Muitos estrangeiros planejam comprar um imóvel em Portugal com o objetivo de ter direito à cidadania portuguesa para poder viver legalmente no país. Se você é uma destas pessoas, acompanhe este artigo para saber se ao comprar imóvel em Portugal ganha cidadania.

Comprar imóvel em Portugal ganha cidadania?

A resposta para esta pergunta é sim, em algumas situações.

Para ter direito a pedir cidadania portuguesa pela compra de um imóvel é preciso cumprir alguns requisitos, que são as exigências que dão direito a fazer o pedido de cidadania através do Golden Visa (a ARI – Autorização de Residência para Atividade de Investimento).

Quem faz um investimento que cumpre os requisitos exigidos, passa a ter o direito de morar em Portugal, recebendo uma autorização de residência temporária, que pode ser renovada. Depois de 5 anos, é possível solicitar a cidadania portuguesa.

Para ter esse direito, é preciso cumprir, ao menos, o prazo mínimo de permanência no país. Os prazos são os seguintes:

  • 7 dias no primeiro ano (seguidos ou intercalados);
  • 14 dias nos períodos de 2 anos subsequentes (seguidos ou intercalados).

Atenção: mas se você tem interesse em adquirir cidadania portuguesa através do Golden Visa, talvez seja interessante apressar a decisão, pois a Comissão Europeia tem pretensão de abolir os programas de residência e cidadania por investimento.

Falamos mais sobre isso abaixo.

Principais exigências

As duas principais exigências são o valor e a localização do imóvel.

Nas regras do Golden Visa, existe um valor mínimo do imóvel a ser adquirido no país (500.000€ ou 350.000€ – dependendo do tipo de imóvel).

Além disso, há algumas restrições quanto ao local de compra. Depois das novas regras que entraram em vigor em janeiro de 2022, a conceção do Golden Visa não se aplica para imóveis habitacionais adquiridos em Lisboa, no Porto ou na região de litoral com alta densidade (como o Algarve, por exemplo).

Explicaremos mais detalhes logo a seguir. Acompanhe!

Condições para conseguir cidadania com investimento imobiliário

Para poder ter direito a pedir a cidadania portuguesa através de investimento imobiliário, você deve fazer algum destes dois negócios.

1. Comprar um imóvel de 500.000€

Esta é a hipótese mais usada para aquisição do Golden Visa. Para poder obter o visto que dá direito à cidadania, é preciso adquirir um imóvel com valor mínimo de 500.000€.

De acordo com o SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras), o valor pode ser de 400.000€ (desconto de 20%) se o imóvel escolhido estiver localizado em uma região de baixa densidade populacional.

2. Adquirir um imóvel antigo e reformá-lo com custo mínimo de 350.000€

Esta é outra hipótese de aquisição de visto que dá direito à cidadania portuguesa. Nesse caso, é preciso comprar e reformar um imóvel construído há pelo menos 30 anos ou que esteja localizado em uma área de reabilitação urbana (mesmo que tenha menos de 30 anos). O valor mínimo para o investimento é de 350.000€.

Caso o imóvel esteja localizado em região de baixa densidade populacional, também pode ser aplicado o desconto de 20%. Nesse caso, o valor mínimo é reduzido para 280.000€.

Alterações no Golden Visa em 2022

Como explicamos, algumas regras do Golden Visa entraram em vigor em janeiro de 2022. Ainda em dezembro de 2020 foram aprovadas mudanças nas regras de concessão para o Golden Visa por investimento imobiliário, que foram implementadas em fases e agora já estão valendo. As mudanças vão ser implementadas em fases e devem estar concluídas até janeiro de 2022.

Portanto, desde janeiro de 2022, os imóveis habitacionais* comprados em Portugal e que dão direito ao Golden Visa (e posteriormente ao pedido de cidadania) não podem estar localizados em Lisboa, no Porto e na região do Algarve. O governo tomou esta decisão porque a maior parte dos investimentos em imóveis desde a criação do visto (em 2012) aconteceram nestas regiões.

Agora, a ideia é incentivar o investimento imobiliário em zonas menos populosas do país, que até então receberam menos atenção dos investidores estrangeiros. O governo deseja que localidades do interior e das regiões autônomas (Ilha da Madeira e Ilhas dos Açores) sejam privilegiadas por quem pretende comprar um imóvel no país.

*Atenção: a restrição do investimento imobiliário em Lisboa, Porto e Algarve para a concessão do Golden Visa é habitacional, para investimento em imóveis comerciais (salas, lojas, etc) não há essa restrição.

Como comprar um imóvel em Portugal?

Sabemos que este pode ser um processo cheio de dúvidas, já que muitas pessoas que decidem comprar um imóvel em Portugal não conhecem o funcionamento do mercado imobiliário do país.

Para ajudar você neste processo, preparamos um guia com um passo a passo bem explicado. Confira!

1. Escolha o tipo de imóvel e a região

Comece por definir qual tipo de imóvel interessa a você, se é uma casa ou apartamento, se é novo ou para reformar, por exemplo.

Também pense nas características que você não abre mão: número de quartos, garagem, varanda e jardim, tipo de arquitetura, posição solar, conforto térmico, etc.
É fundamental decidir em qual região você pretende adquirir o imóvel, já que esta decisão influencia diretamente no dia a dia. Você quer morar mais perto da praia ou no interior?

Também é importante avaliar a proximidade dos transportes públicos, serviços, escolas, universidade e comércio.

2. Pesquise os preços

Quando já souber o tipo de imóvel que quer e em qual região, comece a pesquisar para ter uma ideia dos preços praticados no mercado português. Sites como Idealista, Imovirtual, ComprarCasa e OLX são ótimos para isso.
Você também pode procurar diretamente em imobiliárias, como ERA, Century 21, Remax, Umseisum e Frontal.

3. Procure um advogado

Se você tiver muitas dúvidas no processo, é possível (e indicado) contratar um advogado que ajude você com a documentação e com todos os procedimentos necessários, para que você fique mais seguro durante a negociação de compra do imóvel.

4. Visite os imóveis escolhidos

Peça à pessoa que lhe representa em Portugal para agendar as visitas com antecedência, antes da sua vinda ao país, o que pode demorar alguns dias.

Para não correr o risco de não conseguir visitar um imóvel que interessa a você, é bom já ter todas as datas organizadas para quando você chegar ao país.

5. Faça o NIF e solicite o financiamento

Quando estiver em Portugal, aproveite para ir até as Finanças e fazer o seu NIF (Número de Identificação Fiscal), que é semelhante ao CPF. Esse número será indispensável para fechar o negócio, abrir conta em banco, fazer financiamento imobiliário (se for o caso), entre outros.

Também se informe sobre as formas de transferir dinheiro para Portugal, para quando chegar o momento de fechar o contrato.

Por fim, abra uma conta em um banco português, especialmente se quiser se candidatar a um financiamento imobiliário.

Aproveite para entender como financiar uma casa em Portugal.

6. Verifique os documentos e as condições do imóvel

Quando já estiver interessado em um dos imóveis visitados, é importante que você (e seu advogado) verifiquem se a documentação do imóvel está correta.

É preciso ficar atento se não existem dívidas pendentes, se o imóvel está com as licenças em dia, se o vendedor é o proprietário legítimo ou se o imóvel está alugado a terceiros que precisarão desocupá-lo.

É igualmente importante fazer uma vistoria para conferir se as condições do imóvel e da negociação estão conforme a descrição do anúncio.

Também é recomendável se certificar da necessidade de pagamento de eventuais taxas e outros encargos da casa.

7. Assine o contrato de compra e venda

Se tudo estiver correto e você estiver certo da decisão, chegou o momento de pensar no contrato de promessa de compra e venda. Tenha especial atenção a alguns pontos do contrato, como a descrição detalhada do imóvel, o preço acertado e as condições para efetivar o pagamento.

Quando se celebra este contrato de promessa, é de praxe que seja pago o valor de sinal, cerca de 20% ou 30% do valor do imóvel. Esta informação também deve estar especificada no documento.

Depois que todos os detalhes estiverem acertados, deve-se marcar a assinatura do contrato de compra e venda. Para ter mais segurança, faça isso acompanhado do seu advogado.

Comprar imóvel em Portugal ganha cidadania contrato
Antes de assinar o contrato confira todos os detalhes acertados com o vendedor do imóvel.

8. Fazer a escritura pública

O último passo é fazer a escritura pública, que registra a transferência do imóvel para o novo dono. O procedimento deve ser feito perante um solicitador, o profissional que vai conferir todos os documentos da transação.

Neste dia, devem ser pagos os impostos (IMT – Imposto Municipal sobre a Transmissão e Imposto do Selo), além da taxa do Registro da Propriedade e do pagamento ao solicitador pelo seu serviço. Caso ainda existam valores em aberto da transação, o montante deve ser quitado nesta mesma data.

Finalizados os trâmites burocráticos, é hora de pegar as chaves da sua casa nova!

Assessoria para comprar imóvel em Portugal

O processo de compra de imóvel é bastante burocrático e exige muita atenção à documentação e experiência no mercado imobiliário em questão. Se você não conhece de perto o mercado imobiliário português e deseja ter auxílio de uma imobiliária experiente no tema, aconselhamos entrar em contato com a Pati Lemos Properties.

É uma imobiliária de brasileiros em Portugal, com expertise no mercado português e que trabalha com toda a seriedade que a gente gosta!

Trata-se de uma One Stop Shop: ou seja, uma empresa que trata de todo o processo para seu cliente, desde a procura dos melhores imóveis para a sua necessidade, até a abertura de contas bancárias necessária para compra, emissão de NIF e outros detalhes. A Pati Lemos é nossa parceira e é de confiança, por isso indicamos aos nossos leitores.

Como é o processo de investimento imobiliário para o Golden Visa?

Antes de tudo, é preciso lembrar que a compra do imóvel deve ser anterior ao pedido do visto. Para facilitar, separamos o processo de pedido de visto em 3 etapas. Veja:

1. Escolha o tipo de aquisição

Determine em qual das hipóteses de compra de imóvel você pretende investir, conforme as possibilidades explicadas acima.

Um lembrete importante: não deixe de checar os valores e a área de localização dos imóveis para confirmar que eles dão direito ao Golden Visa.
Lembre-se também de verificar as opções no interior do país, nas regiões de baixa densidade.

O investimento nestes imóveis reduz o valor mínimo do Golden Visa em 20%.

2. Faça o negócio

Após pesquisar os imóveis e decidir qual é a melhor opção, tome as medidas para efetuar a compra do imóvel. Não esqueça de guardar toda a documentação do processo e os comprovantes de pagamento e transferência do valor do contrato para Portugal.

Feito isso, verifique quais são os documentos necessários para pedir o visto, de acordo com a aquisição feita. Logo a seguir você verá uma lista que organizamos com a documentação para cada tipo de compra de imóvel.

3. Solicite o Golden Visa

Depois de efetivar a compra, você já pode solicitar o visto. É preciso organizar a documentação exigida (documentos do requerente e da compra do imóvel) e fazer o pedido diretamente ao SEF, através do Portal ARI.

A plataforma é exclusiva para pessoas que vão fazer o pedido do Golden Visa para Portugal. Os valores cobrados pelo SEF são os seguintes, consultados em março de 2022:

Serviço Valor
Recepção e análise do pedido de concessão ou renovação da ARI 533€
Emissão da autorização de residência
(válida por 1 ano)		 5.325€
Renovação da autorização de residência (por 2 anos) 2.663€

Os valores cobrados para a documentação de familiares por reagrupamento familiar de quem possui o Golden Visa são os mesmos.
Como você pode perceber, o valor da solicitação do Golden Visa é elevado e os requisitos devem ser comprovados à risca para evitar indeferimento.

Por isso, nós sempre recomendamos contar com um advogado especializado para acompanhar o seu processo, garantindo maior segurança e agilidade para conseguir seu imóvel, seu Golden Visa e mais tarde sua cidadania portuguesa.

Documentos para conseguir o Golden Visa

Parte da documentação exigida se refere à compra e/ou reforma do imóvel. Mas também é preciso apresentar uma lista de documentos pessoais do requerente. Veja:

  • Passaporte;
  • Comprovante de entrada e permanência legal em Portugal;
  • PB4 ou seguro viagem;
  • Autorização para consulta do registro criminal português pelo SEF;
  • Certidão de Antecedentes Criminais (recente, emitida pela Polícia Federal);
  • Número de Identificação Fiscal do país onde tem residência fiscal;
  • Declaração sob compromisso de honra em que expresse o compromisso de manter o investimento em Portugal por 5 anos;
  • Comprovante de que tem situação contributiva regular (declaração negativa de dívida da Autoridade Tributária e Aduaneira – Finanças e da Segurança Social). Caso não tenha registro nas entidades, é possível apresentar uma declaração de não existência de registro;
  • Recibo do pagamento da taxa de análise da solicitação da ARI.

Documentos específicos da compra de imóvel

  • Escritura ou contrato de compra do imóvel. Também é possível apresentar um contrato de promessa de compra e venda, com sinal de pagamento igual ou superior a 500.000€;
  • Certidão da Conservatória do Registro Predial que comprove a propriedade do imóvel;
  • Caderneta predial do imóvel atualizada (se for possível);
  • Declaração de uma instituição de crédito autorizada que confirme a transferência de capital para aquisição do imóvel ou sinal do contrato.

Documentos específicos da compra de imóvel para reabilitação

Caso você vá comprar um imóvel para reformar, além dos documentos de compra citados acima, também é preciso cumprir um destes dois requisitos de documentação, relativamente à reabilitação do imóvel.

  • Comprovativo de apresentação de pedido de informação prévia ou comunicação prévia ou pedido de licenciamento das obras de reabilitação. Se for o caso, também deve apresentar uma declaração da entidade gestora da operação de reabilitação urbana que confirme que o imóvel está em uma área de reabilitação urbana; ou
  • Contrato de empreitada para a realização de obras de reabilitação do imóvel. O contrato deve ser assinado com uma empresa habilitada pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, junto com a comprovação do pagamento do contrato de reabilitação ou uma declaração do depósito.

Benefícios do Golden Visa em Portugal

Quem adquire um Golden Visa (a Autorização de Residência para Atividade de Investimento) tem direito a usufruir dos seguintes benefícios:

  • Entrar em Portugal com dispensa de visto de residência;
  • Circular pelo Espaço Schengen sem precisar pedir visto;
  • Reagrupar familiares;
  • Direito de morar, estudar e trabalhar em Portugal;
  • Solicitar a autorização de residência permanente após 5 anos;
  • Requerer a cidadania portuguesa por naturalização após 5 anos.

A Comissão Europeia defende o fim dos programas de cidadania por investimento

A Comissão Europeia posiciona-se contrária aos programas de residência e cidadania por investimento, como o Golden Visa em Portugal. De acordo com a comissária europeia para  o Interior:

Posso adiantar que a Comissão Europeia apresentará em breve uma recomendação a todos os Estados-Membros para que tratem dos regimes de residência e cidadania por investimento, tendo particularmente em conta o contexto atual (guerra na Ucrânia).

O comentário da comissária reforçou isso pois uma das nações que mais obtém vistos gold é a Rússia. A Eurodeputada Sophi in’t Veld criticou:

Muitos são oligarcas do Presidente Putin que escapam das sanções agitando o seu passaporte da União europeia

Embora cada país europeu seja soberano para decidir as condições que concede ou retira a nacionalidade de uma pessoa, é preciso que as condições estejam de acordo com os padrões estabelecidos pela União Europeia.

Até então não há nenhuma decisão tomada quanto à abolição dos programas de residência e cidadania por investimento, entretanto a eurodeputada apelou a uma proposta legislativa de abolir definitivamente essas possibilidades até o fim de 2022.

Vale a pena comprar imóvel em Portugal para ganhar cidadania?

Se você pretende viver em Portugal, podemos dizer que vale a pena. E é preciso correr, pois pode ser que esses programas acabem até o fim desse ano.

Caso você tenha condições de fazer este investimento, pode ser uma boa decisão, especialmente se considerarmos os valores cobrados de aluguéis. Nos últimos anos, os valores para alugar um imóvel em Portugal subiram bastante.

Caso o seu foco seja investimento, também pode ser uma boa oportunidade. Muitas pessoas compram uma casa em Portugal como uma forma de investimento e depois alugam o imóvel. Essa também é uma possibilidade que dá direito ao Golden Visa.

Mas a melhor pessoa para responder a essa pergunta é você mesmo. Recomendamos que avalie o seu objetivo e reflita sobre as informações que reunimos neste artigo para tomar a decisão mais adequada à sua situação.