Para os recém-chegados ou para aqueles que ainda estão planejando a mudança, alugar um apartamento na Alemanha pode parecer complicado, burocrático e, às vezes, praticamente impossível. Nas cidades grandes, como Berlim e Munique, a concorrência é feroz. Quem não tem toda a papelada organizada perde tempo e dinheiro.

Neste artigo, vamos explicar como funciona o processo e te dar dicas valiosas para te ajudar a vencer no mercado imobiliário alemão.

É difícil alugar apartamento na Alemanha?

Dito simplesmente: sim, é difícil.

Algumas pessoas podem contar casos onde tiveram sorte. Mas, em geral, o aluguel de um apartamento na Alemanha é caro e os poucos imóveis à disposição são concorridos. Além disso, há que prestar atenção em diversos detalhes para não perder tempo e dinheiro.

Isso acontece por diversos motivos. Primeiro deve-se considerar o aumento populacional nas grandes cidades, que recebem tanto alemães vindo de cidades pequenas (onde às vezes há escassez de empregos) quanto milhares de estrangeiros todos os anos.

Depois, existe a questão da especulação imobiliária. Desde a reunificação alemã, grandes grupos empresariais têm comprado imóveis antigos e danificados, os reformando ou derrubando, para construir prédios luxuosos no lugar. Como consequência, os aluguéis têm ficado cada vez mais caros a cada ano.

Por fim, existe ainda a dificuldade de encontrar apartamentos grandes, o que pode ser um problema para quem vive com a família e têm filhos que precisam do próprio quarto.

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Fenômeno nacional

E isso não é um problema apenas das grandes cidades, mas sim um fenômeno nacional. Segundo o Statistisches Landesamt de Baden-Württemberg, em 1950, 4,5 pessoas moravam em cada apartamento daquele estado. Em 2017, havia apenas 2,1 pessoas em média por apartamento.

Os investidores reagiram construindo apartamentos menores, ou ainda dividindo apartamentos grandes em dois ou três. Apartamentos grandes, por consequência, são raros e caros. Apesar de todas essas dificuldades, encontrar um apartamento bom e barato não é impossível. Mas saiba que exige planejamento e muita paciência.

Como são os apartamentos na Alemanha?

Em comparação com os apartamentos brasileiros, os apartamentos na Alemanha são relativamente pequenos. Além disso, outras peculiaridades podem aparecer na hora de visitar o seu apartamento dos sonhos. Então, preste atenção nestes detalhes a seguir.

Tem cozinha planejada ao alugar apartamento na Alemanha?

Muitos apartamentos não vêm com cozinha instalada. Ou seja, não tem armários instalados, nem pia, fogão e geladeira. Ao buscar por anúncios na internet, veja se há menção de Einbauküche. Se não houver, é sua responsabilidade comprar e pagar para instalar todos estes móveis e eletrodomésticos.

Por um lado, eles são todos seus e você pode levá-los consigo ao sair do apartamento. Por outro, o custo de tudo isso é alto e você deve levar isto em consideração.

Como é a divisão dos cômodos?

Outro ponto importante a mencionar é que aqui os apartamento são descrito como 1-Zimmer-Wohnung, 2-Zimmer-Wohnung e assim por diante.

Isso pode confundir as pessoas, pois Zimmer é quarto, mas no caso, são quantos cômodos há no apartamento. Portanto, um 2-Zimmer-Wohnung é o que chamamos no Brasil de quarto e sala.

Existem facilidades nos edifícios residênciais?

Em Berlim, muitos prédios antigos não possuem elevador. Então, se encontrar um apartamento no quarto andar sem elevador, pense que terá que subir muitos degraus diariamente. Isso é particularmente importante para quem tem filhos pequenos e sairá com um carrinho de bebê.

Não existe área de serviço

É preciso citar também que o que chamamos área de serviço no Brasil é praticamente inexistente na Alemanha. Espere ter que colocar a sua máquina de lavar roupa no banheiro ou na cozinha, e ter ainda que secar a roupa nos lugares mais aleatórios na casa.

Porão para guardar seus pertences

Por fim, muitos prédios têm um Keller para cada apartamento. Este é um porão trancado com cadeado para guardar o que você quiser.

O espaço geralmente é uma salvação para quem mora em apartamento pequeno e precisa de um lugar extra para guardar objetos sazonais (como casacos de inverno ou brinquedos de verão) e a decoração de Natal.

Outros fatores a considerar ao alugar um apartamento na Alemanha

Muita gente se preocupando com o futuro bairro em que vai morar, perguntando em grupos de internet se os nativos são amigáveis com estrangeiros, se a qualidade de vida é boa, etc.

Estas são preocupações pertinentes, pois muitas pessoas acabam tendo problemas com vizinhos encrenqueiros ou percebem que a pracinha local é um ponto de drogas movimentado.

Apartamento pra alugar em Berlim

No entanto, às vezes a diferença de uma rua para outra no mesmo bairro é imensa. Por isso, faça uma boa pesquisa sobre o bairro e veja se há parquinhos, supermercados próximos, se a conexão com o transporte público é boa.

O transporte coletivo nas cidades grandes é geralmente excelente, mas nas cidades menores você pode acabar ilhado em sua casa, quando o ônibus só passa a cada 40 minutos.

E, finalmente, veja exatamente qual a distância para o trabalho, escola, jardim de infância, etc. Mesmo com transporte público de qualidade, passar duas horas por dia no trem com um bebê cansado é uma forma de adicionar um estresse tremendo à vida de qualquer um.

Como alugar apartamento na Alemanha?

O processo pode parecer meio místico, um tanto complicado e cheio de detalhes em um alemão burocrático. Por isso, vamos apresentar aqui um passo-a-passo cheio de dicas para te ajudar a encontrar um apartamento na Alemanha.

A procura

As formas mais comuns de encontrar um apartamento são nas buscas em sites especializados e no boca-a-boca. O boca-a-boca é mais fácil para os nativos ou quem vive aqui há mais tempo, pois é preciso conhecer mais pessoas e espalhar a notícia por aí.

Se a sorte bater na porta, alguém vai conhecer alguém que está saindo de apê e pode passar o contrato para frente. Você também pode encontrar pessoas oferecendo apartamentos em grupos no Facebook de brasileiros ou de estrangeiros no país.

Consulte sempre sites especializados e confiáveis

Já os sites especializados têm mais ofertas, mas a concorrência é ferrenha. Além disso, você precisar saber ler o que está sendo mostrado para poder adequar sua busca às suas necessidades. Vejamos um pequeno glossário do aluguel de apartamentos na Alemanha:

  • Kaltmitte: “aluguel frio”, valor do aluguel sem aquecimento;
  • Zimmer: número de cômodos;
  • Fläche: área total;
  • Warmiete: “aluguel quente”, aluguel com valor do aquecimento, condomínio e outros pagamentos extras;
  • Balkon/Terrasse: sacada ou quintal;
  • Personenaufzug: elevador para pessoas;
  • Einbauküche: cozinha incluída no apartamento;
  • Garten/-mitbenutzung: jardim pessoal ou de uso coletivo;
  • Stufenloserzugang: acesso sem degraus;
  • Etage: andar;
  • Bezugsfrei ab: livre a partir de;
  • Schlafzimmer: número de quartos de dormir;
  • Badezimmer: banheiros;
  • Haustiere: animais de estimação (se são permitidos, não, ou perante acerto com o locatário);
  • Keller: sótão;
  • Garage/Stellplatz: garagem, vaga de estacionamento.

Documentação necessária para alugar apartamento na Alemanha

A lista de documentos inclui uma papelada que quem acabou de chegar ainda não tem. Mas é sempre possível conversar com o locatário e explicar a situação, especialmente se você tiver um contrato de trabalho na Alemanha recém-assinado. Vamos aos papéis:

  • Personalausweis bzw. Reisepass: Carteira de identidade (no caso de alemães) e passaporte;
  • Mieterselbstauskunft: formulário preenchidos com todos os dados dos possíveis inquilinos, incluindo renda mensal, ocupação e mais;
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: atestado do seu locatário anterior afirmando que você não dívidas de aluguel;
  • Einkommensnachweise: atestado da sua renda, que pode ser os holerites dos últimos três meses. Ou, no caso de autônomos, carta do seu contador;
  • Arbeitsvertrag: contrato de trabalho;
  • SCHUFA-Auskunft: a versão alemã do nosso SPC/Serasa, é um documento que mostra se você tem dívidas ou não, e se é um bom pagador. Isto geralmente vem na forma de uma pontuação, bem como a lista de todos os contratos de longo prazo em seu nome. Ele está ligado a uma conta bancária e custa cerca de 24€;
  • Mietbürgschaft: é o nosso fiador, alguém que se compromete a pagar o aluguel caso você não consiga. Algumas imobiliárias já não fazem isso e preferem incluir todos no contrato de aluguel;
  • Lebenslauf: este é um currículo, mas minha dica é escrever uma cartinha em alemão (coloquei a foto da família na nossa) dizendo quem vocês são, porque precisam se mudar e o que fazem da vida. Não é obrigatório, mas pode ajudar a amolecer o coração de um funcionário frio, que te dará uma chance.

Visita para conhecer apartamentos para alugar na Alemanha

Com toda a papelada em mãos, chegou a hora da visita. E isso é muito importante pois, na Alemanha, um apartamento raramente é alugado sem ser visitado pelos futuros inquilinos.

Se você receber uma oferta incrível e barata, mas não puder visitar o imóvel (geralmente porque o locatário diz estar fora do país), saiba que é golpe. Fuja para as colinas e não mande seus dados nem o dinheiro do caução.

No caso de apartamentos reais, a visita se chama Besichtigung e geralmente é aberta para todos os interessados no apartamento. Pode ser um número grande de pessoas, mas não se assuste. Leve todos os seus documentos certinhos em uma pasta e entregue para a pessoa responsável que está lá para tirar suas dúvidas.

Depois disso, é uma questão de sorte. Se der certo, você receberá uma ligação ou email dizendo que o apê é seu, e é hora de assinar o contrato.

Assinatura do contrato de locação

Essa parte pode ser assustadora. Se seu alemão ainda está engatinhando, você dificilmente entenderá o que está sendo dito no contrato. Peça para alguém traduzi-lo pra ti. Ou, se não conhecer ninguém, veja na Mieterverein, a associação de inquilinos, se eles podem te ajudar.

Contrato de locacão de apartamento na Alemanha

Para isso você precisa ser associado, mas a anuidade é baratinha e você nunca sabe se vai precisar brigar por seus direitos, especialmente na hora de sair do apartamento, mas vamos falar disso mais tarde.

Eles provavelmente vão pedir mais documentos, como seu visto, mas depois de assinado o contrato, você já pega as chaves e se prepara para a mudança.

Pagamento do caução ao alugar apartamento na Alemanha

O caução tem o valor de três aluguéis frios e deve ser depositado logo depois da assinatura do contrato. Em alguns casos, é possível dividir o pagamento em três meses. Isso é um direito seu, então o exerça se necessário.

O caução nunca é pago antes da assinatura do contrato ou sem uma visita ao apartamento, com exceção de casos ultra excepcionais, que dificilmente será o seu. Até porque a conta para onde o depósito deve ser feito está no contrato.

De novo, cuidado com golpes. Além disso, o caução rende juros anualmente, por isso a conta para onde ele vai é geralmente uma conta diferente para onde você pagará o aluguel.

Mudança

Chaves em mãos, é hora da mudança. Se você acabou de chegar, é preciso comprar móveis ou arranjar móveis usados para quebrar um galho. Se você já mora aqui, siga o costume alemão e peça ajuda aos amigos para carregar caixas – lembre-se de pagar pela ajuda com pizza e bebidas.

Empresas de mudança são caras, então o jeito é fazer você mesmo. É possível fazer o aluguel de vans e carros grandes pela internet, e se você está aqui há menos de seis meses, ainda pode usar a carteira de habilitação brasileira. Se não, peça a alguém para dirigir para você.

Mudança é estressante em qualquer lugar do mundo, então respire fundo e celebre o fato de você ter achado um apartamento.

Vistoria

As imobiliárias mais respeitadas entregam as chaves já dentro do apartamento, para que eles possam te explicar como certas coisas funcionam, mostrar que há três chaves disponíveis e etc.

Essa é a hora de você apontar qualquer coisa que ache errado, seja mofo, riscos no chão de madeira, pinturas mal feitas e tudo mais.

Não tenha medo de ser preciso e até um pouco chato – tudo isso será cobrado na hora de sair, se você não mostrar agora que já estava lá quando entrou. Se algo passar, você ainda tem uma semana depois da mudança para mostrar o que viu de errado. Tire fotos e mande por email para a imobiliária para deixar documentado.

Saída do Apartamento

Depois de anos felizes entre aquelas paredes aquecidas, é hora de buscar algo maior/mais barato/em outro lugar. A saga começa de novo, mas agora você precisa lidar com o apartamento onde você mora e com aquele para onde você vai.

Essa é uma boa hora para entrar em contato com a Mieterverein e ver quais são seus direitos e deveres. Talvez você tenha que pintar, trocar coisas quebradas, ou talvez não. Tudo depende do tempo que você ficou lá e em que estado deixou o imóvel.

Não tenha esperança de receber o caução de volta tão rápido. A imobiliária tem até um ano para devolver, e eles irão descontar tudo e mais um pouco. De novo, mais um serviço para a Mieterverein.

Quanto custa alugar apartamento na Alemanha?

O aluguel tem dois valores, como explicamos lá em cima. O valor frio, sem o custo de aquecimento, e o quente, com as despesas extras. Além disso, uma vez por ano você receberá o Betriebskostenabrechnung, que é o valor dos custos de serviço, além da diferença do aquecimento, se você consumiu mais do que era estipulado.

Esse valor varia bastante, então lembre-se se economizar um pouquinho todo mês para cobri-lo.

A eletricidade é oferecida por empresas privadas e você pode escolher a sua. Ela é medida pela companhia algumas vezes por ano. Às vezes, você pode ter que pagar a diferença ou até receber dinheiro de volta, se você usar menos do que foi calculado.

Por fim, o valor do aluguel em si depende se o prédio é novo, velho, o tipo de aquecimento, a cidade e o bairro, entre tantos outros fatores. A média em Berlim por metro quadrado, calculada pelo site Mietspiegel.de, é esta:

Metros quadrados do apartamento Valor por metro quadrado (frio) em Berlim Valor por metro quadrado (frio) na Alemanha
30 m² 18,36€ 13,67€
60 m² 14,11€ 9,57€
100 m² 14,92€ 10,45€

Se quiser contar certinho quanto vai ser viver na Alemanha, veja o nosso artigo sobre o Custo de vida em Berlim e o artigo sobre Custo de vida na Alemanha.

Melhores sites para alugar apartamento na Alemanha

Aqui estão os principais sites de procura de imóveis na Alemanha:

  • Immobilienscout24: maior site de busca de imóveis na Alemanha;
  • Studentenwohnungen: site com oferta de apartamentos/quartos para estudantes, moradia temporária;
  • Studenten-WG: oferta de apartamentos e quartos para estudantes, apartamentos mobiliados, moradia temporária;
  • WG-GESUCHT.DE: site com oferta de quartos de estudante em casas compartilhadas/repúblicas;
  • AIRBNB: moradia temporária em casas privadas;
  • IMMOWELT.DE: site de busca de imóveis em geral.

É possível alugar apartamento na Alemanha ainda no Brasil

Para alguém que está ainda no Brasil, é meio complicado alugar um imóvel à distância, pois é preciso realizar a visita pessoalmente e é necessário ter alguns documentos em mãos que você só consegue estando no país.

Por isso, recomendamos buscar algo provisório para sua chegada e então buscar algo mais permanente. Há empresas que oferecem apartamentos mobiliados por períodos indeterminados, como a Wunderflats e a Coming Home.

Eles são geralmente mais caros, mas valem a pena, pois você se livra do estresse de chegar e não ter onde morar. Além disso, tentar alugar um apartamento ainda no Brasil te deixa mais suscetível a fraudes.

Preste atenção nas dicas que demos neste artigos para não cair nas mãos de bandidos e perder grandes somas de dinheiro.

Dicas importantes para alugar apartamento na Alemanha

Demorei seis meses para encontrar o apartamento onde moro hoje. No entanto, a demora valeu a pena, pois o aluguel ainda é relativamente barato e eu moro perto de tudo o que importa. Tenho mercado na porta de casa, ótima conexão com meios de transporte e parque aqui pertinho.

Qualidade de vida na Alemanha

Então prepare-se para tornar a procura uma parte do seu cotidiano, se candidatando a diversos apartamentos por dia, visitando vários imóveis por semana, renovando a papelada se passar muito tempo à procura.

Alguns sites com o Immobilienscout oferecem uma assinatura premium, onde você receber notificações assim que um apartamento com as características que você busca for postado no site.

Mantenha seus documentos atualizados para facilitar

Além disso, é possível fazer o upload dos seus documentos, que são enviados à imobiliária assim que você mostrar interesse. Isso te economiza um tempo e demonstra organização, coisa que os alemães adoram. Como já disse antes, escreva uma carta de apresentação mostrando você ou a sua família. Isso dá um toque pessoal à pilha de documentos que os funcionários da imobiliária têm que ler todos os dias.

E, por fim, tente buscar diretamente nos sites das imobiliárias. Algumas como a Deutsche Wohnen tem um esquema diferente de visitas. Você pega as chaves para visitar o apê e, na hora de devolver, já entrega a papelada. Foi assim que eu consegui o meu apê hoje.

Organização faz a diferença

Eu não tive que enfrentar uma multidão de pessoas e pude olhar tudo com calma. Mas, devo admitir, fui também muito rápida. O apê foi anunciado numa quinta à noite, na sexta às 8h eu estava na fila para pegar as chaves e com todos os documentos em mãos.

Muita gente comenta que buscar alugar apartamento na Alemanha é quase um trabalho de tempo integral. Por isso, arregace as mangas e mãos à obra! Se quiser ter mais dicas sobre como é viver na Europa, veja o nosso eBook O Sonho de viver na Europa.