Para os recém-chegados ou para aqueles que ainda estão planejando a mudança, alugar apartamento na Alemanha pode parecer complicado, burocrático e, às vezes, praticamente impossível. Nas cidades maiores, como Berlim e Munique, essa tarefa pode parecer ainda mais desafiadora frente à feroz concorrência de pessoas do mundo inteiro.

Neste artigo, vamos explicar como funciona o processo e trazer valiosas dicas para você vencer no mercado imobiliário alemão. Vamos começar por responder de forma dinâmica a três perguntinhas.

Pergunta Resposta
Como alugar apartamento na Alemanha? Você precisa ter todos os documentos necessários em mãos e buscar os apartamentos nos sites das imobiliárias da Alemanha.
Como alugar apartamento barato na Alemanha? Procure por bairros mais afastados, cidades menores e regiões não tão centrais.
Quanto custa um aluguel na Alemanha? O valor médio mensal de um apartamento no centro da cidade com um dormitório na Alemanha é de 871€.

É difícil alugar apartamento na Alemanha?

Sim, é difícil.

É claro que tudo depende da sua organização, planejamento e local escolhido para morar na Alemanha. Porém, de fato não é uma tarefa nada simples, especialmente para quem é recém-chegado no país.

Algumas pessoas podem contar casos onde tiveram sorte. Mas, em geral, alugar apartamento na Alemanha é caro e os poucos imóveis à disposição são concorridos. Além disso, é preciso ficar atento a diversos detalhes para não perder tempo e dinheiro.

Isso acontece por diversos motivos. Primeiro deve-se considerar o aumento populacional nas grandes cidades, que recebem tanto alemães vindo de cidades pequenas da Alemanha (onde às vezes há escassez de empregos) quanto milhares de estrangeiros todos os anos.

Depois, existe a questão da especulação imobiliária. Desde a reunificação alemã, grandes grupos empresariais têm comprado imóveis antigos e danificados, os reformando ou derrubando para construir prédios luxuosos no lugar. Como consequência, os aluguéis têm ficado mais caros a cada ano.

Por fim, existe ainda a dificuldade de encontrar apartamentos adequados para toda a família e que não extrapole o orçamento. Quanto mais quartos você precisa, mais complicada fica a busca.

Fenômeno nacional

Segundo dados do Statista, empresa alemã especializada em dados de mercado e consumo, 36,9 milhões de pessoas no país vivem de aluguel e 4,8 milhões em moradias compartilhadas.

Mesmo em tempos desafiadores, a maior economia da Europa é um destino cada vez mais popular entre os imigrantes, devido a seus benefícios previdenciários, assistência médica e iniciativas de apoio para quem chega ao país.

Em 2021, cerca de 1,32 milhão de imigrantes viviam na Alemanha e a tendência é que o número cresça nos próximos anos. No entanto, há anos não se constroem imóveis a preço acessível nos centros urbanos ou regiões em expansão, segundo a confederação Soziales Wohnen.

Como são os apartamentos na Alemanha?

Em comparação com os apartamentos brasileiros, os apartamentos na Alemanha são relativamente pequenos. Em 2019, os apartamentos na Alemanha tinham em média 91,9 m². No entanto, a maioria deles são antigos, podendo aparecer algumas particularidades na hora de visitar o seu apartamento dos sonhos.

Por isso, preste atenção nos detalhes destacados a seguir.

Tem cozinha planejada ao alugar apartamento na Alemanha?

Muitos apartamentos não vêm com cozinha instalada, ou seja, não possuem armários instalados, pia, fogão e geladeira. Ao buscar por anúncios na internet, veja se há filtro ou menção de Einbauküche. Se não houver, é sua responsabilidade comprar e pagar para instalar todos estes móveis e eletrodomésticos.

Por um lado, ao adquirir todos os itens, obviamente serão seus e você poderá levá-los ao sair do apartamento. Por outro, o custo de tudo isso é bem alto e você deve levar isto em consideração na hora de optar por um apartamento.

Além desse custo, terá a sua mudança, valor de caução, instalação de internet, luz e água. Tudo esses custos pesam no bolso em um primeiro momento.

Como é a divisão dos cômodos?

Outro ponto importante a mencionar é que aqui os apartamentos são descritos como 1-Zimmer-Wohnung, 2-ZimmerWohnung e assim por diante.

Meninas conversando na cozinha de um apartamento
Os apartamentos na Alemanha costumam ser pequenos e não há área de serviço.

Isso pode confundir as pessoas, pois Zimmer é quarto, mas nesse caso, são quantos cômodos há no apartamento. Portanto, um 2-Zimmer-Wohnung é o que chamamos no Brasil de quarto e sala.

Se você pretende alugar apartamento na Alemanha de dois dormitórios, por exemplo, faça a busca por 3 Zimmer.

Existem facilidades nos edifícios residenciais?

Em Berlim e em outras cidades da Alemanha, é comum que prédios antigos não possuam elevador. Então, se encontrar um apartamento no quarto andar, pense que terá que subir muitos degraus diariamente.

Além disso, se você fizer a mudança com móveis ou tiver que comprar novos, vale considerar a dificuldade em transportá-los. Também é particularmente importante para quem tem filhos pequenos e precisará sair com o carrinho de bebê frequentemente.

Os prédios novos costumam ter elevadores e outras facilidades, como garagem e até mesmo um espaço próprio para colocar a máquina de lavar roupas. Mas, não conte que isso seja a regra.

Não existe área de serviço

É preciso citar também que o que chamamos área de serviço no Brasil é praticamente inexistente na Alemanha. Portanto, saiba que provavelmente a sua máquina de lavar roupas deverá ser instalada no banheiro ou na cozinha.

E caso o apartamento não tenha uma sacada, espere secar as suas roupas nos lugares mais aleatórios da casa.

Porão para guardar seus pertences

Por fim, muitos prédios têm um Keller para cada apartamento Ele é uma espécie de porão trancado com cadeado para guardar o que você quiser.

O espaço geralmente é uma salvação para quem mora em apartamento pequeno e precisa de um lugar extra para guardar objetos sazonais (como casacos de inverno ou brinquedos de verão) e a decoração de Natal.

Outros fatores a considerar ao alugar um apartamento na Alemanha

Muita gente se preocupando com o futuro bairro em que vai morar, perguntando em grupos de internet se os nativos são amigáveis com estrangeiros, se a qualidade de vida na Alemanha é boa, etc.

Estas são preocupações pertinentes, pois muitas pessoas acabam tendo problemas com vizinhos encrenqueiros ou percebem que a pracinha local é um ponto de drogas movimentado.

No entanto, às vezes a diferença de uma rua para outra no mesmo bairro é imensa. Por isso, faça uma boa pesquisa sobre o bairro e veja se há parquinhos, supermercados próximos, se a conexão com o transporte público é boa.

O transporte coletivo nas cidades grandes é geralmente excelente, mas nas cidades menores você pode acabar ilhado na sua casa, quando o ônibus só passa a cada 40 minutos.

E, finalmente, veja exatamente qual a distância para o trabalho, escola, jardim de infância, etc. Mesmo com transporte público na Alemanha seja de qualidade, passar duas horas por dia no trem com um bebê ou cansado é uma forma de adicionar um estresse tremendo à vida de qualquer um.

Como alugar apartamento na Alemanha?

O processo pode parecer meio místico, um tanto complicado e cheio de detalhes em um alemão burocrático. Por isso, vamos apresentar aqui um passo a passo cheio de dicas para te ajudar a alugar apartamento na Alemanha.

Encontrei esse vídeo do canal Ingrid pela Gringa, uma brasileira na Alemanha, que traz um compilado de informações para quem precisa alugar um apartamento no país:

A procura

As formas mais comuns de encontrar um apartamento são nas buscas em sites especializados e no boca-a-boca. O boca-a-boca é mais fácil para os nativos ou quem vive aqui há mais tempo, pois é preciso conhecer mais pessoas e espalhar a notícia por aí.

Se a sorte bater na porta, alguém vai conhecer alguém que está saindo de um apartamento e pode passar o contrato para frente. Você também pode encontrar pessoas oferecendo apartamentos em grupos no Facebook de brasileiros ou de estrangeiros no país.

Consulte sempre sites especializados e confiáveis

Já os sites especializados têm mais ofertas, mas a concorrência é ferrenha. Além disso, você precisa saber ler o que está sendo mostrado para poder adequar a sua busca às suas necessidades. Vejamos um pequeno glossário para alugar apartamento na Alemanha:

  • Kaltmitte: “aluguel frio”, valor do aluguel sem aquecimento;
  • Zimmer: número de cômodos;
  • Fläche: área total;
  • Warmiete: “aluguel quente”, aluguel com valor do aquecimento, condomínio e outros pagamentos extras;
  • Balkon/Terrasse: sacada ou quintal;
  • Personenaufzug: elevador para pessoas;
  • Einbauküche: cozinha incluída no apartamento;
  • Garten/-mitbenutzung: jardim pessoal ou de uso coletivo;
  • Stufenloserzugang: acesso sem degraus;
  • Etage: andar;
  • Bezugsfrei ab: livre a partir de;
  • Schlafzimmer: número de quartos de dormir;
  • Badezimmer: banheiros;
  • Haustiere: animais de estimação (se são permitidos, não, ou perante acerto com o locatário);
  • Keller: sótão;
  • Garage/Stellplatz: garagem, vaga de estacionamento.

Confira quais são as melhores cidades da Alemaha.

Documentação necessária para alugar apartamento na Alemanha

A lista de documentos inclui uma papelada que quem acabou de chegar ainda não tem toda a documentação. Mas, é sempre possível conversar com o locatário e explicar a situação, especialmente se você tiver um contrato para trabalhar na Alemanha recém-assinado. Vamos aos papéis:

  • Personalausweis bzw. Reisepass: carteira de identidade (no caso de alemães) e passaporte;
  • Mieterselbstauskunft: formulário preenchido com todos os dados dos possíveis inquilinos, incluindo renda mensal, ocupação e mais;
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: atestado do seu locatário anterior afirmando que você não dívidas de aluguel;
  • Einkommensnachweise: atestado da sua renda, que pode ser os holerites dos últimos três meses. Ou, no caso de autônomos, carta do seu contador;
  • Arbeitsvertrag: contrato de trabalho;
  • SCHUFAAuskunft: a versão alemã do nosso SPC/Serasa, é um documento que mostra se você tem dívidas ou não, e se é um bom pagador. Isto geralmente vem na forma de uma pontuação, bem como a lista de todos os contratos de longo prazo no seu nome. Ele está ligado a uma conta bancária e custa 29,95€;
  • Mietbürgschaft: é o nosso fiador, alguém que se compromete a pagar o aluguel caso você não consiga. Algumas imobiliárias já não fazem isso e preferem incluir todos no contrato de aluguel;
  • Lebenslauf: este é um currículo, mas minha dica é escrever uma cartinha em alemão dizendo quem vocês são, porque precisam se mudar e o que fazem da vida. Não é obrigatório, mas pode ajudar a amolecer o coração de um funcionário frio, que te dará uma chance (coloquei a foto da minha família na carta).

Visita para conhecer apartamentos para alugar na Alemanha

Com toda a papelada em mãos, chegou a hora da visita. E isso é muito importante, pois na Alemanha, um apartamento raramente é alugado sem ser visitado pelos futuros inquilinos.

Se você receber uma oferta incrível e barata, mas não puder visitar o imóvel (geralmente porque o locatário diz estar fora do país), saiba que é um golpe de aluguel na Europa. Fuja para as colinas e não mande os seus dados nem o dinheiro do caução.

No caso de apartamentos reais, a visita se chama Besichtigung e geralmente é aberta para todos os interessados no apartamento. Pode ser um número grande de pessoas, mas não se assuste. Leve todos os seus documentos certinhos em uma pasta e entregue para a pessoa responsável que está lá para tirar as suas dúvidas.

Depois disso, é uma questão de sorte. Se der certo, você receberá uma ligação ou e-mail dizendo que o apartamento é seu, e é hora de assinar o contrato.

Assinatura do contrato de locação

Essa parte pode ser assustadora. Se o seu alemão ainda está engatinhando, você dificilmente entenderá o que está sendo dito no contrato. Peça para alguém traduzi-lo para você. Ou, se não conhecer ninguém, veja na Mieterverein, a associação de inquilinos, se eles podem ajudar.

Para isso você precisa ser associado, mas a anuidade é baratinha e você nunca sabe se vai precisar brigar por seus direitos, especialmente na hora de sair do apartamento, mas vamos falar disso mais tarde.

Eles provavelmente vão pedir mais documentos, como seu visto na Alemanha, mas após a assinatura do contrato, você já pega as chaves e se prepara para a mudança.

Pagamento do caução ao alugar apartamento na Alemanha

Por lei, o caução não pode exceder o valor de três alugueis líquidos frios e deve ser depositado logo depois da assinatura do contrato. Em alguns casos, é possível dividir o pagamento em três meses. Isso é um direito seu, então o exerça se necessário.

Contrato de aluguel na Alemanha
O valor da caução deve ser pago após a assinatura do contrato e pode ser parcelado em três vezes.

O caução nunca é pago antes da assinatura do contrato ou sem uma visita ao apartamento, com exceção de casos excepcionais, que dificilmente será o seu. Até porque, a conta para onde o depósito deve ser feito está no contrato.

De novo, cuidado com golpes. Além disso, o caução rende juros anualmente, por isso a conta para onde ele vai é geralmente uma conta diferente para onde você pagará o aluguel.

Mudança

Chaves em mãos, é hora da mudança. Se você acabou de chegar, é preciso comprar móveis ou arranjar móveis usados para quebrar um galho. Se você já mora aqui, siga os costumes da Alemanha e peça ajuda aos amigos para carregar caixas — lembre-se de pagar pela ajuda com pizza e bebidas.

Empresas de mudança são caras, então o jeito é fazer você mesmo. É possível fazer o aluguel de vans e carros grandes pela internet, e se você está aqui há menos de seis meses, ainda pode usar a carteira de motorista brasileira. Se não, peça a alguém para dirigir para você.

Mudança é estressante em qualquer lugar do mundo, então respire fundo e celebre o fato de você ter conseguido alugar apartamento na Alemanha.

Vistoria

As imobiliárias mais respeitadas entregam as chaves já dentro do apartamento, para que eles possam te explicar como certas coisas funcionam, mostrar que há três chaves disponíveis, etc.

Essa é a hora de você apontar qualquer coisa que ache errado, seja mofo, riscos no chão de madeira, pinturas mal feitas e tudo mais.

Não tenha medo de ser preciso e até um pouco chato — tudo isso será cobrado na hora de sair, se você não mostrar agora que já estava lá quando entrou.

Se algo passar, você ainda tem uma semana depois da mudança para mostrar o que viu de errado. Tire fotos e mande por e-mail para a imobiliária para deixar documentado.

Saída do Apartamento

Depois de anos felizes entre aquelas paredes aquecidas, é hora de buscar algo maior/mais barato/em outro lugar. A saga começa de novo, mas agora você precisa lidar com o apartamento onde você mora e com aquele para onde você vai.

Essa é uma boa hora para entrar em contato com a Mieterverein e ver quais são seus direitos e deveres. Talvez você tenha que pintar, trocar coisas quebradas, ou talvez não. Tudo depende do tempo que você ficou lá e em que estado deixou o imóvel.

Não tenha esperança de receber o caução de volta tão rápido. A imobiliária tem até um ano para devolver o caução e eles irão descontar tudo e mais um pouco. De novo, mais um serviço para a Mieterverein.

Confira também alguns hábitos que brasileiros precisam mudar para se adaptar na Alemanha.

Quanto custa alugar apartamento na Alemanha?

O aluguel tem dois valores, como explicamos lá em cima. O valor frio, sem o custo de aquecimento, e o quente, com as despesas extras. Além disso, uma vez por ano você receberá o Betriebskostenabrechnung, que é o valor dos custos de serviço, além da diferença do aquecimento, se você consumiu mais do que era estipulado.

Esse valor varia bastante, então lembre-se de economizar um pouquinho todo mês para cobri-lo.

A eletricidade é oferecida por empresas privadas e você pode escolher a sua. Ela é medida pela companhia algumas vezes por ano. Às vezes, você pode ter que pagar a diferença ou até receber dinheiro de volta, se você usar menos do que foi calculado.

Por fim, o valor depende se o prédio é novo, velho, o tipo de aquecimento, a cidade e o bairro, entre tantos outros fatores. Mas sem dúvida, o aluguel é a despesa mais alta do custo de vida na Alemanha.

Confira a média do aluguel, segundo o Numbeo, em Berlim e em Potsdam, uma cidade próxima de da capital alemã (cerca de 30 minutos) e que oferece um bom custo-benefício.

Tipologia Berlim Potsdam
Apartamento de 1 dormitório no centro 1232,43€ 1.000€
Apartamento de 3 dormitórios no centro 2.209,61€ 1.791,67€
Apartamento de 1 dormitório fora do centro 894,70€  575€
Apartamento de 3 dormitórios fora do centro 1.618,95€ 1.100€

Se quiser contar certinho quanto vai ser gastar para viver na capital, veja o nosso artigo sobre o custo de vida em Berlim.

Melhores sites para alugar apartamento na Alemanha

Enquanto procura seu apartamento no país, alugar um imóvel temporariamente pela Uniplaces pode ser uma boa ideia. Os apartamentos oferecidos na plataformas são verificados e a segurança da contratação é garantida. E você pode economizar na taxa administrativa da Uniplaces usando o cupom de 15% de desconto do Euro Dicas, basta adicionar UP15EURODICAS na parte de pagamentos.

Além disso, você pode optar pelo pagamento via cartão de crédito ou Paypal – que aceita o cartão de débito internacional da Wise.

Aqui estão os principais sites de procura de imóveis na Alemanha:

É possível alugar apartamento na Alemanha ainda no Brasil

Para alguém que está ainda no Brasil, é meio complicado alugar um imóvel à distância, pois é preciso realizar a visita pessoalmente e é necessário ter alguns documentos em mãos que você só consegue estando no país.

Por isso, recomendamos buscar algo provisório para sua chegada e depois buscar algo permanente. Há empresas que oferecem apartamentos mobiliados por períodos indeterminados, como a Wunderflats e a Coming Home.

Eles são geralmente mais caros, mas valem a pena, pois você se livra do estresse de chegar e não ter onde morar. Além disso, tentar alugar apartamento na Alemanha ainda no Brasil te deixa mais suscetível a fraudes.

Preste atenção nas dicas que demos neste artigos para não cair nas mãos de bandidos e perder grandes somas de dinheiro.

Dicas importantes para alugar apartamento na Alemanha

Levou dois meses para encontrar o apartamento onde moro hoje, no centro da cidade de Mannheim. A ideia inicial era morar em Heidelberg, onde o meu marido trabalha atualmente, mas por lá, encontrar o equilíbrio entre qualidade e preço é ainda mais complicado.

Como precisávamos de um endereço fixo para dar andamento no visto para nos legalizar na Alemanha, acabamos aceitando a primeira oferta decente que surgiu. Portanto, essa busca pode levar ainda mais tempo se você for muito exigente.

Cidade Mannheim na Alemanha
Alugar apartamento na Alemanha no centro da cidade pode ser conveniente, mas o valor é bem mais alto.

Não nos arrependemos da escolha, mas se não fosse a pressa, talvez teríamos avaliado com mais calma a localização. Por ser um apartamento no centro da cidade, costuma ser mais barulhento e com ruas mais sujas, algo que não nos agrada muito no dia a dia, mas que acaba sendo insignificante perto da conveniência e espaço que temos.

Então prepare-se para tornar a procura uma parte do seu cotidiano, se candidatando a diversos apartamentos por dia, visitando vários imóveis por semana, renovando a papelada se passar muito tempo à procura.

Uma dica para quem está procurando apartamento em sites de imobiliárias é assinar os planos premium. No caso do Immobilienscout24, a versão plus tem pacotes de 12,99€ a 29,99€ com diversas vantagens que podem ajudar a encontrar com mais facilidade o lugar ideal.

Mantenha seus documentos atualizados para facilitar

Além disso, é possível fazer o upload dos seus documentos, que são enviados à imobiliária assim que você mostrar interesse. Isso economiza tempo e demonstra organização, coisa que os alemães adoram. Como já disse antes, escreva uma carta de apresentação mostrando você ou a sua família. Isso dá um toque pessoal à pilha de documentos que os funcionários da imobiliária têm que ler todos os dias.

E, por fim, tente buscar diretamente nos sites das imobiliárias. Algumas como a Deutsche Wohnen tem um esquema diferente de visitas. Você pega as chaves para visitar o apartamento e, na hora de devolver, já entrega a papelada.

Organização faz a diferença

A nossa decisão precisou ser bastante rápida, pois tínhamos recém-visitado o apartamento e ao final da visita, o locador disse que gostou do nosso perfil. Precisávamos decidir naquele mesmo dia ou ele optaria por outra pessoa. Tínhamos todos os documentos em mãos e acabamos fechando na hora.

Muita gente comenta que alugar apartamento na Alemanha é quase um trabalho de tempo integral. Por isso, arregace as mangas e mãos à obra!

Se quiser ter mais inspiração de quem já passou por essas e outras experiências, recomendo o e-book “O Sonho de viver na Europa”. Ele reúne diversas histórias de brasileiros em diferentes países e pode ser uma ótima oportunidade para entender as dificuldades e oportunidades de viver do outro lado do Atlântico.