Carolina Carvalho +1 autor
Atualmente, é comum as pessoas morarem no exterior e ainda terem rendimentos no Brasil. Por isso, neste artigo, vamos falar sobre o seguinte tema: moro no exterior e recebo aluguel no Brasil. Você descobrirá se é possível, entenderá a diferença entre residente fiscal e não residente fiscal, como declarar, entre outros assuntos.
Ao final do conteúdo, você verá como evitar problemas com a Receita Federal ao manter um imóvel alugado no Brasil. Confira!
É possível morar no exterior e receber aluguel no Brasil?
Sim, como adiantamos, é possível morar no exterior e receber rendimentos no Brasil, como o aluguel, por exemplo.
Quem mora no exterior e recebe aluguel no Brasil não tem restrição em relação à compra de imóveis. Mas, para não residentes, as regras ligadas aos aluguéis são aplicadas de maneira distinta. Por isso, é importante entender a diferença entre residente fiscal e não residente fiscal no Brasil, para saber como proceder.
Além disso, estar no exterior e manter o aluguel de um imóvel no Brasil exige ainda mais cuidados. Afinal, é preciso garantir a preservação e a boa administração do seu patrimônio, tudo isso à distância.
Como gerenciar os aluguéis no Brasil morando no exterior?
Gerenciar aluguéis no Brasil enquanto mora no exterior pode ser um desafio, mas aqui estão algumas dicas para ajudar:
- Contrato de locação: certifique-se de ter um contrato de locação bem elaborado com os inquilinos. Isso deve incluir detalhes como valor do aluguel, prazo, regras de manutenção e responsabilidades;
- Pagamentos e recebimentos: utilize serviços bancários online econômicos para receber os aluguéis e efetuar os pagamentos. Ter uma conta bancária no Brasil também facilita essas transações;
- Representante legal: tenha um representante legal no Brasil para lidar, dentre outras coisas, com questões relacionadas ao imóvel. Ele pode ser um familiar ou um advogado (já vamos falar mais sobre isso);
- Impostos: lembre-se de declarar os aluguéis recebidos no Brasil em sua declaração de imposto de renda no país de residência. Verifique se há acordos de dupla tributação entre o Brasil e o país onde você mora para evitar mais impostos;
- Manutenção e reparos: mantenha contato para garantir que a manutenção do imóvel esteja em dia ou contrate uma empresa especializada em gestão de aluguel;
- Seguro: considere contratar um seguro para o imóvel, especialmente se ele estiver vago por períodos prolongados.
Lembre-se de consultar um contador ou um advogado especializado em questões imobiliárias para obter orientações específicas com base na sua situação pessoal.
Diferença entre residente fiscal e não residente fiscal
Se você decide morar e trabalhar no exterior, ser residente fiscal no Brasil é submeter a renda ganha no exterior à tributação brasileira, não importando o país, mesmo se o dinheiro nunca for levado ao Brasil. A não ser que exista um acordo bilateral para se evitar a dupla tributação.
Ao deixar de ser residente fiscal no Brasil, a pessoa deve fazer os procedimentos necessários apresentando o processo de encerramento fiscal que incluem a Comunicação de Saída Definitiva do País (CSDP) e a Declaração de Saída Definitiva do País (DSDP).
Residente no Brasil para fins tributários
Residente fiscal no Brasil não é somente aquele que mora no país permanentemente. Também são considerados residentes fiscais quem:
- Se ausentar do Brasil para prestar serviços como assalariado para autarquias ou repartições do Governo brasileiro localizadas no exterior;
- Se ausentou do Brasil temporariamente ou em caráter permanente sem entregar a Comunicação de Saída Definitiva do País, durante os primeiros 12 meses consecutivos de ausência.
Não residente no Brasil para fins tributários
Quem mora no exterior e recebe aluguel no Brasil pode ser considerado não residente fiscal quando:
- Não morar no Brasil em caráter permanente e não se enquadrar nas hipóteses previstas nos residentes fiscais;
- Ausentar-se do território nacional em caráter permanente, na data da saída, com a entrega da Comunicação de Saída ou da Declaração de Saída Definitiva do País;
- Ausentar-se do Brasil em caráter temporário, a partir do dia seguinte àquele em que complete 12 meses seguidos da sua saída.
Impostos sobre aluguel para residentes e não residentes
Quando falamos sobre imóveis localizados no Brasil e que estejam alugados a terceiros, a tributação do não residente é um pouco diferente do comum. Isso porque, existem variantes entre o tratamento do residente fiscal no Brasil e do não residente que formalizou a saída fiscal.
Veja abaixo os pontos mais relevantes sobre essa diferença:
| Pontos | Residente fiscal com imóvel no Brasil | Não residente com imóvel no Brasil |
| Imposto de renda | 0% a 27,5%
O imposto de renda é progressivo, com recolhimento mensal (carnê-leão) e ajuste anual (Declaração de IR). |
15%
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| Sobre quanto se paga | O imposto é calculado com base no valor líquido do aluguel e algumas despesas, como condomínio, IPTU, entre outras. | O imposto é calculado com base no valor líquido do aluguel e algumas despesas, como condomínio, IPTU, entre outras.
Neste caso, somente o aluguel líquido sofrerá incidência de 15% de IR devido pelo não residente. |
| Quando pagar o IR sobre o aluguel | No recolhimento mensal, o residente fiscal pode recolher o imposto até o final do mês seguinte ao recebimento do aluguel. | O imposto devido pelo não residente deve ser retido e recolhido no mesmo dia do recebimento do aluguel, data do fato gerador. Depois disso, é cobrada multa e juros de mora. |
| Como declarar | É recolhido pelo próprio contribuinte, exceto se o inquilino for pessoa jurídica (que retém na fonte) — neste caso, o contribuinte deve calcular e pagar o próprio imposto. | É recolhido por um procurador com residência fiscal no Brasil. Ele é o responsável por reter e recolher o imposto, no seu próprio CPF ou CNPJ (e não no CPF do locador não residente). |
Lembramos que é essencial verificar se há um tratado entre o Brasil e o país do residente no exterior a fim de evitar a bitributação. Se tais acordos existirem, o tratamento fiscal será regido pelas disposições estabelecidas neles. No site da Receita Federal é possível conferir a lista de países que possuem esses acordos.
Como os impostos são calculados?
Para entender melhor como os impostos são calculados, vamos utilizar alguns exemplos práticos para residentes e não residentes fiscais.
Como você viu, um residente fiscal no Brasil terá o imposto calculado através da tabela progressiva de IR do ano-calendário, através de carnê-leão. Em 2024, o valor para isenção mensal de IR é de até R$ 2.824 (somados R$ 2.259,20 de base de cálculo e R$ 564,80 do desconto simplificado na fonte).
Veja nos exemplos:
- Se você recebe um aluguel de R$ 500, somado a um salário de R$ 1.600, sua renda mensal será de R$ 2.100. Logo estará isento de declarar Imposto de Renda;
- Por outro lado, se você recebe um aluguel de R$ 1.200, mais um salário de R$ 4.500, seus ganhos mensais totais serão de R$ 5.700. Dessa forma, conforme a tabela progressiva, a alíquota aplicada no IR será de 27,5% sobre esse valor.
Portanto, se o aluguel recebido por um residente fiscal no Brasil, adicionado aos seus demais ganhos (como salário, por exemplo), não chegar ao teto de R$ 2.259,20 mensais, esse residente estará isento de declarar o Imposto de Renda. Do contrário, incorrerá conforme alíquota da tabela progressiva vigente.
Exemplo para não-residentes fiscais
Em contrapartida, os não residentes fiscais no Brasil não têm direito à isenção do pagamento de Imposto de Renda caso o aluguel seja abaixo do teto de isenção. Isso porque, independentemente do valor do cobrado pelo locador, é necessário recolher a alíquota fixa de 15% de IR sobre tal ganho.
Para explicar: se um não residente fiscal recebe R$ 500 de aluguel, será cobrado o imposto fixo de 15% sobre esse rendimento líquido. Um desconto de R$ 75.
Multa e juros de mora no caso dos não residentes
Chamamos a atenção aqui para o fato de que o imposto devido por quem não é residente fiscal no Brasil e recebe por aluguel no país deve ser retido e recolhido no mesmo dia do recebimento do aluguel.
Depois disso, são cobrados acréscimos por atraso. A multa é de 0,33% por dia de atraso, podendo chegar até 20%. Os juros são simples e calculados pela Taxa SELIC, além de 1% pelo mês ou fração de mês em que ocorrer o pagamento do imposto.
Juristas afirmam que isso é uma grande desvantagem para o não residente fiscal. E, segundo eles, somente uma mudança no Código Tributário Nacional pode corrigir essa “injustiça”.
Além disso, o procurador no Brasil pode administrar os aluguéis para o não residente, recebendo o aluguel, retendo e efetuando o recolhimento de Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) com código de receita 9478.
Posteriormente, na Declaração de Imposto Retido na Fonte (DIRF), ele informará o beneficiário dos respectivos rendimentos, e enviará o dinheiro para o exterior referente ao valor restante do aluguel, por operação de câmbio.
O que aconselham os especialistas
Porém, os especialistas afirmam que isso não é prático, que existem despesas do imóvel a pagar, e pode ser preciso manter uma reserva no Brasil.
De acordo com eles, a maioria das pessoas que estão nesta situação opta por manter os recursos aplicados no Brasil para cumprir as exigências referentes à administração de aluguéis, e, de vez em quando fazer as remessas internacionais.
Vale informar ainda que, com base na legislação cambial, o Banco Central do Brasil prevê que o não residente deve abrir uma conta bancária no exterior, chamada Conta de Domiciliado no Exterior (CDE).
Como declarar imposto de renda se moro no exterior e recebo aluguel no Brasil?
O residente fiscal declara o recebimento do aluguel no seu Imposto de Renda, recolhido mensalmente por meio do programa carnê-leão.
Já o não residente que recebe aluguéis do Brasil deve ter a DIRF anual, que é uma declaração prevista para informar os seus rendimentos. Ela deve ser entregue pelo seu procurador até o final de fevereiro do ano seguinte ao recebimento dos aluguéis. Contudo, esse processo está passando por mudanças.
Até o momento, os juristas indicam que a Declaração de Imposto de Renda do Não Residente ainda não foi submetida no Brasil, embora tenham anunciado ter encaminhado uma proposta à Receita Federal.
Por isso, não é o contribuinte não residente quem declara para o Fisco o recebimento de aluguel de imóvel localizado no Brasil. Mas, sim o seu procurador, que declara as guias de imposto, assim como outras informações do locador não residente.
Procuração e representação legal
A procuração de representação legal é um documento jurídico que confere poderes a uma pessoa para agir em nome de outra em determinadas situações.
No contexto da Declaração do Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) no Brasil, a procuração permite que um representante atue em nome do contribuinte não residente no cumprimento das obrigações fiscais dele, prestando contas junto à Receita Federal.
Desse modo, o procurador é encarregado de assegurar a correta declaração de IR do não residente, assumindo, consequentemente, a responsabilidade por eventuais erros ou questões com a Receita, o que pode acarretar penalidades.
Escolha o representante com cuidado
Portanto, é crucial que o representante seja alguém de extrema confiança, seja um membro da família, amigo, contador, advogado ou, em algumas situações, um corretor imobiliário.
De acordo com o Governo Federal, a responsabilidade sobre o conteúdo do texto da procuração é exclusiva dos outorgantes e “é fortemente recomendado consultar o seu advogado, ou o órgão a que se destina a procuração (bancos, por exemplo), para evitar contratempos”.
A procuração deve ser redigida com clareza para especificar os poderes concedidos sendo indicado que o documento seja feito em cartórios (de forma presencial ou online), ou em Consulados Brasileiros no exterior.
Documentos necessários
Para fazer a procuração, são necessários documentos das duas partes. Dentre os principais estão:
- Registro Geral (RG);
- Cadastro de Pessoa Física (CPF);
- Dados sobre os outorgantes, tais como endereço, naturalidade, estado civil, profissão e endereço.
O valor do documento varia de acordo com o serviço contratado, bem como a sua validade. Uma vez emitida, a procuração permanecerá válida até sua revogação, renúncia ou até que o prazo de vigência indicado no próprio documento do mandato tenha expirado.
Lembre-se de verificar as exigências específicas do cartório notarial se for fazer a procuração online. Tenha um documento de identificação válido e acesso a meios de autenticação eletrônica para assinar a procuração. Depois disso, preencha o formulário, pague as taxas e conclua com a assinatura eletrônica.
No Brasil, a plataforma e-Notariado oferece segurança jurídica e os mesmos efeitos de um ato realizado presencialmente no cartório de notas. Além disso, no próprio site da Receita Federal é possível fazer uma procuração online através do portal e-CAC.
Tenha atenção aos prazos para a declaração
O prazo para a entrega da declaração do Imposto de Renda costuma terminar no dia 31 de maio, por isso é bom ficar atento!
Lembrando que residentes fiscais devem importar os dados do carnê-leão pago para o programa gerador da declaração e o valor deve ser incluído na ficha “Rendimentos Recebidos de Pessoa Física”. Quem aluga para pessoa jurídica deve lançar como “Rendimentos Recebidos de Pessoa Jurídica”, sem necessidade de fazer carnê-leão.
Já os não residentes fiscais precisam ter atenção redobrada, pois dependem do procurador que deverá ter feito o recolhido na data da ocorrência do fato gerador. Ele faz o recolhimento de DARF, com código 9478, e depois, na DIRF, informará os dados do beneficiário dos rendimentos.
Para entender um pouco mais sobre como morar no exterior e alugar imóveis no Brasil, veja este vídeo com Bruno Oliveira, contador especialista em tributação sobre investimento:
Importante: já foram anunciadas alterações de processos e prazos. É possível que 2024 seja o último ano em que os procuradores de não residentes que recebem aluguéis no Brasil sejam obrigados a apresentar a DIRF nessa situação.
Mudanças no prazo para não residentes no ano fiscal 2024
A partir de 1º de janeiro, ano fiscal 2024, a Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais (EFD-Reinf) irá substituir a DIRF, na declaração de rendimentos pagos e retenções de Imposto de Renda em nome de Pessoas Físicas não residentes no Brasil.
Ela deverá ser transmitida ao Sistema Público de Escrituração Digital (SPED) mensalmente, até o dia 15 de cada mês e o prazo para recolhimento é até o dia 20. Caso o recolhimento não seja feito nesse prazo, será cobrada multa e juros de mora.
De acordo com o art. 5º da Instrução Normativa RFB nº 2133 (de 27 de fevereiro de 2023), a nova regra vale para todos os fatos geradores a partir de 1º de setembro de 2023. Em outras palavras, para os eventos ocorridos a partir de 1º de setembro a 31 de dezembro de 2023, deve-se já seguir essa instrução.
Contudo, embora a transição de declarações tenha começado em setembro, quem é obrigado entregar a DIRF-2024 (ano-calendário de 2023) deverá manter o processo para a entrega do IRPF 2024, além da EFD-Reinf mensal referente aos 4 últimos meses de 2023. É o caso dos não residentes que recebem aluguéis no Brasil.
Ao que tudo indica, a DIRF só não precisará mais ser feita para os eventos ocorridos a partir de 1º de janeiro de 2024. Nesse caso, passa a valer exclusivamente a EFD-Reinf, que segue o prazo de entrega mensal, como mencionado.
Preciso continuar pagando imposto sobre o aluguel recebido?
Sim, tanto o residente fiscal quanto o não residente fiscal devem pagar imposto sobre o aluguel recebido do Brasil.
Ao entregar a Declaração de Saída Definitiva, a pessoa se torna oficialmente não residente fiscal no Brasil e não tem mais a obrigação de entregar a Declaração de Ajuste Anual (DAA). Mas, mesmo assim, ela é obrigada a pagar imposto sobre a renda em determinadas situações, como a de alugar um imóvel no Brasil, por exemplo.
Desta forma, alguns pontos devem ser destacados:
- O não residente não tem direito à isenção do pagamento do IR se recebe aluguel de imóveis no Brasil. Assim, independentemente do valor do aluguel, o não residente deve recolher 15% de imposto de renda sobre esse;
- Se o não residente morar em um país que tenha acordo de não bitributação ou de reciprocidade com o Brasil, deve conferir os termos do acordo para confirmar a necessidade de recolher o imposto de renda no Brasil;
- Como falamos, o procurador do não residente é o responsável pelo recolhimento o IR em nome do contribuinte. A fonte pagadora, no caso, o locatário, também pode reter o Imposto de Renda, desde que emita a DIRF, atrelando a retenção do imposto ao locador;
- Até o momento (junho de 2024), o sistema de emissão da DARF, permite a emissão em nome do não residente fiscal. Porém, esse não é o procedimento recomendado pela legislação tributária.
O residente fiscal deve recolher o IR mensalmente (carne-leão). Já o procurador do não residente, até o momento, deve entregar a DIRF anualmente. Mas atenção que esse processo está sendo alterado. Haverá mudanças referentes as retenções de não residentes a partir do ano-calendário 2024, e o recolhimento também será mensal.
Como evitar problemas com a Receita Federal ao manter um imóvel alugado no Brasil?
Para evitar problemas com o Fisco, é importante fazer a declaração do recebimento do valor do aluguel no Brasil de maneira correta pelo locador e pelo locatário, para não haver divergências.
Residente fiscal
Os valores recebidos de aluguéis devem ser incluídos como rendimentos tributáveis, todo mês, na seção “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”, em “Outras Informações”. Em seguida, “Rendimentos” e após “Aluguéis”.
Quem recebe aluguéis acima do limite de isenção que é de R$ 2.112 por mês deve recolher o IR através do programa carnê-leão, consolidando todas as informações na Declaração de Imposto de Renda. O recolhimento deve ser efetuado até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel, com base na tabela progressiva mensal.
Residente não fiscal
Como você viu, mesmo não sendo mais residente fiscal, é preciso declarar o recebimento de aluguel. E, como explicamos, o procedimento é feito por meio de um procurador residente fiscal no Brasil. A declaração é feita anualmente e o contribuinte deve pagar uma taxa fixa de IR, de 15% do valor do aluguel, em vez de 0% a 27,5%, como é o caso do residente fiscal.
Vale a pena buscar um contabilista especializado na área
O assunto “Moro no exterior e recebo aluguel no Brasil” pode ser um pouco complexo, e é comum que muitas pessoas tenham dúvidas sobre a declaração e tributação. Por isso, nós recomendamos a empresa Personal Tax, para auxiliá-lo a evitar problemas com a Receita Federal.
A Personal Tax oferece um serviço personalizado de assessoria fiscal a pessoas físicas, consultoria para gestão de expatriados e planejamento tributário, patrimonial e sucessório.
Como receber aluguel no Brasil morando no exterior?
Ao enviar dinheiro do Brasil para o exterior, considere as taxas de câmbio e os custos de transferência cobrados pelos bancos e instituições financeiras. Busque alternativas com taxas competitivas e baixos custos para economizar durante o processo de transferência.
O Banco Central do Brasil orienta que o não residente abra uma conta bancária no exterior, chamada Conta de Domiciliado no Exterior (CDE), para fazer as transferências. Porém, também existem outras alternativas como os serviços de remessa de dinheiro. A Wise e a Remessa Online, por exemplo, oferecem taxas competitivas, agilidade na transferência de valores e são certamente excelentes opções.
Lembre-se de verificar a tabela de preços do seu banco ou operador para entender os custos específicos das transferências internacionais e o que vale a pena para o seu caso. Com a informação correta, você poderá tomar decisões mais conscientes, legais e eficientes ao enviar dinheiro para fora do país.
Preciso declarar o aluguel recebido no país que resido no exterior?
Depende das leis do país onde você reside. Em primeiro lugar, verifique se há um acordo de não bitributação ou reciprocidade com o Brasil, pois isso influencia em como proceder. A regra geral é que rendimentos devem ser tributados no país onde foram gerados. Portanto, ao receber aluguel no Brasil, entenda e cumpra as obrigações fiscais locais.
A dica é: mantenha registros detalhados dos aluguéis recebidos, despesas relacionadas à propriedade (como manutenção e taxas) e quaisquer deduções aplicáveis. Assim, na época de declarar o Imposto de Renda as informações estarão organizadas, haverá menos chances de errar e cair na malha fina.
Por se tratar de um assunto tão sério e complexo, é natural precisar de ajuda. Então, para garantir que tudo esteja correto, afinal, cada situação é única, lembramos da Personal Tax.
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