Alugar apartamento em Berlim: dicas para encontrar o lugar ideal

A mudança de país exige muito planejamento e o aluguel de apartamentos é uma das principais preocupações de quem se muda para uma grande cidade. Encontrar um imóvel que atenda às suas necessidades, tenha as dimensões adequadas, a localização ideal e, principalmente, um preço que caiba no seu orçamento não é uma tarefa simples e geralmente demanda muita pesquisa. Neste artigo vamos apresentar as etapas para alugar apartamento em Berlim, alertando sobre os cuidados necessários e apresentando dicas para que você consiga fazer um bom negócio.

Como alugar um apartamento em Berlim?

Encontrar um apartamento na capital alemã pode ser um processo longo e de bastante aflição. Quem decide morar em Berlim, deve considerar as seguintes etapas para alugar apartamento na cidade:

  1. Buscar por apartamentos em sites e imobiliárias;
  2. Contactar os proprietários ou as imobiliárias com uma boa mensagem de apresentação;
  3. Conseguir agendar uma entrevista/ visita ao apartamento;
  4. Organizar os documentos necessários;
  5. Comparecer à entrevista com todos os documentos e se mostrar uma pessoa confiável e responsável;
  6. Após selecionado, assinar o contrato de locação e transferir o valor exigido para a caução;
  7. Pegar as chaves do imóvel e organizar a mudança!

apartamentos prenzlauer berg

Documentos necessários

É importante que o interessado em alugar o imóvel leve os documentos necessários já na primeira visita, com o objetivo de causar uma boa impressão ao proprietário. Normalmente, os documentos necessários para alugar apartamento em Berlim são:

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  • Passaporte e, quando for o caso, visto;
  • Comprovante de renda ou contrato de trabalho;
  • Registro de residência no município (caso já esteja morando na cidade);
  • Formulário de aplicação (fornecido por alguns proprietários e imobiliárias);
  • Schufa (documento que comprova que o candidato não possui dívidas);
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (um atestado feito pelo último locador com referências e informando que você não possui débitos com ele).

Não tenho todos os documentos para alugar apartamento em Berlim, e agora?

Caso tenha se mudado para Berlim recentemente, será necessário conversar com o proprietário ou com a imobiliária para esclarecer a situação e dizer que ainda não possui o registro de residência, tampouco os documentos sobre ausência de dívidas. Tente explicar tudo de forma clara e gentil em seu primeiro contato.

Ademais, o registro de residência muitas vezes pode ser obtido mesmo ao se hospedar em apartamentos por temporada. Isso facilita o aluguel de apartamento e os demais procedimentos necessários ao se mudar para a Alemanha, tais como a abertura de conta bancária, a solicitação de permissão de residência, a contratação de um seguro saúde, a matrícula em universidade, entre outros.

É importante verificar e negociar com o proprietário a possibilidade de fornecer o formulário para que se faça o registro de residência na prefeitura.

Principais sites para alugar apartamento em Berlim

O primeiro passo para alugar apartamento em Berlim é procurar um imóvel que atenda às suas necessidades com um valor que caiba no seu orçamento. Atualmente, essa busca é principalmente feita pela internet, pois há diversos sites de busca com esta finalidade.

Os sites permitem filtrar por tipo de imóvel (casa ou apartamento), região da cidade, quantidade de cômodos, dimensão do imóvel e valor do aluguel. Há imóveis postados diretamente pelos proprietários, como também aqueles em que a negociação é feita por meio de imobiliárias. Geralmente estão disponíveis todas as informações necessárias e fotos.

Os principais sites para alugar apartamento em Berlim são:

Prepare boas mensagens de apresentação

Normalmente, para cada anúncio postado nestes sites há um grande número de interessados. Assim, para alugar apartamento em Berlim é essencial escrever uma mensagem que atraia o proprietário ou a imobiliária e que os façam acreditar que você é um bom inquilino em potencial. Infelizmente, muitas vezes as mensagens enviadas não chegam nem a ser respondidas.

O ideal é escrever um pequeno texto se apresentando, falando sobre as pessoas irão viver no apartamento e informando sobre os documentos exigidos. As informações que costumam ser relevantes na mensagem de apresentação são:

  • Idade das pessoas que vão morar no imóvel e relação de parentesco entre elas;
  • Ocupação das pessoas que irão morar no imóvel;
  • Desde quando moram em Berlim e por qual motivo;
  • Quais os planos das pessoas que vão morar no imóvel e por quanto tempo pretendem morar em Berlim.

Prefira iniciar a comunicação em alemão

Se você ainda não conseguiu aprender alemão e não conhece quem fale o idioma, escreva o texto em inglês e traduza no site DeepL. Este site faz traduções do inglês para o alemão quase perfeitas. Ao final do texto você pode informar que o texto foi escrito com o auxílio de uma ferramenta de tradução e antecipar o pedido de desculpas para o caso de existirem erros.

Responda às mensagens o mais breve possível

Acompanhe regularmente os sites mencionados acima e, sempre que aparecer um novo anúncio que seja interessante, entre em contato com o proprietário o mais rápido possível.

Ademais, durante o período de pesquisa para alugar apartamento em Berlim, lembre-se de verificar frequentemente a caixa de entrada do seu e-mail e responder todas os contatos brevemente.

Compareça à entrevista e torça para ser selecionado

Muitas imobiliárias costumam marcar um horário único para receber vários interessados simultaneamente. Em outros casos são realizadas visitas individuais, nas quais é essencial vender bem a sua imagem.

De toda maneira, não espere já ter um retorno na primeira visita: normalmente, os proprietários avaliam muitos interessados e apenas posteriormente fazem contato informando se o candidato a inquilino foi selecionado.

É possível alugar diretamente com o proprietário?

Na Alemanha, o proprietário do imóvel é quem deve pagar a comissão da imobiliária no caso de alugueis. Assim, muitos proprietários optam por anunciar diretamente seus imóveis por meio dos sites listados acima.

Dessa maneira, não somente é possível alugar apartamento em Berlim diretamente com o proprietário, como também esta é a forma mais comum de encontrar um imóvel.

Vale a pena alugar à distância?

Para quem está no Brasil e não conhece Berlim, é bastante arriscado alugar um apartamento à distância. O mais recomendável é alugar algo provisório para os primeiros meses, como um hotel ou apartamento de temporada.

Apesar de não se recomendável fechar o negócio à distância, é bom iniciar a pesquisa o quanto antes, com o objetivo de identificar preços e se familiarizar com a cidade e com as características dos imóveis. Também é possível agendar uma primeira entrevista remota, por alguma ferramenta de videoconferência, e, ao chegar na cidade, agendar a visita presencial.

Cuidado com os golpes

Ao alugar apartamento em Berlim à distância há um grande risco de ser vítima de fraudes e golpes. É preciso que você esteja alerta, pois comumente golpistas publicam anúncios de imóveis que simplesmente não existem.

Neste golpe, o suposto proprietário diz que, por algum motivo, não poderá oferecer uma visita ao apartamento, mas que precisa que o interessado efetue um pagamento com o objetivo de reservar o imóvel. Tenha cuidado e nunca efetue pagamentos sem ter visitado o apartamento ou, no mínimo, ter feito uma chamada de vídeo com o proprietário. Ademais, a assinatura do contrato deve preceder qualquer transferência bancária.

Precisa de fiador para alugar apartamento em Berlim?

Não, em Berlim não é muito comum ter fiador para alugar apartamento. Em casos raros, entretanto, pode ser que o proprietário aceite um fiador pessoa física, mas este deverá ter residência fixa na Alemanha e comprovar uma renda estável suficiente. Outra possibilidade, ainda mais rara, é conseguir um banco que atue como fiador.

E caução?

O mais habitual em Berlim é pagar uma caução em dinheiro como garantia ao proprietário, a qual ele deverá devolver no término contrato, caso não haja nenhum dano. Normalmente, a caução corresponde ao valor de três aluguéis, mas é possível encontrar cauções mais baixas.

Quanto custa um aluguel em Berlim?

Os fatores que influenciam nos preços dos aluguéis em Berlim são, principalmente, a localização e a dimensão dos apartamentos. Ademais, outros aspectos que podem ser relevantes são a disponibilidade de mobiliário, a qualidade dos acabamentos, se o prédio é novo ou antigo, se o prédio foi recentemente reformado e em qual andar se encontra o apartamento.

Veja abaixo os preços médios dos aluguéis em Berlim, de acordo pesquisa feita em fevereiro de 2021 nos sites Numbeo e WG Suche em fevereiro de 2021:

Tipo de apartamento Preço do aluguel
Apartamento de 1 quarto no centro 890,13€
Apartamento de 3 quartos no centro 1.724,83€
Apartamento de 1 quarto fora do centro 653.68€
Apartamento de 3 quartos fora do centro 1.195,45€
Apartamento compartilhado (aluguel de 1 quarto) 429€

Despesas adicionais

Quem busca alugar apartamento em Berlim logo nota nos anúncios dos imóveis as informações de Kaltmiete (aluguel frio) e Warmmiete (aluguel quente).

O Kaltmiete nada mais é do que o valor do aluguel propriamente dito. Já o Warmmiete é a soma do aluguel e das despesas adicionais (chamadas em alemão de Nebenkosten).

Tais custos adicionais geralmente incluem aquecimento, água, manutenção do prédio e taxa de lixo e correspondem a um valor fixo que deve ser pago diretamente ao proprietário mensalmente. Normalmente, não estão incluídos telefone, energia elétrica e internet, mas é sempre importante confirmar estas informações e registrar tudo no contrato de aluguel.

Se você pretende planejar seu custo de vida na capital alemã, não deixe de ler o nosso artigo sobre quanto custa morar em Berlim.

Como são os imóveis em Berlim?

A maioria dos apartamentos mais baratos em Berlim são antigos. Por outro lado, apartamentos em prédios novos ou totalmente reformados têm um melhor isolamento térmico, o que reflete em redução nas despesas com aquecimento, as quais, normalmente, são altas.

Os imóveis em Berlim possuem aquecimento em quase todos os cômodos, quase sempre dispostos abaixo das janelas. Ademais, se puder escolher, prefira apartamentos que ofereçam aquecimento a gás, seja no ambiente ou na água, pois ele é mais barato do que o aquecimento elétrico.

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Outra informação importante para quem busca alugar apartamento em Berlim é que os quartos e as salas são tratados como cômodos semelhantes. Assim, ao buscar por um apartamento de dois quartos, tenha em mente que se tratam de apenas dois cômodos, ou seja, apenas um quarto e uma sala.

Diferente do Brasil, em que a entrada principal geralmente leva à sala de estar, na Alemanha a entrada principal leva a um corredor, por onde todos os cômodos são geralmente acessados. Em relação ao que estamos habituados no Brasil, a disposição dos cômodos é bastante diferente.

Informações adicionais para quem quer alugar apartamento em Berlim

Outras curiosidades aleatórias são:

  • As varandas são extremamente valorizadas em Berlim;
  • Dificilmente você terá um box no seu banheiro;
  • A maioria dos apartamentos não conta com área de serviços;
  • Muitas cozinhas são oferecidas completamente vazias – sem a bancada ou a pia;
  • É vantajoso que o apartamento tenha garagem para bicicletas e um porão no subsolo para seu uso pessoal.

Melhores bairros de Berlim para alugar apartamento

Características importantes

Para definir o bairro em que irá alugar apartamento em Berlim utilize critérios semelhantes aos que você usaria para escolher um bairro no Brasil. É importante verificar a distância para o seu trabalho ou para o seu local de estudo, bem como as características próprias daquele bairro (perfil e faixa etária dos moradores). Outros pontos positivos que você deve levar em consideração são os parques e supermercados nas proximidades do apartamento.

Para garantir uma boa mobilidade, verifique se o bairro oferece boas conexões de transporte por trem, metrô, tram e ônibus. Ademais, se for do seu interesse, vale a pena avaliar se há uma boa rede de ciclovias na região.

Por fim, embora a segurança na Alemanha seja uma das melhores do mundo, é sempre bom tentar conversar com pessoas que já moram na cidade para saber se a localização do apartamento pode ser perigosa.

Bairros mais disputados e caros

Atualmente os bairros mais disputados em Berlim são Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg e Neukölln.

Estes são bairros com localização central e com um perfil de moradores cada vez mais jovem. São áreas que vêm sofrendo com o efeito da gentrificação, pois tornaram-se extremamente atrativas nos últimos anos, impulsionadas, principalmente, pelo fato de Berlim ter se tornado uma capital criativa e ter atraído diversas empresas de tecnologia e, consequentemente, muita mão de obra jovem, qualificada e com alta renda.

Nestes locais há uma grande oferta de restaurantes, cafés, espaços culturais, parques, feiras ao ar livre e outros atrativos. Nestes bairros a oferta é pouca e a procura é grande, resultando em preços mais altos.

restaurantes kreuzberg berlim

Economize morando mais distante do centro

Quem busca economizar não deve se preocupar tanto com a localização do apartamento. O transporte público na Alemanha é excelente, principalmente em Berlim. Assim, rapidamente é possível se deslocar até o centro desde todos os bairros da cidade.

Quartos para alugar em Berlim

Na Alemanha é muito comum que as pessoas compartilhem apartamentos com o objetivo de reduzir despesas e também de fazer amigos e ter companhias. Os apartamentos compartilhados são comuns tanto entre estudantes quanto entre jovens profissionais.

É possível encontrar desde imóveis bem simples e pequenos, até apartamentos sofisticados, com localização central e totalmente equipados. O compartilhamento é uma excelente maneira de alugar apartamento em Berlim.

Principal site para encontrar quartos para alugar em Berlim

O principal site para procurar apartamentos compartilhados é o WG-Gesucht, que permite filtrar preferências tais como número de moradores e de características como gênero e idade. Normalmente as descrições dos apartamentos incluem as informações sobre os moradores, indicando sua ocupação e seus hobbies.

Há detalhes sobre o estilo de vida no apartamento, indicando se o compartilhamento é somente com o propósito de economia (ou seja, não há muito contato entre os moradores) ou se é esperado que os moradores se tornem amigos, informando sobre quais atividades estes costumam fazer juntos. A descrição também inclui as regras específicas dos apartamentos, tais como planos de limpeza, compartilhamento de comida, possibilidade de fumar ou não, entre outros.

Embora o WG-Gesucht seja um site com foco principalmente em apartamentos compartilhados (em alemão: Wohngemeinschaft, ou simplemente, WG), você também consegue encontrar outros tipos de oferta de apartamentos no site.

Apartamentos para estudantes em Berlim

As cidades alemãs geralmente contam com uma organização sem fins lucrativos a qual é administrada pelo Estado e é responsável por organizar os assuntos estudantis, como os refeitórios e o fornecimento de internet: o Studentenwerk ou Studierendenwerk.

Uma das responsabilidades que cabe ao Studierendenwerk é organizar a moradia dos estudantes universitários em nível local. Em Berlim, o studierendenWERK BERLIN é responsável por todos os dormitórios estudantis existentes na cidade, nos quais são alocados os estudantes das diferentes universidades.

Os dormitórios estudantis na Alemanha geralmente oferecem uma boa infraestrutura por preços abaixo dos encontrados no mercado imobiliário. Ademais, o StudierendenWERK facilita todo o processo, não sendo necessárias as etapas de entrevista ou o fornecimento de muitos documentos.

Assim, há uma verdadeira disputa pelos dormitórios disponíveis entre os estudantes que querem alugar apartamento em Berlim, havendo uma lista de espera em que os interessados devem se inscrever. A recomendação é de que os estudantes interessados incluam seus nomes na lista de espera tão logo recebam a carta de aceite da instituição de ensino. Nesse caso, esse procedimento pode (e deve) ser feito ainda no Brasil.

É difícil alugar apartamento em Berlim?

Infelizmente, sim. Alugar apartamento em Berlim requer tempo e paciência. Berlim é hoje um local muito cobiçado por investidores e para a especulação imobiliária, além de estar atraindo cada vez mais moradores da indústria criativa e de tecnologia. O mercado imobiliário está muito aquecido e a demanda por imóveis é alta. Para cada apartamento anunciado há dezenas de interessados.

Dessa maneira, quem se muda para a capital alemã deve estar preparado para uma busca que pode levar semanas ou até meses até encontrar o apartamento dos sonhos.

A vantagem é que os aluguéis em Berlim são relativamente baratos

É importante ressaltar que, embora seja difícil encontrar apartamento para alugar em Berlim, os preços dos aluguéis na capital alemã ainda são extremamente mais baratos que em outras grandes cidades da Alemanha, tais como Munique ou Hamburgo. Ademais, são preços também mais baixos que os encontrados em outras capitais europeias, como Paris, Londres ou Amsterdam.

Gostou do post? Espero que ele te ajude nesta difícil e longa jornada para alugar apartamento em Berlim. Apesar de não ser fácil, tenho certeza de que, com paciência e dedicação, você irá encontrar um apartamento interessante e por um bom preço.

Se você sonha em morar na capital alemã, mas ainda não encontrou uma oportunidade de emprego, não deixe de ler nosso artigo com dicas para trabalhar em Berlim.

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Luiza Maciel se encantou com a Alemanha em 2016, quando teve a oportunidade de viver no país pela primeira vez. Sempre recomenda as cervejas alemãs, as feiras de natal, e a Thüringer Bratwurst. Urbanista, é apaixonada por cidades e por mobilidade urbana. Entre 2018 e 2020 viveu em Weimar, onde cursou o Mestrado em Estudos Urbanos Europeus na Universidade Bauhaus. Em seguida, Luiza se mudou para Aachen, onde teve a oportunidade de exercer sua profissão em um escritório de consultoria em transportes.

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