Lei de arrendamento em Portugal: o que mudou e como funciona

A lei para alugar ou “arrendar” apartamento ou casa em Portugal mudou em 2019. Neste artigo, vamos te explicar as razões da alteração e os principais pontos da lei de arrendamento em Portugal. Confira.

Mudanças na Lei de Arrendamento em Portugal em 2019

Com a nova realidade portuguesa, em que o trânsito de estrangeiros é cada vez maior, seja a turismo ou para refazer a vida no país europeu, os aluguéis em Portugal dispararam.

E uma nova modalidade de locação passou a ganhar cada vez mais força: o alojamento local (ou locação por temporada), que cresce impulsionado por portais especializados na modalidade, como Booking e Airbnb, para citar apenas os mais conhecidos.

Diante deste cenário, proprietários começaram a pressionar inquilinos por reajustes exorbitantes, renovações de contrato desiguais e despejos a fim de aderir à modalidade de alojamento local, cujos lucros estão se mostrando mais atraentes.

Leia também: a diferença do custo de vida do Brasil e de Portugal.

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O que diz a nova lei de arrendamento em Portugal

Assim, em 12 de fevereiro de 2019, foi publicada no Diário da República português a Lei 13/2019, que proíbe o “assédio no arrendamento ou no subarrendamento”.

Ela define como assédio “qualquer comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado”.

Condena o que venha a ser um ambiente “intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo”. Ou ainda que “impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado”.

Lei de Arrendamento em Portugal: como era antes

Até 2012, ter imóveis para locação em Portugal não era um bom negócio. A balança dos direitos pesava para o lado dos inquilinos. Os contratos não eram passíveis de reajuste e o inquilino permanecia no imóvel, mesmo após o vencimento do contrato, passando o “direito” de locação para os filhos.

Ao longo do tempo, os aluguéis eram “comidos” pela inflação, tornavam-se irrisórios e, como consequência, nenhum proprietário investia na manutenção dos prédios.

Lei de Arrendamento em Portugal: mudança em 2012

Em 2012, uma nova lei do inquilinato entrou em vigor e permitiu ao proprietário, entre outras coisas, reajustar valores, solicitar a devolução do imóvel no vencimento do contrato e a saída do inquilino para reforma completa.

Surgimento do alojamento local

Com a nova lei do inquilinato e com Portugal saindo de uma grave crise financeira, a locação por temporada, ou “alojamento local” se mostrou muito atrativa, despertando o empreendedorismo nas cidades portuguesas.

Tamanha foi a adesão a essa nova modalidade de locação que o governo teve que regulamentar o setor, impondo regras de segurança e impostos. Mas não havia dispositivos legais para barrar o surgimento de novos alojamentos locais.

Um dos resultados imediatos do boom dos alojamentos locais foi polêmico e gerou comoção social: inquilinos antigos, novos ou velhos, com ou sem deficiência, sendo despejados, sem ter para onde ir.

Para frear o setor, houve aumento de impostos. Também foi transmitido às câmaras municipais o poder de veto aos novos alojamentos (leia mais sobre esta questão no Porto e em Lisboa abaixo).

Veja aqui se vale a pena investir em imóvel para temporada em Portugal e conheça as novas regras de imóveis para turistas no país.

O que mudou de fato com a nova lei de arrendamento em Portugal?

Confira as principais mudanças, que visaram corrigir a questão do assédio aos inquilinos:

  • Não pode haver discriminação no acesso ao aluguel, seja por sexo, origem étnica, religião, gênero, orientação sexual, idade ou deficiência, entre outros aspectos, sendo o mesmo aplicável à publicidade de imóveis para esse fim;
  • O prazo mínimo dos contratos passa a ser de um ano e renovável automaticamente por três anos, salvo acordo entre as partes em contrário;
  • Em caso de inquilinos idosos ou com deficiência e que residam nas casas há mais de 15 anos, o contrato só pode ser rescindido por demolição ou obras profundas que não permitam a sua permanência na casa;
  • Fica garantido o reembolso ao inquilino por obras realizadas no imóvel que não tenham sido pagas pelo proprietário, apesar deste receber comunicados;
  • Foi estipulado um novo coeficiente de atualização dos valores de aluguel, limitado a até 1,15%. O aumento não é obrigatório nem automático: o proprietário deve decidir se irá praticar o reajuste após um ano de contrato e comunicar o locatário através de carta registrada com 30 dias de antecedência. Os contratos mais antigos, anteriores a 1990, tem regime especial de reajuste;
  • Para incentivar contratos de locação com duração maior, o governo instituiu taxas menores no imposto de renda. Para contratos com duração de 2 a 5 anos, o proprietário paga 2% a menos de imposto – dos 28% usuais, passa a pagar 26%. A cada renovação, pelo mesmo prazo, é aplicada uma nova redução, chegando ao máximo de 14%. Para contratos de 5 a 10 anos, a redução é de 5%, ou seja, paga-se 23%, que podem ser também reduzidos a cada renovação. Para contratos de 10 a 20 anos, a taxa é de 14%. E para contratos com duração superior a 20 anos, paga-se taxa de 10%;
  • É permitido arrendar casas que estejam em financiamento.

A quem a nova lei de arrendamento em Portugal beneficiou?

Associações de defesa dos direitos dos proprietários afirmam que a lei é unilateral e só beneficia os inquilinos. No entanto, reportagens da imprensa portuguesa têm afirmado que pouca coisa mudou na prática e que os abusos por parte dos proprietários persistem.

A lei tornou-se mais justa?

A princípio, a lei traz mais estabilidade aos inquilinos. Mas a questão gera polêmica. Reportagens publicadas pela imprensa portuguesa afirmam que o cenário não melhorou, nem para inquilinos, nem para proprietários.

Restrições a alojamento local em Lisboa e no Porto

Na intenção de equilibrar o mercado imobiliário nos principais centros turísticos e garantir moradia aos residentes, algumas cidades têm imposto restrições aos alojamentos locais.

Em Lisboa, uma lei municipal proíbe a instalação de novos alojamentos locais em áreas em que 20% dos imóveis totais já estejam destinados a esta atividade. Casos excepcionais são submetidos à Câmara municipal.

No Porto, já foi suspensa por seis meses a emissão de licenças para novos alojamentos locais nas regiões mais turísticas e segue em discussão um projeto de lei que prevê impedir novos alojamentos locais onde este tipo de atividade já ocupou 50% do total de imóveis. A previsão é que a definição aconteça até início de 2020.

Tais medidas são também polêmicas porque, ao mesmo tempo em que existe o argumento de que é preciso equilibrar a quantidade de turistas com o de moradores locais, até para preservar a cultura local, muitos empreendedores já investiram grandes quantias apostando no modelo antigo, que permitia a criação de novos alojamentos.

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É difícil alugar apartamento em Portugal hoje em dia?

Depende da localização em que você deseja morar. Nos grandes centros, há poucas ofertas e com preços bastante altos.

Os bairros mais afastados e as cidades periféricas podem ser boas alternativas.

Como alugar em Portugal?

Você pode fazer sua busca na Internet, que hoje é a maneira mais prática de visualizar o máximo de imóveis disponíveis no mercado. Indicamos alguns sites, específicos de locação e também de imobiliárias – dificilmente, você encontrará imóveis para locação que não estejam anunciados online:

Mas, atenção: antes de fazer qualquer tipo de pagamento ou depósito, procure visitar pessoalmente o imóvel, checar as condições em que ele se encontra. Não é incomum a prática da locação de apartamentos fantasma – você paga, do Brasil, um valor para garantir a locação do apartamento e, quando chega em Portugal, descobre que ele não existe. Esse é um golpe do aluguel de apartamento na Europa muito comum. Isso vale não apenas para Portugal, mas para locações via Internet em qualquer lugar do mundo. Previna-se!

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Cláudia Zucare Boscoli trabalha como jornalista há 20 anos, tendo se formado na Cásper Líbero, com extensão em Jornalismo Social pela Universidade de Navarra (Espanha), especialização em Marketing Digital pela FGV e pós-graduação em Jornalismo Econômico pela PUC-SP. Já trabalhou para IstoÉ Online, O Estado de S. Paulo, Diário de S. Paulo e Editora Abril, entre outros veículos. Adora viajar, conhecer novas culturas e contar o que descobriu.

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