Comprar casa na Alemanha: guia completo para buscar a sua

Já pensou em comprar casa na Alemanha? Ainda tem muitas dúvidas sobre os custos, o processo, os requisitos e critérios? Este artigo vai apresentar as informações essenciais para começar a planejar a realização deste sonho. A compra de um imóvel é sempre um processo longo, que envolve encontrar o local ideal, analisar os preços e as condições de pagamento.

Na Alemanha, este processo pode ser ainda mais difícil, pois a demanda é, quase sempre, maior do que a oferta. Apesar disso, com excelentes oportunidades de financiamento, adquirir um imóvel no país pode ser uma excelente decisão. Para auxiliar no seu planejamento, neste artigo vamos apresentar todos os passos para comprar casa na Alemanha.

Como um brasileiro pode comprar casa na Alemanha?

As etapas para comprar casa na Alemanha são:

  1. Pesquisar uma boa oferta de financiamento;
  2. Pesquisar e visitar os imóveis;
  3. Escolher o imóvel e levar a melhor oferta de financiamento impressa para apresentar na negociação;
  4. Formalizar o interesse;
  5. Assinar o contrato;
  6. Pegar as chaves e curtir a casa nova!

Claro, se o pagamento for à vista, o processo será mais rápido. Além disso, é importante ressaltar que para ter acesso a um financiamento, é necessário ter cidadania europeia ou visto para Alemanha permanente.

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Se você tem direito à cidadania alemã, não deixe de ler nosso artigo sobre o tema.

Quanto custa um imóvel na Alemanha?

O preço de um imóvel na Alemanha varia de acordo com alguns aspectos. Desde a cidade e região, que impactam diretamente o preço do metro quadrado, até o tamanho médio dos imóveis. Além disso, existem taxas e impostos que precisam ser considerados no valor final.

casa a venda na Alemanha

Preços por metro quadrado

Dados estatísticos da Statista indicam as sete cidades na Alemanha onde os imóveis são mais caros, considerando os preços de 2020. Os dados consideram os apartamentos construídos nos últimos dez anos com dimensões entre 60m² e 80m² e acabamentos de melhor qualidade.

A análise é baseada em mais de 2 milhões de anúncios. As cidades mais caras para se comprar casa na Alemanha são as seguintes:

  1. Munique;
  2. Frankfurt;
  3. Stuttgart;
  4. Freiburg;
  5. Düsseldorf;
  6. Hamburgo;
  7. Berlim.

Na cidade mais cara, Munique, de acordo com os dados, um imóvel custou em média cerca de 9.569 euros por m² de área habitável. Veja na tabela abaixo os preços médios dos imóveis nas principais cidades, de acordo com o estudo:

Munique Frankfurt Hamburgo Berlim
Preço médio por m² 9.569€ 7.280€ 6.324€ 6.056€

Dimensões médias

De acordo com artigo publicado no site da empresa Haufe, os apartamentos na Alemanha têm em média 92m², cerca de 47m² por pessoa. Embora a dimensão média seja 2m² maior do que há dez anos, especificamente nas cidades em que o aluguel é mais caro há uma tendência de moradias menores.

Um estudo elaborado em 2018 pela Geomap demonstrou que apesar dos apartamentos menores, os preços aumentaram em torno de 16% entre 2015 e 2018. Veja na tabela abaixo a dimensão média dos imóveis nas principais cidades:

Munique Hamburgo Berlim
Dimensão média dos imóveis 96,1 m² 94,9 m² 94,6 m²

Custos adicionais: taxas e impostos

Além do preço da casa, quem pretende comprar casa na Alemanha também deve considerar um valor adicional de cerca de 15% do valor do imóvel, para cobrir as seguintes taxas e impostos:

  • Corretor de imóveis: entre 3,5% e 5% do valor do imóvel;
  • Cartório: 2% do valor do imóvel;
  • Transferência da propriedade: 6,5% do valor do imóvel;
  • Custas do processo (registro na prefeitura, entre outros): cerca de 1% do valor do imóvel.

Tais taxas e impostos devem ser pagos à vista, por isso é bom ter um valor extra no orçamento.

Onde procurar casas para comprar na Alemanha?

Assim como no Brasil, é costume ter placas anunciando a venda na frente do imóvel. Dessa maneira é comum circular pelos bairros nos quais se tenha interesse em morar em busca de uma oportunidade interessante.

O ideal é conseguir negociar diretamente com o proprietário, economizando assim os custos com a comissão do corretor de imóveis, além de reduzir algumas burocracias que são estabelecidas pelas corretoras e assim facilitar o processo.

Ademais, atualmente muitas pessoas preferem pesquisar imóveis pela internet. Os sites mais comuns para comprar casa na Alemanha são:

Como são as casas na Alemanha?

Para quem não está habituado aos imóveis na Alemanha, existem alguns detalhes sobre as casas que precisam ser conhecidos antes de começar a busca, entre eles:

Atenção para o número de quartos

No Brasil, quando falamos que compramos uma casa de dois quartos estamos nos referindo a uma casa com, no mínimo, sala de estar, cozinha, banheiro e dois outros cômodos.

Ao comprar casa na Alemanha, entretanto, a sala de estar é considerada um quarto como qualquer outro. Assim, uma casa de dois quartos terá apenas cozinha, banheiro, um quarto de dormir e uma sala de estar (ou dois quartos e nenhuma sala de estar).

Aquecedores e janelas garantem conforto

Outro aspecto importante das casas na Alemanha são os aquecedores. Eles geralmente estão localizados em todos os cômodos e em baixo das janelas, funcionando do nível 1 ao 5. Apesar de esquentarem os ambientes, eles têm o inconveniente de deixar o ar bastante seco.

As casas na Alemanha costumam ter muitas janelas, quase sempre bastante amplas. Os alemães valorizam uma casa clara e bem iluminada. As janelas são bastante diferentes das janelas do Brasil. Elas possuem vidro duplo e uma vedação muito boa, impedindo a troca de frio e calor com o exterior, além de promover um ótimo isolamento acústico.

janelas e aquecedores nas casas na alemanha

Além disso, dependendo da forma como a maçaneta é girada, elas funcionam em três posições diferentes: completamente aberta, completamente fechada, ou parcialmente aberta como basculante – com uma sutil inclinação que gera uma abertura na parte de cima, permitindo que o ar circule mesmo em dias mais frios ou chuvosos.

Diferenças inusitadas na cozinha e no banheiro

A principal diferença que quem decide comprar casa na Alemanha percebe é que a maioria das casas não vem com cozinha. A cozinha – pia, bancada, armários – é considerada uma parte do mobiliário da casa e é normalmente adquirida por quem vai morar nela. Lojas como IKEA vendem cozinhas completas, incluindo o fogão e a geladeira.

Ainda na cozinha, outra diferença é que a maioria dos fogões são elétricos. Além disso, é comum que a torneira da pia permita controlar a saída de água quente e fria.

Outras diferenças estão nos banheiros. Na Alemanha não é tão comum que os banheiros tenham box de vidro. Quando existem, muitas vezes os vidros geralmente ficam em apenas metade do box e uma parte fica aberta.

Ademais, os chuveiros normalmente são compostos por duchas móveis que ficam presas de forma flexível a uma haste, permitindo que sejam utilizados tanto como chuveiro quanto como duchas.

O acesso às casas na Alemanha é diferente

Além disso, diferente do Brasil em que a entrada principal das casas comumente dá acesso à sala de estar, na Alemanha é comum que a porta leve a um corredor, pelo qual será possível acessar todos os cômodos. Neste corredor geralmente as pessoas instalam uma sapateira e cabideiros ou suportes para pendurar os casacos.

Por fim, quem decide comprar casa na Alemanha, ou até mesmo alugar, deve colocar o sobrenome na entrada, tanto no interfone quanto na caixa de correio. Na Alemanha, os apartamentos e casas são indicados pelos sobrenomes dos moradores e não por números, como é no Brasil.

Como funciona o financiamento de imóveis na Alemanha?

Na Alemanha, não é necessário dar uma entrada em um financiamento. Os juros são muito baixos e é possível financiar até 100% do valor do imóvel. Contudo, caso o interessado tenha a possibilidade de fornecer uma entrada entre 10% e 30% isto poderá ajudar a conseguir melhores condições de financiamento.

As taxas de juros costumam ser entre 1,30% a.a. e 2,50% a.a., podendo variar de acordo com o prazo escolhido.

Entretanto, é importante ressaltar que, conforme mencionado anteriormente, é essencial contar com cerca de 15% do valor do imóvel para as despesas do processo de compra, as quais não estão incluídas no valor do financiamento e devem ser pagas à vista.

Quando devo me informar sobre o financiamento para comprar casa na Alemanha?

A escolha do financiamento deve ser a primeira etapa para comprar casa na Alemanha. A pessoa interessada deve visitar diferentes instituições bancárias, com o objetivo de buscar a menor taxa de juros. O banco em que já possui uma conta deverá oferecer boas condições para o financiamento, contudo a dica é gastar energia para pesquisar com bastante calma para conseguir as melhores taxas e prazos.

A análise de crédito a ser feita pela instituição financeira irá considerar o valor do seu salário e o seu tipo de contrato de trabalho na Alemanha (se por tempo determinado ou permanente). Assim como no Brasil, quem compra um imóvel não pode comprometer mais de 30% da renda com as parcelas do financiamento.

financiamento casa na alemanha

Depois de escolhido o tipo de financiamento, a próxima etapa é a escolha do imóvel. De posse dos documentos de financiamento, será mais fácil negociar a compra da casa com as imobiliárias ou diretamente com os proprietários.

Se você está em busca de oportunidade de trabalho, leia nosso guia completo para conquistar um emprego na Alemanha.

Requisitos para o financiamento para comprar casa na Alemanha

Embora financiar um imóvel na Alemanha seja uma opção bastante atrativa, é importante ressaltar os requisitos para que o financiamento seja aprovado. São eles:

  • Ter cidadania de algum país europeu ou ter visto permanente na Alemanha;
  • Ter contrato de trabalho;
  • Morar na Alemanha;
  • Ter uma renda compatível com o valor do imóvel.

Estrangeiros podem pedir financiamento?

Sim, mas é necessário o visto permanente na Alemanha ou uma cidadania europeia para conseguir um financiamento imobiliário no país.

São elegíveis ao visto permanente aqueles que:

  • Tenham vivido, no mínimo, 21 meses com o Blue Card na Alemanha e possuam a comprovação do nível B1 de alemão;
  • Tenham vivido 33 meses com o Blue Card na Alemanha;
  • Tenha vivido cinco anos ininterruptos com qualquer outra permissão de residência na Alemanha.

Uma das exigências para vender casa para estrangeiro é que o comprador entenda alemão, com o objetivo de garantir que o contrato de compra e venda esteja claro para todas as partes envolvidas.

Por isso, há casos em que a imobiliária exige que se fale alemão, caso contrário há a exigência de que exista um tradutor, o que deve estar explícito no contrato do financiamento. No cartório as pessoas precisam ler todo o contrato, por isso a necessidade de um tradutor.

Existem outros incentivos específicos?

Sim, quem tem filhos, pode receber um incentivo do governo para comprar casa na Alemanha.

Tem como comprar casa na Alemanha morando no Brasil?

Não há restrições para a compra de imóveis por estrangeiros. Mesmo aqueles que não residem no país podem escolher comprar casa na Alemanha. Contudo não será possível obter um financiamento por meio de uma instituição bancária do país.

Onde comprar casa na Alemanha?

A escolha sobre onde comprar o imóvel depende dos seus objetivos no país e do local do seu trabalho. Os imóveis mais afastados dos centros urbanos tendem a ser mais baratos, maiores e menos disputados e são boas opções para famílias.

Conheça as principais cidades da Alemanha e saiba onde comprar um imóvel para viver.

Tendência de compra de imóveis na Alemanha

A Alemanha está em último lugar entre os países europeus em taxa de pessoas que moram em imóvel próprio. De acordo com reportagem da Deutsche Wellle, apenas 43% dos alemães residem em casas próprias, enquanto na Espanha, por exemplo, este percentual é de 82%.

Uma das justificativas para este cenário é fato de que a população na Alemanha estuda por mais tempo e entra no mercado de trabalho mais tarde. Isso faz com que a aquisição de imóveis seja deixada para momentos futuros.

Fatores históricos, como a destruição provocada pela Segunda Guerra Mundial e a consequente construção de imóveis pelo governo direcionados ao aluguel, também acabaram tornando a compra menos comum entre os alemães.

Contudo, a reportagem afirma que este cenário está mudando e há uma tendência na compra de imóveis na Alemanha, uma vez que os preços de alugar apartamento na Alemanha têm subido muito, enquanto que as condições de financiamento de imóveis têm melhorado.

Vale a pena comprar casa na Alemanha? Ou é melhor alugar?

De uma forma geral, como a maioria dos alemães não mora em casa própria e as leis de aluguel no país protegem bastante o inquilino, a maioria das pessoas se sente confortável em viver de aluguel no país.

Contudo, a decisão de comprar uma casa na Alemanha é bastante pessoal. Certamente, se você tem planos de viver no país por um longo período, esta é uma excelente ideia, tendo em vista os incentivos e as boas possibilidades de financiamento. Os alugueis estão cada vez mais altos, e, muitas vezes, será possível conseguir oportunidades para pagar parcelas para comprar casa na Alemanha que sejam até mesmo inferiores aos custos de aluguel.

Se você se interessou por este artigo, provavelmente já mora ou está sonhando em um dia morar na Alemanha ou em outro país europeu. Eu também já tive esse sonho e sei como é importante conhecer a experiência de outras pessoas para planejar a realização dele.

Pensando nisso, nosso ebook O Sonho de Viver na Europa traz relatos de brasileiros e é ideal para quem está planejando se mudar para o continente europeu para que este sonho se transforme em uma verdadeira meta, com etapas e prazos.

Luiza Maciel se encantou com a Alemanha em 2016, quando teve a oportunidade de viver no país pela primeira vez. Sempre recomenda as cervejas alemãs, as feiras de natal, e a Thüringer Bratwurst. Urbanista, é apaixonada por cidades e por mobilidade urbana. Entre 2018 e 2020 viveu em Weimar, onde cursou o Mestrado em Estudos Urbanos Europeus na Universidade Bauhaus. Em seguida, Luiza se mudou para Aachen, onde teve a oportunidade de exercer sua profissão em um escritório de consultoria em transportes.

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