Se está de mudança para o país luso, alugar um apartamento no país provavelmente faz parte do seu planejamento, mas antes de alugar um imóvel é bom entender como funciona a Lei de Arrendamento em Portugal.
Neste artigo, vamos explicar todas as mudanças que a lei sofreu ao longo dos últimos anos e as novas medidas anunciadas pelo governo português para tentar controlar a bolha imobiliária que vem tomando conta de Portugal.
Índice do artigo
O que é a Lei de Arrendamento em Portugal?
A Lei de Arrendamento em Portugal, cujo nome original é Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), caracteriza-se por um conjunto de medidas implementadas pelo governo português para regulamentar os contratos de aluguel com base em um regime jurídico.
Na época da sua criação, a lei tinha objetivo de responder aos principais problemas da época, onde proprietários e locatários tinham contratos anteriores a 1990 congelados, assim como também tinham dificuldade em realizar obras de reabilitação.
Contudo, ao longo dos anos, o próprio mercado imobiliário foi se transformando com a chegada de imigrantes e do forte turismo que se implementou no país. E como os problemas já não são os mesmos de 2006, a Lei de Arrendamento em Portugal também foi passando por mudanças, as quais explicamos melhor ao longo do artigo.
O que diz a Lei de Arrendamento em Portugal (NRAU)?
De maneira geral, a Lei de Arrendamento em Portugal apresenta medidas para tornar o mercado imobiliário mais dinâmico. Dessa forma, oferece maior liberdade nos contratos com relação à duração, negociação de atualização dos preços, realização de obras em imóveis alugados, ordem de despejo, valor da caução, entre outros pontos.
Mudanças na Lei de Arrendamento em Portugal
Com a nova realidade portuguesa, em que o trânsito de estrangeiros é crescente, seja a turismo ou para morar em Portugal, os aluguéis no país dispararam.
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ENTRAR EM CONTATO →E uma nova modalidade de locação passou a ganhar cada vez mais força: o alojamento local (ou locação por temporada), que cresce impulsionado por portais especializados na modalidade, como Booking e Airbnb, para citar apenas os mais conhecidos.
Diante deste cenário, proprietários começaram a pressionar inquilinos por reajustes exorbitantes, renovações de contrato desiguais e despejos a fim de aderir à modalidade de alojamento local, cujos lucros estão se mostrando mais atraentes.
Como era antes de 2012
Até 2012, ter imóveis para locação em Portugal não era um bom negócio. A balança dos direitos pesava para o lado dos inquilinos. Os contratos não eram passíveis de reajuste e o inquilino permanecia no imóvel, mesmo após o vencimento do contrato, passando o “direito” de locação para os filhos.
Ao longo do tempo, os aluguéis eram “comidos” pela inflação, tornavam-se irrisórios e, como consequência, nenhum proprietário investia na manutenção dos prédios.
Alteração na Lei de arrendamento em 2012
Em 2012, entraram em vigor as primeiras alterações na Lei de Arrendamento em Portugal e permitiram aos proprietários, entre outras coisas, reajustar valores, solicitar a devolução do imóvel no vencimento do contrato e a saída do inquilino para reforma completa.
Surgimento do alojamento local
Com a nova lei do inquilinato e com o país saindo de uma grave crise na economia de Portugal, a locação por temporada, ou “alojamento local” se mostrou muito atrativa, despertando o empreendedorismo nas cidades portuguesas.
Tamanha foi a adesão das regras de locação para imóveis para turistas que o governo teve que regulamentar o setor, impondo regras de segurança e impostos. Mas não havia dispositivos legais para barrar o surgimento de novos alojamentos locais.
Um dos resultados imediatos do boom dos alojamentos locais foi polêmico e gerou comoção social: inquilinos antigos, novos ou velhos, com ou sem deficiência, sendo despejados, sem ter para onde ir. Para frear o setor, houve aumento de impostos e também foi transmitido às câmaras municipais o poder de veto aos novos alojamentos.
Alteração na Lei de Arrendamento em Portugal em 2019
Em 12 de fevereiro de 2019, foi publicada no Diário da República português a Lei 13/2019, que proíbe o “assédio no arrendamento ou no subarrendamento”. A nova alteração da Lei de Arrendamento em Portugal, definiu como assédio:
“qualquer comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado”.
A lei condena o que venha a ser um ambiente “intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo”. Ou ainda que “impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado”.
Restrições a alojamento local em Lisboa e no Porto
Com a intenção de equilibrar o mercado imobiliário nos principais centros turísticos e garantir moradia aos residentes, algumas cidades passaram a ter restrições aos alojamentos locais.
Em Lisboa, uma lei municipal proíbe a instalação de novos alojamentos locais em áreas em que 20% dos imóveis totais já estejam destinados a esta atividade. Casos excepcionais foram submetidos à Câmara Municipal. Contudo, essas medidas não seguiram após a pandemia e o problema com os alojamentos locais continua.
No Porto, já foi suspensa por seis meses a emissão de licenças para novos alojamentos locais nas regiões mais turísticas e seguiu em discussão um projeto de lei que previa impedir novos alojamentos locais onde este tipo de atividade já ocupou 50% do total de imóveis. Até hoje, um projeto para o novo regulamento de alojamento local na cidade ainda tramita na Câmara Municipal.
Na época, tais medidas foram também polêmicas porque, ao mesmo tempo em que existe o argumento de que é preciso equilibrar a quantidade de turistas com a de moradores locais, até para preservar a cultura local, muitos empreendedores já investiram grandes quantias apostando no modelo antigo, que permitia a criação de novos alojamentos.
Impacto dos alojamentos locais nas grandes cidades
Com forte fluxo de turismo, o aluguel temporada em Portugal tornou-se um dos principais atrativos para investimento no país e muitos proprietários viram nesse mercado uma “mina” para ganhar dinheiro. O impacto negativo dos alojamentos locais nas grandes cidades é bem nítido, principalmente nos imóveis nas regiões mais turísticas.
Os residentes dos bairros mais turísticos vivenciam aumentos exorbitantes dos aluguéis de modo a saírem “por livre e espontânea pressão” ou tem contratos revogados por conta da venda do imóvel para que os mesmos sejam transformados em alojamentos locais.
O aumento dos aluguéis também vem refletindo nas zonas não turísticas. Além disso, a cada dia que passa, alugar um apartamento para viver nas grandes cidades torna-se uma árdua tarefa.
Segundo uma reportagem publicada no Idealista, já são cerca de 30 mil alojamentos locais em Lisboa e no Porto. Por outro lado, há um impacto positivo que é a sua contribuição para a reabilitação urbana das grandes cidades.
O que mudou de fato com a nova Lei de Arrendamento em Portugal?
Confira as principais mudanças, que visaram corrigir a questão do assédio aos inquilinos a Lei de Arrendamento em Portugal de 2019:
- Não pode haver discriminação no acesso ao aluguel, seja por sexo, origem étnica, religião, gênero, orientação sexual, idade ou deficiência, entre outros aspectos, sendo o mesmo aplicável à publicidade de imóveis para esse fim;
- O prazo mínimo dos contratos passa a ser de um ano e renovável automaticamente por três anos, salvo acordo entre as partes em contrário;
- Em caso de inquilinos idosos ou com deficiência e que residam nas casas há mais de 15 anos, o contrato só pode ser rescindido por demolição ou obras profundas que não permitam a sua permanência na casa;
- Fica garantido o reembolso ao inquilino por obras realizadas no imóvel que não tenham sido pagas pelo proprietário, apesar deste receber comunicados;
- Foi estipulado um novo coeficiente de atualização dos valores de aluguel, limitado a até 1,15%. O aumento não é obrigatório nem automático: o proprietário deve decidir se irá praticar o reajuste após um ano de contrato e comunicar o locatário através de carta registrada com 30 dias de antecedência. Os contratos mais antigos, anteriores a 1990, tem regime especial de reajuste;
- Para incentivar contratos de locação com duração maior, o governo instituiu taxas menores no imposto de renda. Para contratos com duração de 2 a 5 anos, o proprietário paga 2% a menos de imposto – dos 28% usuais, passa a pagar 26%. A cada renovação, pelo mesmo prazo, é aplicada uma nova redução, chegando ao máximo de 14%. Para contratos de 5 a 10 anos, a redução é de 5%, ou seja, paga-se 23%, que podem ser também reduzidos a cada renovação. Para contratos de 10 a 20 anos, a taxa é de 14%. E para contratos com duração superior a 20 anos, paga-se taxa de 10%;
- É permitido arrendar casas que estejam em financiamento.
A quem a nova lei de arrendamento em Portugal beneficiou?
Associações de defesa dos direitos dos proprietários afirmam que a lei é unilateral e só beneficia os inquilinos. No entanto, reportagens da imprensa portuguesa têm afirmado que pouca coisa mudou na prática e que os abusos por parte dos proprietários persistem.
Ao iniciar a sua busca para alugar apartamento ou quarto, sobretudo nas grandes cidades, facilmente vai se deparar com proprietários cobrando cauções a mais do que estipulado na lei, preços bem elevados e muitos sem emitir recibo por não estarem devidamente registrados nas Finanças para exercer tal atividade.
A lei tornou-se mais justa?
A princípio, a lei traz mais estabilidade aos inquilinos. Mas a questão gera polêmica. Reportagens publicadas pela imprensa portuguesa afirmam que o cenário não melhorou, nem para inquilinos, nem para proprietários.
Além disso, com o impacto negativo dos alojamentos locais “expulsando” os residentes dos grandes centros para dar vazão ao turismo, a questão da lei ainda precisa de muito debate e ajustes para controlar a bolha imobiliária que Portugal tem se transformado.
Novas alterações na Lei de Arrendamento em Portugal para 2023
A insatisfação da população tem provocado uma onda de manifestações pela habitação em diversas cidades do país. Os slogans “Queremos casas para viver”, “Casas para morar e não especular” e “Casa é um direito”, estão presentes nos cartazes dos manifestantes.
Com o governo cada vez mais pressionado para resolver a questão da falta de moradia por conta dos alojamentos locais e especulação imobiliária, novas alterações na Lei de Arrendamento em Portugal estão sendo estudadas e novas medidas já foram anunciadas em fevereiro de 2023.
Governo de Portugal aprova o pacote Mais Habitação
Na tentativa do governo português de lidar com a insatisfação da população e controlar a especulação, no dia 16 de fevereiro de 2023, foi anunciado durante a conferência de imprensa do Conselho de Ministros , o Pacote Mais Habitação.
“A habitação é uma preocupação central e transversal da sociedade portuguesa porque diz respeito a todas as famílias e não apenas às mais carenciadas, mas também aos jovens e às famílias da classe média”, ressaltou o Primeiro-Ministro António Costa.
Segundo o Primeiro-Ministro, o Mais Habitação busca resolver cinco problemas centrais:
- Aumentar a oferta para habitação;
- Simplificar os processos de licenciamento;
- Aumentar o número de casas no mercado de arrendamento;
- Combater a especulação imobiliária em Portugal;
- Apoiar e proteger as famílias.
Abaixo, você confere as principais medidas do Pacote Mais Habitação e que foram abertas para consulta pública.
Aumento do aluguel limitado a 2%
Todas as casas e apartamentos que já se encontram no mercado, terão um limite de 2% no aumento do aluguel. Essa porcentagem foi definida com base na inflação dos anos anteriores, bem como o objetivo da inflação a médio prazo Banco Central Europeu (BEC).
A medida se aplica a todos os imóveis que foram alugados nos últimos 5 anos. Os novos imóveis que vêm sendo construídos ou que vão entrar no mercado de arrendamento, não terão um valor de limite fixado. Já nos imóveis que estão passando por remodelação, os proprietários podem acrescentar o valor das despesas no aluguel até o limite anual de 15%.
Outro ponto importante a ser destacado é que o locatário poderá comunicar às Finanças sobre o contrato de aluguel, caso o proprietário não o faça. Como comentado acima, muitos proprietários alugam casas sem estarem devidamente registrados para exercer tal atividade.
Restrições aos alojamentos locais
Para controlar os alojamentos locais, apresenta algumas propostas que estão gerando muita insatisfação nos investidores do país, são elas:
- Suspensão de novas licenças de alojamento local até 31 de dezembro de 2030, exceto os alojamentos rurais;
- Se mais da metade dos condôminos de um prédio desejar o fim da atividade de alojamento local, o condomínio pode cancelar o registro do mesmo;
- Os imóveis que hoje são alojamentos locais podem trocar a licença para o mercado de arrendamento até 2024 e usufruir da isenção de IRS (imposto de renda) sobre o valor do aluguel até 31 de dezembro de 2030;
- Os alojamentos locais deixam de se beneficiar da redução do coeficiente de vetustez, que se refere à idade do imóvel. Isso significa que os proprietários que possuem alojamento local em prédios antigos, terão que pagar o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) pelo cálculo comum, acarretando impostos mais altos;
- Pagamento de taxa extraordinária de 20% com base na rentabilidade e dimensão do imóvel.
Além disso, as Juntas de Freguesia (uma espécie de subprefeitura de bairro), vai passar a fiscalizar esses locais.
Incentivos fiscais para arrendamento acessível
O governo português também prevê incentivos fiscais para o arrendamento acessível, ou seja, com preços reduzidos para o aluguel.
Nesse caso, os proprietários de imóveis que aderirem ao Programa de Arrendamento Acessível (PAA) terão isenção do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), Instituto da Mobilidade e dos Transportes (IMT) e o Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS).
Contribuição extraordinária
Par apoiar as famílias com dificuldades de pagar os aluguéis, o governo prevê a coparticipação mensal de até 200€. O valor do apoio é calculado através do rendimento líquido e não pode ultrapassar a taxa de esforço de 35% (rendimento líquido/encargos financeiros).
Conversão de imóveis comerciais para habitacionais
Outra medida anunciada foi a conversão de lojas, escritórios e armazéns para imóveis habitacionais. Segundo uma reportagem do Idealista, por conta do mercado digital, muitos estabelecimentos acabam fechando as suas portas físicas, assim como o home office possibilitou um novo modelo de trabalho em que não necessita de um escritório.
Conforme a reportagem, essa conversão de comercial para habitacional já é uma realidade em Portugal e vários outros países.
O que esperar das novas mudanças da lei de arrendamento em Portugal?
Ainda é cedo para dizer se as medidas anunciadas do Pacote Mais Habitação vão influenciar mudanças na Lei de Arrendamento em Portugal no que diz respeito ao regime jurídico.
Contudo, as medidas apresentadas parecem ser uma boa oportunidade para começar a resolver os principais problemas que temos hoje com relação à especulação imobiliária e a falta de moradia, o que vem aumentando o descontentamento da população somado ainda à inflação que o país vivencia.
Por hora, resta aguardar as medidas começarem a ser implementadas de fato, e torcer para que também haja fiscalização, tanto para os alojamentos locais sem licenciamento quanto para os arrendamentos não registrados nas Finanças.
É difícil alugar apartamento em Portugal hoje em dia?
Em geral, é difícil alugar imóvel em Portugal, mas, também, depende da localização em que você deseja morar. Nos grandes centros, há poucas ofertas e com preços bastante altos e não são compatíveis com o salário mínimo de Portugal.
Os bairros mais afastados e as cidades periféricas podem ser boas alternativas para diminuir o custo de vida em Portugal.
Como alugar um imóvel em Portugal?
Você pode fazer a sua busca na Internet, que hoje é a maneira mais prática de visualizar o máximo de imóveis disponíveis no mercado. Indicamos alguns sites, específicos de locação e também de imobiliárias — dificilmente, você encontrará imóveis para locação que não estejam anunciados online:
- Uniplaces;
- Idealista;
- Imovirtual;
- Sapo Casa;
- Remax (imobiliária).
Leia também: a diferença do custo de vida do Brasil e de Portugal.
Conheça os seus direitos
Se vai alugar apartamento em Portugal é imprescindível conhecer a Lei de Arrendamento em Portugal para evitar abusos por parte do proprietário, assim como evitar qualquer tipo de mal-entendido. A NRAU está disponível para leitura no Diário da República Eletrônico (DRE).
Antes de fechar o contrato, verifique se o proprietário emite recibos e possui registro para exercer a atividade de arrendamento, se atente à quantidade de caução e rendas solicitadas antecipadamente, se após alugado ele entra no apartamento sem a sua autorização, entre outros pontos.
Se se ver diante de algum problema com relação ao contrato, busque por uma assessoria jurídica e corra atrás dos seus direitos.
Cuidados ao alugar apartamento em Portugal
Antes de fazer qualquer tipo de pagamento ou depósito, procure visitar pessoalmente o imóvel para checar as condições em que ele se encontra. Não é incomum a prática da locação de apartamentos fantasma – você paga, do Brasil, um valor para garantir a locação do apartamento e, quando chega em Portugal, descobre que ele não existe.
Atente-se aos apartamentos com valores bem abaixo da média e com histórias de proprietários entrando em contato por e-mail contando histórias de que está alugando porque recebeu proposta de trabalho fora ou algo similar, mas que todo o processo de contrato e chaves será feito via Airbnb. Esse é um dos golpes mais comuns em Portugal e diariamente tem gente caindo neles.
Aliás, o golpe do aluguel de apartamento na Europa é muito comum em todo o continente e não apenas no país luso. Portanto, fique atento às locações via Internet em qualquer lugar do mundo. Previna-se!
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