na sua aquisição, que deve ser superior a 500 mil euros.

Contudo, em 2015 o governo português realizou um aditamento à Lei do Estrangeiro prevendo uma modalidade adicional de investimento imobiliário para fins de obtenção de Golden Visa, através da:

Aquisição de bens imóveis, cuja construção tenha sido concluída há, pelo menos, 30 anos ou localizados em área de reabilitação urbana e realização de obras de reabilitação dos bens imóveis adquiridos, no montante global igual ou superior a 350 mil euros;

Para tanto, e tendo em vista que demanda um “esforço a mais” por parte dos investidores com a realização de obras no imóvel que venha a adquirir imóvel em Portugal nestas condições, o valor do investimento é consideravelmente mais baixo, passando o montante global necessário (aquisição do imóvel + obras) a ser de 350 mil euros.

Portanto, para fins de pedido de Golden Visa, hoje coexistem a modalidade clássica de investimento imobiliário (no valor de 500 mil euros) e a modalidade de Golden Visa para reabilitação urbana em Portugal com imóveis antigos no valor mínimo de 350 mil euros.

Aproveito para destacar que caso os imóveis em questão sejam adquiridos em “territórios de baixa densidade”, de acordo com a definição legal para este efeito, o valor de ambas as modalidades de investimento imobiliário poderá ser reduzido ainda em 20%.

Requisitos do Investimento Imobiliário para Reabilitação

Quando direcionado ao pedido inicial de Golden Visa, os principais requisitos para esta modalidade de investimento imobiliário para reabilitação são:

  • Requisito do imóvel: construção concluída há mais de 30 anos ou localização em Área de Reabilitação Urbana – ARU;
  • Requisito da reabilitação: obras de renovação do imóvel, comprovadas por contrato de empreitada ou pedido de informação prévia ou do respectivo licenciamento;
  • Requisito da aquisição: comprovação de aquisição da propriedade do imóvel, livre de ônus e encargos;
  • Investimento mínimo necessário: 350 mil euros, somado o valor do imóvel com o valor das obras de reabilitação.

Quanto ao requisito da reabilitação, em qualquer dos casos é obrigatório que o requerente deposite o diferencial entre o preço da compra do imóvel e o valor do preço a ser pago nas obras numa conta bancária aberta em seu nome junto a uma instituição bancária em Portugal e, sempre que possível, apresente os recibos de pagamento preço da empreitada.

Destacamos também que é possível adquirir o imóvel em regime de compropriedade, desde que o requerente do Golden Visa cumpra com o requisito de investimento mínimo necessário para este efeito.

Golden Visa para reabilitação urbana em Portugal Lisboa

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Principais vantagens do investimento imobiliário para reabilitação

Com esta modalidade de Golden Visa, Portugal tem como objetivo continuar atraindo investidores para o mercado imobiliário do país, mas direcionando-os para que promovam a restauração de imóveis antigos ou localizados em áreas estratégicas de reabilitação das cidades, fazendo com que os iniciativa privada colabore com Estado na melhoria das condições de habitação das cidades.

Para os investidores, além de todas as vantagens decorrentes da obtenção do Golden Visa, como a possibilidade de residência legal e de obtenção de cidadania portuguesa após 5 anos da sua obtenção, essa modalidade de reabilitação apresenta como principal benefício o seu valor reduzido face à maioria dos demais investimentos possíveis.

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Conforme referido, para requerer o Golden Visa o valor mínimo do investimento a ser realizado através da aquisição de imóveis e realização de obras de reabilitação é de 350 mil euros.

Exemplos

Para que fique bem claro: o valor da aquisição do imóvel poderá ser de 300 mil euros desde que o valor das obras a serem realizadas alcancem os 50 mil euros, perfazendo um total de 350 mil euros de investimento.

Ou, ainda, você poderá adquirir 2 imóveis de 150 mil euros cada um, lembrando que os mesmos tem que estar localizados em ARU ou terem sido construídos há mais de 30 anos, e realizar obras de restauração nestes imóveis que ultrapassem os 50 mil euros, perfazendo o montante mínimo de 350 mil euros exigidos.

Portanto, face ao valor mínimo das demais modalidades de investimento, como, por exemplo, o investimento imobiliário clássico (500 mil euros) ou a transferência de capitais (1 milhão de euros) o valor mínimo necessário para investimento em reabilitação urbana é dos mais baixos previstos no Programa de Golden Visa.

Veja também a possibilidade obtenção de Golden Visa através de Fundos de Investimento.

Principais desafios do investimento imobiliário para reabilitação

Se por um lado o valor do investimento necessário foi consideravelmente reduzido no caso de aquisição de imóveis para reabilitação, por outro lado não podemos negar que esta modalidade de Golden Visa exige um “esforço adicional” por parte do investidor para o cumprimento dos demais requisitos necessários para este efeito.

Requisitos do Imóvel

O primeiro desafio passa pela busca e seleção de um imóvel do seu interesse cuja construção tenha sido concluída há mais de 30 anos ou que esteja localizado em Área de Reabilitação Urbana – ARU.

Em Portugal, ARUs são áreas territorialmente delimitadas pelos municípios que se encontram em situação de insuficiência, degradação ou obsolescência e que justificam uma operação de “reabilitação urbana”, liderada por iniciativas do próprio Estado. Por exemplo, muitos bairros do Centro Histórico de Lisboa e do Porto fazem parte de uma ARU.

Requisito da Reabilitação

O segundo desafio é o da realização de obras de restauração no imóvel que venha a adquirir. Normalmente, esta etapa envolve um prévio processo de licenciamento das obras, a contratação de profissionais para o efeito (empreiteiros, arquitetos, engenheiros), e o seu acompanhamento.

Mas não deixe que estes desafios te desanimem, pois atualmente existem no mercado soluções do tipo “Chave na mão”, ou seja, voltadas especificamente para pessoas que desejam obter o Golden Visa através do investimento imobiliário para reabilitação, sem que tenham que se preocupar com obras ou com a busca dos imóveis.

Explico!

Solução “Chave na Mão”: sim, existe!

Existem algumas empresas no mercado que oferecem produtos moldados especificamente para pessoas interessadas nesta modalidade de Golden Visa. Neste sentido, os interessados já podem adquirir um imóvel pré-selecionado, que atenda aos requisitos legais do tempo de construção ou da sua localização, juntamente com um projeto de licenciamento e de empreitada pré aprovados para o efeito.

Estes produtos podem ser desde imóveis para residência, prédios já planejados para aluguel por temporada para turistas, ou ainda opções de aquisição de frações dentro de um pool hoteleiro em imóvel a ser restaurado.

Um outro ponto bastante atrativo, é que alguns destes “pacotes” ainda incluem o serviço de gestão da propriedade, ou seja, a empresa contratada poderá ficar encarregada pelo aluguel do seu imóvel ou fração para terceiros, o que poderá gerar ao investidor uma renda mensal ou anual decorrente da sua exploração, renda esta que poderá ser garantida ou não a depender do produto.

Para finalizar, existem ainda empresas no mercado que asseguram o “buyback” do imóvel vendido ao cliente, após os 5 anos de manutenção do investimento necessário ao seu pedido de cidadania portuguesa decorrente do Golden Visa.

Considerações Finais

Sem dúvidas que Golden Visa para reabilitação urbana em Portugal é uma excelente alternativa, tendo em vista principalmente o valor reduzido do montante necessário do investimento (350 mil euros).

O investidor poderá procurar o imóvel e realizar os procedimentos para as obras de reabilitação necessárias por conta própria ou recorrer aos produtos disponíveis no mercado que lhe oferecem uma solução “chave na mão”, a depender do seu perfil e objetivos.

Apesar das variadas opções “chave na mão” disponíveis no mercado, é muito importante verificar a viabilidade jurídica destes produtos para fins de pedido de Golden Visa, a fiabilidade das empresas promotoras, bem como ficar atento às rentabilidade e condições oferecidas para exploração do seu imóvel, de forma a assegurar que está fazendo um investimento seguro, credível e rentável.

Se você está em dúvida se o melhor caminho para você morar em Portugal é através do Golden Visa ou Visto D7 em Portugal, esse artigo explica as principais diferenças e vantagens de cada um.

*Este artigo tem caráter meramente informativo, não sendo objetivo do mesmo esgotar o assunto e não pode ser utilizado como fonte exclusiva para tomada de decisões acerca do tema.

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Autor

Roberta Fraser é Advogada, com atuação no Brasil e em Portugal, Sócia-Fundadora da Atlantic Bridge, empresa de consultoria especializada em processos de cidadania, imigração e investimentos de brasileiros em Portugal.